地产转型文旅的方法与模式

当前，以单纯的土地开发收益和居住地产开发收益为主体的房地产开发时代已经过去，房地产转型迫在眉睫。绿维文旅董事长林峰博士认为要以综合发展为主体看房地产的转型，房产融一体化和服务整合平台是核心结构，地产与产业、互联网、城镇化结合是必要前提，并指出未来房地产转型的方向是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化的旅游引导的综合开发架构。

房地产转型迫在眉睫

中国房地产业发展的高峰已经过去，其面临的挑战逐渐增加，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加，以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高，房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎，行业正从增量时代向存量时代转变。

以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去，由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度，因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。

未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。

房地产转型的方向在哪里？

由于国家土地管理的模式越来越严瑾，且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端，因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化，并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业，打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业，已经成为未来地产转型主打的方向。

以旅游休闲为主导，兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素，并以休闲游客、度假游客为依托，以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

如何把控旅游的规律和旅游休闲度假的规律？如何有效整合旅游产业和不动产发展模式？

绿维文旅认为以产业现金流为基础，以产业不动产升级为核心，以产业链整合的综合开发为模式的旅游引导的综合开发架构是房地产转型旅游地产的主要方向。

旅游引导的地产综合开发架构

1、房地产必然走向“房产融一体化”结构

房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式。以“家庭·服务”为主要内容的服务结构，包括“三个家”的结构，由三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，是今天房地产发展的必然。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。

第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。

第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。有效地整合房地产不动产结构、服务产业的现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。因此，房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构。

2、地产开发新前提：地产+产业+城镇化+互联网

现阶段，地产已经出现一系列问题。从短时间来看，中国的二线城市在快长中，从长远来看，快长的时期逐渐越来越少，滞长的时间逐渐越来越多，商业、住宅、旅游、产业地产的问题都集中在爆发。

商业地产方面，电商消灭大量实体店，购物中心及商业综合体大幅过剩，布局竞争激烈，到2017年年末，20大城市商业项目未来供应将超过3500万平米。

住宅地产方面，一、二线市场较好，三、四、五线过剩。旅游地产方面，旅游与房地产分离，沿海满布鬼楼群。产业地产方面，产业园区难以招商，仅十之一二能持续。

地产出现的系列问题告诉我们，房地产开发已经不再仅仅开发土地和建设房屋了。地产不依靠周边社区人口消费，而是谋划旅游休闲产业格局，吸引其他区域客源来消费，在形成人气聚集同时，形成人口聚集。

近几年，在电商大规模冲击实体店之后，如何让实体店不因互联网而关门，而是借互联网引导体验人群线下聚集，增加人气与消费，实现o2o体验消费是地产的关键。

虽然互联网使实体店大规模受损，但是互联网旅游却越来越发达。房地产作为一个服务整合平台，必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。产业开发及产业链整合，是房地产必修课。产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等，成为一体化结构。

以智慧城市为基础，打造"互联网+ "，构建产业+互联网，城市+互联网，成为区域开发的前提。成功的房地产开发，成为产业及区域发展的平台！

3、全域旅游下的文旅地产创新发展

在房产融一体化和服务整合平台的架构下，最重要的趋势是产业融合，尤其是消费服务产业的融合发展，旅文体康养商学金多产业融合的房地产综合开发，已成为当前及未来房地产开发的主流。

李克强总理强调旅游、文化、体育、健康、养老等“五大幸福产业”是服务业引擎，新时期的文旅地产也不再是围绕着土地开发和旅游而言了。

绿维文旅认为全域旅游下的文旅地产创新发展，应该是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化，形成创新地产及区域综合开发——地产是骨架，五大幸福产业和教育是五脏六腑，商业和教育是皮肉，金融是血脉。

休闲小镇作为特色小镇的一种重要类型，是产城乡一体化的结构，是以服务产业为依托基础的新型城镇化，是旅文体康养商学融合的地产创新，是大众旅游时代中国城镇化建设和区域综合开发的一种重要动力。

休闲旅游小镇是以夜间留客为依托，通过观光吸引核、休闲业态聚集、泛旅游产业延伸、城镇化配套建设四方面的发展，实现就地城镇化的路径。是一种三区合一的综合结构，既是旅游景区，又是休闲消费产业聚集区，又是新型城镇化建设区。

全域旅游下多产业融合的文旅地产综合开发，是以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，要做好以下三方面：文旅融合、打造核心吸引中心；整合产业链经营，创造延伸发展中心；旅游要素消费业态化，构建休闲聚集中心。

旅文体康养商学综合开发和休闲小镇开发的基本模式

旅文体康养商学融合的地产开发模式

如何以旅游为龙头，整合五大幸福产业和商业，形成旅文体康养商多产业融合发展和文旅地产的创新发展？

绿维文旅认为在全域旅游下，结合大产业升级、业态升级、产业结构升级、城镇升级，以及12大旅游要素，有一套模型，即66533模型。景区产品、文体养休闲项目、文体养休闲商业项目、度假酒店与公寓项目、住宅房产、一级地产六类产品，需要的是完全不同的管理模式和运营手段。

旅文体康养商学综合地产“66533”投资模型

因此，未来房地产仅依靠房地产管理专业远远不够，还需要景区管理、休闲营销、商业地产、酒店运营和房地产相结合的管理结构，形成五大角色和综合开发的一系列架构。

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