林峰：特色小（城）镇，中国城镇化的革命
在进行特色小（城）镇的开发过程中，商业机会在哪里？如何整合资源，实现有效开发与运营呢？如何打造出特色小（城）镇的“特”？《特色小镇孵化器》将为您解答。
1000个特色小（城）镇开发，将带动10万亿以上产城乡一体化开发，从而实现1-2亿人口就地城镇化聚集，2-3亿小镇居民收入大幅提升，实现对全国消费能力最重要的一个消费增量提升，从而保证中国广大的乡镇区域经济社会稳定与可持续发展。
“特色小（城）镇”是一种产城乡一体化的创新发展模式，是就地城镇化的成功架构，完全适应了中国新常态下全面小康的发展需要，得到了党中央和国务院的充分肯定和大力支持。全国各地方政府，积极响应国家关于开展特色小（城）镇建设的若干意见，将特色小（城）镇建设纳入到区域创新发展的重点突破工程之中，开始形成创建特色小（城）镇的大潮。
目前，住建部在全国范围内支持发展的是建制镇，但纵观特色小（城）镇发展最成功的浙江省，反而是有特色产业支撑的非建制的区域最有活力。这种特色小（城）镇的本质是一种特色产业发展支持下的产业园居住社区综合体，以前我们称之为“文旅体康养综合体”“产业园区综合体”等。现在，基于新型城镇化发展目标，特色小城镇与特色小城镇，都是产城一体化、产城乡一体化发展的就地城镇化的系统化升级。我们认为基于市场化、基于产业化、基于特色化的产城乡一体化综合发展，在未来城镇化进程中将会占据重要的位置。
实际上，“旅游小镇”“旅游小城镇”这种模式，在中国旅游与城镇化结合中，已经探索了10多年。而工业园区及高新技术园区在大中型城市中的发展，基本上是去工业化，逐步三产化、居住化。在浙江、江苏、广东、福建等地区，小商品市场聚集、特种加工产业配套聚集，由此带动产城一体化发展，形成了特色小（城）镇的自由生长，有很多成功的产城一体化发展案例。
为什么以浙江为引领的特色小（城）镇能在全国全面铺展开来？
林峰博士认为，首先，是基于拉动中国经济增长的引擎在转变。中国当前经济发展中的三驾大引擎，与传统的投资、消费、出口的三驾马车有点差别。第一个引擎，依然是工业产业增长的推动。第二个是开发性发展。中国改革开放30余年来，开发性经济的推动一直是我国城镇化中的重要力量。从土地开发、基础设施与服务设施开发，到工业园区开发、房产开发、新城开发，由此形成的土地财富，构成了中国经济持续发展最大的一个拉动力。第三个是消费，居民富裕起来后形成的强大消费能力，是推动中国经济发展的内在结构。特别是通过8亿农民城镇化所形成的消费能力跃升，是中国持续增长的源泉。
其次，我国城镇化发展中出现了诸多瓶颈，亟须寻找一个突破口。中小城市、小城镇、乡村是我国经济发展的低洼地段，运用新模式带动这些相对落后区域的发展，是十八大以来全国政策、金融、资源向这一区域倾斜的主要目的。8亿农民的城镇化、中产阶层的持续增加，以14亿人口的基数，将形成巨大的市场拉动结构，带动落后区域、西部区域、远离城市区域大发展，这恰恰能够实现我们的目标。
因此，特色小（城）镇开发，是中国经济开发走向深入的大战略，面对6-8亿正在走进城镇化的人群，非中心城市化聚集将是必须选择。以特色小（城）镇开发来带动分散的广大乡镇人群的城镇化，是中国未来社会经济发展中最重要的开发带动模式和引擎结构，是县域经济发展的核心引擎！
预计处于城镇化过程中的6-8亿人口，将有15%-30%，即1-2亿人口，可以通过特色小（城）镇实现就地城镇化的就业与居住，并延伸出2-3亿人口的小镇居民收入的大幅提升，实现增长较快的一个消费增量蛋糕，从而保证中国广大的乡镇区域经济社会稳定与可持续发展。
因此，绿维文旅认为，特色小（城）镇开发建设，是就地城镇化的主战场，是产城乡一体化发展的突破，是中国城镇化的革命！
1000个获得验收认可的国家级特色小（城）镇，实际上必将启动3000个小镇的开发与跟进，因为1个成功的国家级特色小（城）镇，背后有2-3个省、市、县级别的培养对象。省市县3倍的放大，将进一步推大特色小（城）镇建设开发规模。若按照平均3平方公里建设用地，300万平米建筑规模，1个小镇开发需50亿元资金以上，3000个小镇，将合计达到15万亿的投入。未来10年，将是特色小（城）镇开发建设的黄金期。
特色小（城）镇的开发建设，必须是开发性金融领衔推动的结构！其中，中央与地方的财政政策支持、开发金融机构深度参与及政策导向、土地政策、特色产业的扶持政策、泛旅游产业的扶持政策，是支撑开发建设的基础！
特色小（城）镇的开发建设，主要依靠大规模财政转移支付，包括中央财政、地方财政多级的扶持。
特色小（城）镇的开发建设，必须以社会资本为主体，实施产城乡一体化开发建设与持续运营，主要模式是PPP。特色小（城）镇必须开发建设与特色产业运营、旅游运营、城镇运营一体化，而不能建设与运营分离。这是浙江经验的核心，也是城镇化革命的关键。
特色小（城）镇的开发建设与持续运营，在PPP及投融资设计中，区分不同类型的资产性质与经营价值，从而形成资金结构安排，社会主体与各方责权利架构，是一个非常专业又充满博弈的事情。特色小（城）镇需要大量基础设施开发建设，包括土地一级开发建设，特色产业选择、导入、培育，泛旅游消费产业公共服务设施开发建设，城市化基础设施与公共服务设施的开发建设等。这些都需要政府来投资、买单或扶持。
但是，无论基于浙江省特色小（城）镇的探索，还是其他模式的发展，主动开展的、系统开发的、政府统筹规划的、全面投资开发的“全国1000个特色小（城）镇”，却缺少必要的规划基础与开发理论指导。
特色小（城）镇需要在国家层面、地方层面进行深度调查研究，形成更合理更清晰的规范政策与行为指导，从而保证巨大的转移支付、巨大的政策扶持不被滥用，不被乱用，不被错用。从而保证政府行为有效的引导社会资本与社会力量，真正实现特色小（城）镇在中国城镇化发展中革命性的作用！
全国特色小（城）镇开发大潮，迫切需要理顺开发理念，梳理开发逻辑，真正把基于市场配置资源的核心发展架构，落实到规划中，落实到开发中，落实到投融资及产城开发运营中，避免走弯路，严禁建“鬼城”，真正实现开发一座特色小（城）镇，带动一个区域发展，富裕一方百姓。
《特色小镇孵化器》一书正是基于这样一种使命感，希望理清逻辑，分清角色，让资源市场化配置在中国政治经济学体制下，发挥最大的效率。因此，绿维文旅研究了区域开发建设、产业运营、城镇化运营、PPP、投融资模式等，给出了一个完整的开发运营体系，让政府、金融、社会资本各自找到对应的位置。
特色小（城）镇的开发，包括了土地开发、基础设施建设、旅游公共设施建设、特色产业导入开发培育、特色产业与旅游产业融合发展开发、房地产开发、旅游运营、特色产业运营、城市基础设施配套设施开发建设、城市管理与城市运营等等。特色小（城）镇是一、二、三产业整合发展，多元业态融合发展，农民城镇居民与短期游客居民结合的城镇，是完整的小城镇综合开发运营项目。一家企业没有办法单独完成全部的建设、开发、运营。特别是对于转型中的中国房地产开发企业、建设企业、能源材料企业、工业生产企业而言，基本把握不了特色小（城）镇的综合开发架构。
绿维文旅正是基于为特色小（城）镇开发中的政府、政府投融资平台，以及主办开发商服务的理念，形成了解剖特色小（城）镇综合开发的全部环节，研究政府、政府投融资平台、投资商、开发商、建造商、运营商、服务商、观光游客、休闲游客、度假游客、养老游客、本地居民、新增居民等各方的相互关系，以市场规律为核心，联合所有专业化机构，实现联合服务于特色小（城）镇开发，持续服务孵化出特色小（城）镇。
今年林峰做了几十场的特色小（城）镇演讲，政府与企业都热情高涨。很多房地产开发商冲进来了，很多文旅开发商冲进来了，更有很多产业资本转型也冲进来了，各类金融资本更是借助开发性金融的支持条件，寻求结构化的投资机会！
为什么社会资本如此热衷于特色小镇开发建设呢？商机在哪里？
特色产业与旅游产业开发利润都非常低，特别是在县域经济条件下发展产业，难度很大。社会开发主体如何在特色小（城）镇开发建设与运营中盈利呢？如何操盘一个特色小（城）镇？
在冲进特色小（城）镇开发的同时，几乎所有的人都在问一个问题，到底如何进行特色小（城）镇的开发，我们如何盈利呢？最为重要的是，特色小（城）镇开发运营，不可能由一家企业包揽全部内容，特色小（城）镇的主办开发商应该怎样整合资源，实现有效开发与运营呢？社会资本作为特色小（城）镇主办开发运营商，需要研究透彻的，是融资杠杆、政策模式、退出机制三件事。核心，是退出机制设计。
依托开发性金融，结合财政保障与政策扶持设计，实现高杠杆放大开发资金，是特色小（城）镇开发运营的基础。这一块，城投很熟悉，发改委、财政局、建设局都已经较好的运用了PPP的模式，来推进基础设施与公共服务设施的开发建设。对于特色产业与旅游产业的开发建设与运营，政府相对较陌生，绝大多数企业也很陌生，把握不了产业开发运营规律。《特色小镇孵化器》一书最大一部分内容，就是结合绿维文旅10多年来旅游小城镇开发运营研究与经验，整合产业开发运营的规律逻辑与经验，形成了开发运营的指南性架构与细则。
林峰博士把特色小（城）镇主办开发运营商的退出，设计为六大结构：
第一，依托开发性金融低息、高杠杆、长期期限三大基础，以2:8甚至1:9的杠杆形成土地及城镇基础设施与公共服务设施、产业基础公共服务设施的建设开发，获取10%-15%的建造收益，3-5年内，回报本金的50%-100%。
第二，依托土地一级半开发，实现土地溢价分成及资金杠杆提升。
第三，依托二级房产开发，在旅游引爆人气的前提下，在房产开发量控制的基础上，实现特色小（城）镇核心商业街区的房产收益，实现不动产较大幅度升值，形成房产销售现金流、商业出租与经营现金流及估值大幅提升的财务杠杆。
第四，坚决结合特色产业与资源基础，开发泛旅游产业，引爆人气，引爆商气，形成夜间人流聚集，形成大规模的消费聚集，带动特色产业消费化发展，实现特色产品体验性附加价值收益，实现农副产品、特色产业产出产品、文化、体育、健康、养老等泛旅游消费业态的现金流回报。
第五，选择、导入、培育、产旅融合、产城融合、持续整合经营特色产业，最终实现产业本身的现金流回报。
第六，打包特色产业与泛旅游现金流，实现资产证券化、资本上市等收益。
绿维文旅认为，“特色小（城）镇”不是单一的旅游景区或产业园区，也不完全是建制镇，而是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一、产城乡一体化的新型城镇化模式。
如何打造出特色小（城）镇的“特”？
如何打造出特色小（城）镇的“特”？是开发运营的重点。《特色小镇孵化器》一书提出了“四特”概念：产业上坚持特色产业、旅游产业两大发展架构；功能上“生产”+“服务”；形态上独特的风格、风貌与风情；机制上是以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的创新模式，即主办开发运营商模式。在市场机制下，统筹兼顾政府、企业、百姓三方面利益为开发逻辑，构建出以特色产业与旅游为引擎的泛产业聚集结构，以及旅游目的地、新型城镇化、互联网引擎与智慧化的新架构。
《特色小镇孵化器》一书强调的最为重要的规则，是特色小（城）镇的开发运营，必须遵循市场规律。
研究市场规律，基于市场逻辑进行的开发与运营模式设计，是《特色小镇孵化器》一书理论的基础。特色小（城）镇需要培育产业，需要打造成为旅游目的地，还需要大量的资金、人才、管理、营销、企业等多类型资源要素的合理高效配置，从而依托市场规律协同发力，共同营造出系统性、完备化的工程体系。
在一家企业难以独立完成一个特色小（城）镇全部开发内容的现实条件下，绿维文旅运用合作的方式，打造了一个O2O的开发平台——特色小（城）镇开发平台，通过整合开发链及产业链各个环节上数百家机构，形成了联合服务与政府及主办开发商，联合孵化特色小（城）镇的一套办法，这就是特色小镇孵化器——特色小（城）镇全产业链全程联合服务解决方案。
《特色小镇孵化器》一书在研究旅游小镇与产业小镇市场化规律的基础上，结合绿维文旅10余年来的实践探索和部分研究成果，在全国首次推出了“特色小（城）镇旅游项目孵化器”的联合服务模式，旨在通过
全程联合服务，为特色小（城）镇旅游项目的开发提供一揽子全产业链全程解决方案！特色产业孵化器，与旅游项目孵化器类似，遵循特色产业的发展规律，为单一产业项目进行孵化。
特色小镇的孵化器，是在旅游项目孵化、产业项目孵化的基础上，结合特色小（城）镇的创建内容与过程，通过有效的创建行动计划和专业的孵化服务平台，最终高效的实现验收和创建过程。
孵化平台组合了特色产业的孵化、旅游目的地的孵化、城镇化的孵化、“旅游+”的孵化、土地综合开发的孵化等五大内容，基于绿维文旅搭建的旅游产业与特色小镇开发服务平台，整合数百家开发环节上的投资商、开发商、运营商、服务商，通过联合服务，实现对特色小（城）镇全产业链全程联合服务的孵化效应。
绿维文旅期望与多家合作伙伴协同作战，联合服务，实现全产业链全程孵化的效果，让中国特色小（城）镇的开发少走弯路，走创新发展和可持续发展之路。绿维文旅也期待有更多伙伴加入这一事业，共同发力，共襄盛举，共同推动我国新型城镇化走向一个新台阶！
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