旅游+养老丨分权度假,推动享老创新发展
2015年12月4日-6日，由中国房地产业协会、江苏省房地产业协会、澳洋集团联合主办的第四届“中国老年住区项目开发运营经验交流大会”召开。绿维创景院长林峰博士受邀出席本次交流大会并作主旨演讲，林峰院长以《享老产业、度假型养老与分权宝》为题，分析了享老产业以及度假型养老产业现阶段模式及存在的问题，创新性地提出以“共享产权、以房养游、玩转全球”为理念的分权宝模式解决度假型养老问题，实现老年人全球享老的目的。
一直以来，大众都把退休以后的老年生活叫做养老。林峰院长认为，“养老”给人的感觉是在慢慢等待死亡，而“享老”是享受老年，享受人生的新阶段。享老是享受老年生活的组织方式，享受老年生活是一种服务模式。其服务模式该如何与地产结合，如何与生活方式结合，是享老产业需要解决的问题。
享老配套条件，主要包括以下六方面：
1、适老：为老人方便提供的条件；
2、老年社群生活：旧社群+新社群+G.O；
3、G.O（Gentle Organizer）：亲善的组织者，达人+公关；
4、老人度假生活：三避三养“避寒避暑避霾养生养心养疗”；
5、家庭度假互动：亲子度假、三代度假、四代度假…；
6、城市社会生活配套：医院、综合商业、菜市场、金融、文化娱乐等；
享老模式的核心，主要体现在以下四方面：
1、享受生活为目标，用尽财富，保障品质——理财与保险；
中国家庭如果有一套房子，按传统观念，卖房度假是不太可能的。而如果有两套，可以以房子所得的财富来享受度假。
2、享受旅居度假，追逐阳光与温暖，四海为家——全球连锁；
这是养老的追求，也是享老的核心目标。追逐阳光，首先是避寒，其次是避暑，避雾霾是我们今天人造出来的一个困境。气候是的追逐度假的第一个要素，服务条件是第二个要素。
3、享受运动休闲、养生、养心、康复治疗结合——大康疗服务体系；
运动是生理，养生是心理。这些服务如何构建出一套模式，在不同项目中体现各自的特色价值，构成了整个度假模式的重要部分。
4、享受家庭人伦幸福，亲子、亲孙、三代四代同乐——四代综合休闲度假服务体系。
中国人是以家庭为核心的人伦思想，喜欢亲子、亲孙，三代、四代同乐。不是四代同堂，享受养老生活品质，而是四代同乐，享受享老生活架构。因此，全生命链全周期的住宅，已不符合时代的规律，它有一定价值，但是不是时代的主导方向。
度假型养老--第四代养老模式
在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老模式和第三代的社区型养老模式后，尽管当下的诸多养老模式各有千秋，但不约而同的呈现高端化、休闲化、产业化的度假时代特征。大众度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、城郊二居所养老为主要形式的养老，将成为未来一段时期内中国养生养老的重要形态，绿维创景把这种养老业态即 “度假型养老”称为第四代养老模式。
度假型养老的基础是度假，适老结构下如何进行度假和开发运营？度假型养老有哪些特点？
大众度假时代下的养老趋势
度假型养老模式—123456
大众度假时代下的养生养老，其核心是度假服务和会员社群，最大的特征是开放式经营结构，有很多种经营模式和消费模式，经营消费构成度假养老的盈利结构。
1、精神创建：归宿感、第二家园、文化；
度假要求精神的创建，度假是第二家园，它需要文化和归属感。
2、功能创建：物业+回报+吃住行游购娱修养运悟；
度假要求功能的创建，要求回报率、经营性、多功能服务的接地气的结构。
3、盈利创建：成本、量、券与强制消费、外扩服务、服务生态链、外包服务；
度假要创造盈利，必须是经营性结构、收益性结构、合理盈利性结构。
4、市场细分：老--度假型养老、小--亲子休闲度假、中--放松与交友；
度假要求市场的细分，以老为主，中西结合，亲子结合。度假式养老与传统养老最大的特征是开放式经营结构，不仅仅关于老人，还关于社会的观光、旅游、度假、休闲等各种活动之间的互动。
5、G.O（Gentle Organizer）：亲善的组织者，实际上是“达人+公关”。
GO会员是度假生活的灵魂人物。
度假养老模式的创新发展，需要一个平台
通过对我国目前的度假养老开发模式的研究分析，绿维创景认为：现有开发模式的完善和创新发展，需要一个过程，需要一个平台；其盈利模式需要运营与销售端出口，市场缺乏相应运营机构平台。
我国度假养老现有模式
企业型养老住宅按盈利模式分类
总的来说，目前养老地产开发、运营、融资、销售没有形成完整的系统产业链，没有一个很好的整合开发平台；养老地产回收运营周期长、前期投入大、资金回收周期长、销售困难。市场需要一个平台，解决其投资运营消费一体化问题。
针对目前度假地产销售面临的产权与使用权分离问题、交换问题、管理与经营问题、大众度假的供给问题等困境，林峰院长认为构建“分权”平台，度假地产共享经济才是解决之道。
分权宝的理念是"共享产权、以房养游、玩转全球"，是通过一地分权置业实现全球换住度假，并提供旅行服务的分权度假交换平台。分权宝作为地产、旅游、金融跨界整合的旅游度假产品和平台，集合了酒店化经营、产权分割、时权交换、旅行服务于一体，可以有效解决度假地产去化问题。
通过分权宝平台，可以将度假养老全产权房产，转化为分享产权；降低投资门槛，提升使用价值，解决大众度假的供给问题；还可以使老人比较容易享受到全新的旅游度假模式，实现旅居养老的梦想。
分权宝既是众筹模式又是贴现模式。贴现是把度假物业由客户进行不动产投资，同时享受着不动产经营的收入，用不动产经营收益来满足客户度假需求的一种结构。通过分权宝平台优化度假养老与享老，可以让享老物业即不动产与服务间形成贴现。
分权度假是共享经济、资产证券化的一种手法。通过分权宝平台提供的标准分权、第三方托管等模式，客户不仅拥有一份可以交换的产权，同时还拥有一份投资基金或享老基金，份额永远都是客户的，所得经营回报和收益，可以用于享受老年生活和度假，由此实现了一种全球享老的价值。
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