众筹+旅游丨众筹度假与众筹小镇的新玩法
当房地产本身很难盈利的时候，旅游地产如何去化，如何用旅游产业、休闲产业、养生产业、养老产业等第三产业有效地促进房地产转化？这是我们基于国家顶层设计研究下一直在探索的问题。
产城一体化是房地产与产业结合的转化，在此基础上，我们找到一种出路——“众筹+”，并有了分权宝众筹和众筹小镇的创新实践模式。在本篇微信中，绿维创景将聚焦众筹在旅游中的创新应用，带您了解众筹度假与众筹小镇的新玩法。
1分权宝众筹--O2O分权度假交换与运营平台
分权宝是绿维文旅集团旗下的北京绿维创景旅游投资管理有限公司开发运营的“旅游、地产、互联网、金融”跨界的O2O分权度假交换与运营平台。它以 “一地置业，全球换住，终生度假，私顾服务”为服务架构，用“以房养游”的消费型投资回报方式，打开了地产开发、金融投资与旅行度假之间的跨界通道，成为互联网思维下，产业融合的创新案例。
概括来说，分权宝把一套房子分成有效的10—13个人的分享，实现购买产权获得时权，通过时权交换实现全球度假，成为消化、去化房地产的工具。具体做法是：
首先，把住宅转化为可经营的酒店；
第二，用产权进行分割，并实行时权交换。一栋60平米的房产，分成13份，每份拥有1/13的产权以及28天的使用权，通过产权的分割实现时权的分割。另外，28天的使用权并不仅仅针对购买产权的房产，分权宝平台上的全球一千家酒店均可换住。
关于分权宝可实现的价值我们做了一个标准模式：10万元钱的分权度假产品，包含1/13的房产价格3.37万元、40年的服务费6.73万元，同时还享有每年28天的免费入住以及1.28万的年度分分（计算方式为：客房每天的出租价格*28）。40年总分分消费价值是51万，因此，相当于10万块钱投资40年获得了5倍杠杆的价值，这个价值由什么支撑呢？我们称之为“以房养房”，以旅游的休闲消费支撑房产的价值。
标准化测试产品
B2B2C的商业模式——平台思维，是分权宝的运作方式。其商业运作模式分为四个步骤，即：资产选择、产品包装与设计（房产拆分、产权共享）、产品发行与销售、分分交换与旅行服务。
针对B端开发商，进行快速去化，获得3倍回笼资金，带来会员，实现粘性服务，把卖房子变成卖旅行投资；
针对C端客户群，可以全球换住及旅行交换，降低成本，实现使用价值最大化，拥有产权保障的中等回报率理财产品。
资产选择：选择分权度假产品的度假物业的标准
产品包装与设计
2众筹小镇：PPP+三层众筹+创筹
绿维文旅集团所做的另一个众筹实践，是一个葡萄酒小镇项目——“东方酒肆”葡萄酒文化旅游小镇。围绕这个旅游小镇，我们设计了集聚葡萄酒美食、零售、商贸交易、休闲商业、主题客栈、演艺场所等业态布局以及主题广场、主题街区、博览中心和演艺中心的商业结构，最终形成集居住、养老、旅游、产业综合发展的产城一体化开发结构，预计年消费量15亿元人民币。
【《众筹旅游小镇：“东方酒肆”葡萄酒文化旅游小镇》在今日微信发送的第二篇，关注绿维创景官方微信查阅详细案例。】
在本项目中，我们构建了三层众筹结构：
1. 投资型的产权众筹；
2. 以引入投资经营的运营商为主体的众筹；
3. 消费者众筹，通过把消费者导入到股权投资端，把消费者和客栈、酒店、餐饮的开发商的第二层众筹相结合，实现整个小镇三层众筹模式。
三层众筹结构
众筹参与者组成结构
众筹者的权益结构
同时，我们还加入了创筹的概念，通过“创筹人+资本领筹+众筹项目”，实现创业、创业融资结合。例如，如果有创客愿意开一家特色红酒客栈，可以提出方案，由投资人做领筹人，面向社会众筹，完成项目建设。
从众筹方式来看，采用PPP模式，其资金压力和运作结构将会和传统的众筹完全不一样。这种众筹的好处是，我们在面向市场阐释方案时，将会大量吸收各种商铺经营的客人，大量吸引粉丝们提出意见，从而调整我们的设计方案，导入自营物业和各种各样的经营物业的经营者，从而实现小镇一开始就面向消费者，在早期就进入市场对接。
PPP众筹模式
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