技术篇：度假时代下，养老市场需求分析模型的构建
中国养老服务市场需求巨大，统计数据显示，截止2013年底，我国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含的养老商机达到4万亿元。受社会、经济、传统观念、产品配套现状、养老意愿等因素的影响，中国养老模式大致可分为三种类型：政府养老、居家养老、机构养老即民间投资的度假养老，那么如何根据规划区老龄化程度估算机构养老需求呢？
经过统计分析，影响养老市场需求的要素有年龄、职业、婚姻状况、受教育程度、收入、家庭关系、消费意愿、户口类型、交通、城市GDP、子女数量等，如何对这些影响因素进行整合、判断？
绿维创景经过研究，形成了规划区养老市场需求指标体系，并在此基础上构建出了规划区养老需求市场模型。
1养老市场需求指标体系
| 一级指标（A） | 二级指标（B） | 三级指标（C） | 权重 |
|---|---|---|---|
| 内部因素 | 年龄 | 50岁-60岁 | ★★★★★ |
| 61岁-70岁 | ★★★★ | ||
| 71岁-80岁 | ★★★ | ||
| 81岁以上 | ★ | ||
| 婚姻状况 | 有配偶 | ★★★ | |
| 无配偶 | ★★ | ||
| 受教育程度 | 硕士及以上 | ★★★★★ | |
| 大专及本科 | ★★★★ | ||
| 高中 | ★★ | ||
| 初中及以下 | ★ | ||
| 收入 | 高 | ★★★ | |
| 中 | ★★ | ||
| 低 | ★ | ||
| 户口类型 | 非农业 | ★★★★ | |
| 农业 | ★★ | ||
| 职业 | 政府单位 | ★★★★★ | |
| 企事业单位 | ★★★★ | ||
| 军人 | ★★★★ | ||
| 其他 | ★★ | ||
| 外部因素 | 子女数量 | 1个 | ★★★★ |
| 2-3个 | ★★★ | ||
| 4个及以上 | ★ | ||
| 家庭成员数量 | 1-2 | ★★★ | |
| 3-7 | ★★ | ||
| 大于7个 | ★ | ||
| 家庭关系 | 不和睦 | ★★★★ | |
| 一般 | ★★★ | ||
| 和睦 | ★★ | ||
| 交通 | 便利 | ★★★★ | |
| 一般 | ★★★ | ||
| 闭塞 | ★★ | ||
| 城市GDP | 高 | ★★★★★ | |
| 中 | ★★★ | ||
| 低 | ★★ |
由上述养老市场需求指标体系可以看出，
★级指数越高，外出参与机构养老、度假养老的需求越大。
其中，收入、受教育程度、职业、交通、城市GDP等因素程度越高，居民机构养老需求越大；
而年龄、家庭关系、子女数量、家庭人员数量等因素成反面影响作用——年龄越大的居民越愿意居家养老，家庭关系不和睦、子女数量和家庭人员少，是导致居民机构养老的重要因素。
另外，丧偶的居民更加需要亲人的陪伴，机构养老需求少。
同样，户口类型对市场需求影响也较大，非农业户口居民由于拥有养老金、医疗社保，对子女依赖少，而农业户口居民绝大多数是依赖子女，机构养老需求少。
2养老市场需求指标体系衡量
养老市场需求指标体系最低指数为17个★，最高指数为45个★，平均值为31个★。
中国的养老以居家养老为主，占到90%；
政府养老作为依托，约占7%；
机构养老约占3% 。
因此，平均值31★相当于机构养老平均所占比率为3%左右。而美国等发达国家，机构养老约占20%，因此，最高指数45★相当于机构养老平均所占比率为20%左右。
资料链接：
2008年底北京市民政局等五部门联合下发的《关于加快养老服务机构发展意见》中提出：到2020年，90%老年人在社会化服务协助下居家养老，6%通过政府购买社区服务照顾养老，4%入住养老机构集中养老；
而上海、石家庄、长春等城市规划未来90%老年人在社会化服务协助下实现家庭养老，7%通过政府购买社区照顾服务养老，3%入住养老机构集中养老。
在美国，社会非常发达，还是居家养老为主，真正进入机构养老院的只有20%。
在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。
在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。
这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。
在养老市场需求指标体系基础上，绿维创景构建了养老市场需求分析模型：
首先通过规划区总人口*老龄化系数，得出规划区老年人总人数。
由于受到X--心理意愿因素的影响，老年人养老方式分为政府养老、机构养老和居家养老。
由于受到Y--消费能力因素的影响，经济能力足够的居民选择民间养老，不足的选择政府养老，
在前瞻系数的影响下，规划总人数=规划区总人口*老龄化系数*X*Y*前瞻系数，考虑到重复消费率，规划总人次=规划总人数*重复消费率。
PS：
X——影响心理意愿因素（年龄、职业、婚姻状况、受教育程度、家庭关系、子女数量、家庭成员数量、交通、消费意愿、户口类型等因素）
Y——影响消费能力因素（收入、城市GDP、城市规模等因素）
小
结
绿维创景通过养老市场需求体系的建立，构建了养老产业市场需求分析模型，为规划区养老产业规划分析市场需求奠定了理论依据。
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