【天叔说房】2万以下，南京新房还能买哪？

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【天叔说房】2万以下，南京新房还能买哪？

From: 天叔搜狐焦点南京站 2019-10-09

天叔：搜狐焦点认证讲师，拥有八年房地产从业经验，主要负责南京及都市圈新房，添加天叔个人微信（微信号：ttggsky），一对一为买房人服务。

进入2018年，不禁要感慨一句不可逆转的除了时间之外，还有南京的房价。随着楼市鲜少的低价房收官，南京刚需的准入门槛已经迈向了两万。在此大背景下，江宁滨江、禄口、江北高新等板块成为了不少刚需的关注点。

天叔说房第三讲，这次将为大家带来《2万以下，南京新房还能买哪？》。

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配套PK

从配套来看，三个板块发展并不均衡。

高新区目前地铁有3号线和S8号线。3号线过江连接主城，是南京目前最繁忙的地铁线路之一，负载着解决江北居民过江出行的问题。

对有车一族而言，纬三路、纬七路快速化改造接近完成，让高新区通过江北大道快速路可以与河西、鼓楼无缝对接，年底大桥通车之后，开车也会比较方便。

学校目前有沿江小学和浦口实验小学，商业配套主要还是依靠桥北的弘阳广场、印象汇等商业综合体。

江宁滨江轨道交通为0，通往其它区域的快速路已有规划；学校方面已建成72班滨江小学，有进一步利好；商业版图还停留在零散性商业为主，基本为0。

禄口板块目前已有机场线、机场高速，直通南京南站，其便利性不言而喻。

教育方面,位于翔宇路北站附近的赫德国际学校已开建，预计2019年5月竣工，计划招生规模为1800~2000人。禄口中学易址新建,位于永欣新寓附近,计划安排36班初中。

商业来看，百利广场周边人气十足，其他主要还是要依靠小区底商。

天叔点评：

从现有配套上来看,三个板块作为刚需板块都有明显短板，学校和商业资源尤为匮乏。

江宁滨江到河西的交通便利上要提高，目前滨江最大的短板就是缺少地铁。快速路改造完成后，对于有车一族，出行河西大约在30分钟内可以完成。

禄口板块目前虽然有地铁,但大部分区域到达地铁的公共交通尚不成熟,最后1公里问题（很多还不止1公里）有待解决。

而高新区无论从商业氛围和地铁来说，相对于江宁的两个板块更加的成熟，所以目前高新区一直处于新房二手房倒挂的状态。

规划PK

从规划来看，高新区规划＞江宁禄口规划＞江宁滨江规划。

我们先来看下高新区。2017年5月18日下午，南京市委市政府召开江北新区机构调整组建宣布大会，高新区“晋级”为新区直管区。南京北站2018年内开建，将作南京另一交通枢纽，对高新区是直接利好。

江宁滨江两年内建成滨江大道,15分钟滨江到河西,启动正方大道快速路改造,30分钟到机场。36班滨江中学将于今年启动建设，苏州外国语学校也已经成功签约。

计划引进德基城市奥莱、省人医,中兴通讯也与江宁滨江签约，江宁滨江首个商业综合体绿地花茂正在建设中，同时对配套大型商场、酒店等也在积极招商中。

与江宁滨江相比, 禄口板块，在规划方面要略胜一筹了。在《南京禄口空港地区总体规划(2014-2030)》中,禄口空港新城规划面积71平方公里,定位为高科技产业新城、高品质宜居新城，从区位上来看,江宁向南发展,禄口是无法割裂的重要一环,它承接溧水,也是宁镇扬一体化发展的重要载体,句容的郭庄空港新区,对接的正是禄口板块。

天叔点评：

从规划来看，高新区“晋升”江北新区直管区后逼格更高，值得期待，总体还得看江北新区的规划逐一兑现。

江宁滨江靠近河西南，随着交通方式的改善，其他配套和利好逐渐落实，应该也能从河西的发展中分一杯羹。但8号线的遥遥无期，让轨道交通成为相对其它两个板块而言最明显的短板。

禄口依靠机场，作为南京向南发展的承接和高科技产业新城、高品质宜居新城的定位，未来也不容小觑。

从土地市场来看

高新区老盘亚泰山语湖还剩下些房源没有推出；弘阳燕澜七缙和荣盛锦绣澜山即将上市，他们也是区域内首批现房销售地块，目前已基本达到开盘要求。

早在2016年11月，通宇以楼面价19561元/平拿下G69地块，需现房销售。另外，板块内的弘阳G27地块楼面价达14956元/平还需配建6200平保障房。

江宁滨江地价从2015年的2千多,跃升到如今的1万出头,涨幅达389%，目前板块内只有纯新盘鲁能硅谷公馆尚未上市。春节后，江宁滨江预计将有两幅土地挂牌上市。

禄口板块吸引了中南、中骏、恒大、中海等一众房企拿地,不过,除了中南棉花塘为商业项目外,其余多为现房销售地块,预计最快可能从今年下半年到后年才能上市。