【度假地产】度假时代背景下，旅游地产如何实现产城融合

旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产为基础的开发形式，与市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已难以持续。如何转型？林峰博士认为核心在于度假。度假时代的到来，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。

一、 度假时代与新型城镇化背景下的度假市场

林峰博士认为，目前，我国已经形成了六大类度假市场，并且随着经济的发展、旅游者的成熟、休假制度的完善、老龄化社会的到来，这些市场的规模将逐渐扩大，并有可能产生新的市场需求：

（1）两个黄金周度假市场，春节7天，国庆7天。林峰博士认为，我国的黄金周假期是完全违背经济规律的。为了配套黄金周而修建的大规模停车场或进行的其他所有建设，使用时间仅仅为每年1至2周的时间，这样巨大的资源浪费是黄金周假期出现以后最大的经济错误。黄金周假期的下一步发展，是根据市场需求的变化，由观光型向度假型转变。人们不再是简单的辗转乘车观看景点，相反，有可能是住在一个地方，逛逛景点、看看演出、晒晒太阳、体验体验民情，居住时间长达一周以上，期间会有多种业态的参与。

（2）寒暑假度假市场，寒假1个月，暑假2个月。是以教师、学生为主体，组合其家庭，形成的每年2-3个月的度假市场。

（3）带薪度假市场。按照国务院2008年出台的《职工带薪年休假条例》中的相关规定，到2020年基本可以落实全国5-6亿职工的带薪度假，若按平均每人每年带薪度假的时间为10天（5天年假+两个周末）计算，这将形成一个巨大的度假市场。如今，有两个因素推动着带薪休假向我们快速走来：一是全国旅游业的强烈呼唤；一是国家的消费导向型政策带动。我国现在的改革简单说两个方向，一个是释放消费需求，一个是提供消费供给。我们相信，带薪休假会顺势提前到来。

（4）银发度假（养老型度假）市场。主要针对的是55-75岁之间的年轻老人，他们形成的以度假为核心的养老是养老市场中最大的一个市场化版块。如今，50年代出生的人，已经进入退休阶段，而他们的子女也已成为社会中的中产阶层，能够为其提供较强的度假购买能力，这一银发度假市场正在快速形成。

（5）自由职业者度假市场。中国现今就业群体中有20%-30%左右的人在从事自由职业，比如，个体户、专栏作家、创意艺术家、SOHO职业者、淘宝店主等。他们时间自由，可以避开度假高峰期，也可以说走就走，期间还可透过网络或其他渠道，一边工作一边旅行。

（6）度假产业一体化市场。这是一种度假与产业、工作结合的度假发展结构。比如，全国房地产经理联合会在海南成立总部基地，将房地产商聚集在海南，一边度假，一边培训。又比如，在大理，存在着一批一边做创意性产业或服务产业，一边度假的艺术家、服务商等。云南、海南这样的地方，对这种群体有着极大的吸引力。

二、 度假地产的三种产品形态

度假的前提是居住，度假型居住和长期居住是两个完全不同的概念，度假型居住需要综合型配套设施——社区配套、社会服务配套、游乐化配套、娱乐化配套、医疗配套以及与之相关的社区互动配套等。基于这些配套要求，林峰博士将度假旅游的居住产品分为三大类：

第一， 休闲商业地产。以古城镇为例，商铺占绝大部分比例，这些商铺既属于旅游地产又属于商业地产，我们称之为休闲商业型旅游地产。这种地产是多种休闲业态的聚集，包括餐饮、娱乐、客栈、工坊等。大理和丽江是休闲产业最赋创意的聚集代表；

第二， 酒店型居住地产。有以下几类产品：第一，小型客栈；第二，产权酒店；第三，酒店式公寓地产；第四，分权度假与分时度假酒店；

第三， 住宅型居住地产。在旅游目的地系统中，这一地产包括周末居住的休闲型第二居所、长期型居住的度假型第三居所、养老型养老居所等。

三、 旅游与地产以及城镇化的结合

度假地产怎样解决鬼城鬼楼问题，怎样和城镇化进行有效融合？其中有几个重要方面：

第一，找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化

旅游地产综合化最根本的模式，是“以旅游休闲为引擎、以休闲地产发展为支撑，以特色产业为延伸”，三者的良性互动，共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。林峰博士将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是第一产业，但其发展有限；也可以是生产型服务产业，但其更多取决于在整个产业配制中的优势及资源，很多区域发展不起来；也可以是消费型服务产业，往往跟商业、服务业相关联。

第二， 创新权益归属：共享产权、旅居交换、时权证券化

目前已经有一些机构在这方面做了创新尝试：途家将业主的旅游地不动产在自住之外多余的时间托管，采用美国酒店管理品牌提供入户管家服务，并通过途家平台帮助做经营或出租，把业主房产的空余时间充分发挥，短期内获得可观收益；重庆美尔地产，将每间酒店公寓产权划分为10份出售给业主，业主每年尊想具有专业酒店服务的28天度假时光，并可将其中的14天换住美尔酒店管理公司体系内各地酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲旅游养生度假权；山东篷达CPE在分时度假、产权 酒店及网络基础上，结合金融市场研发出来篷达度假卡，各酒店加盟蓬达度假网络，用间夜换取CPE度假卡的基础上，在杭州叁点零易货交易所进行上市交易售卖。从而使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。

林峰博士认为，分时分权模式是度假产品销售的核心模式之一，是由原来的产权地产销售模式向度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，综合化的产权物业与度假生活一体化销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。

第三，创新打造吸引核：主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集

游客观光带来的消费、度假带来的消费、休闲带来的消费、养老带来的消费，这些“增量式消费”连同当地居民的常规性消费或生活式消费，形成消费业态的聚集，能够极大地带动区域经济发展。这些消费产生的根源来自于旅游吸引核，其创新打造实旅游地产发展的基础与核心。主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。

（以上内容知识产权属于北京绿维创景规划设计院，其他平台发布请注明来源“绿维创景”，侵权必究！）

【更多精彩内容，请点击左下角“阅读原文”】