一边是特价房，一边是要涨价，宝华的近况竟是这样……
3月，是骚动的季节，宝华市场出现了一种自相矛盾的局面，即，一边是优惠、特价围剿买房人，一边又是涨价东风刮刮刮，为什么会出现这样的场景？我们要怎样理性看待宝华？
上周六，我也特意去宝华实探了一番，发现了宝华的四个小秘密，或许对于重新发现这个区域将有所助益。
时间进入到金三银四，宝华多家楼盘一波优惠开启了，先人一步，金三抢收行动开锣了，涉及到住宅、商办类项目。
碧桂园旗下碧桂园伯爵山、碧桂园翡翠华府两盘推出“春惠行动”，双盘联动、一惠到底了解了一下，两盘推出了部分特价房源，碧桂园翡翠华府特价房在16000元/㎡，而目前在售房源均价16800元/㎡左右。
和昌仙林国际也推出了13000元/㎡起特价房，不过从去年年底就推出了促销。目前在售L号楼，毛坯交付，面积89-105㎡， 均价14000-15000元/㎡，算下来，便宜了至少千元/㎡。
13000元/㎡？16000元/㎡，宝华的特价房力度相对来说并不是太猛，除此之外，商办类项目，如公寓、商铺等普遍有优惠，看来，给优惠不是个案，而是普遍性现象，开发商坐不住了？
上周，我们在微信中提到，宝华多家楼盘正酝酿涨价，何以呈现如此反转局面？【推荐阅读：南京周边危险信号？汊河地价骤降3倍、宝华流拍！马鞍山救市……】
2月12日，香山壹境再领16套联排别墅销许，为67幢、68幢，整体均价约2.1万元/㎡。2016年2月，香山壹境联排均价仅1.4万元/㎡，涨幅惊人。
3月1日起，碧桂园大学印象每平将涨价300-500元/㎡。百里峯景预计4月加推4号楼，均价或将上涨1000元/㎡。
一期开盘1小时售罄的别墅盘宝华桃李春风，二期放风价35000元/㎡，较前期上涨超5000元/㎡。
看看喊涨的项目。香山壹境2年时间房价涨了2000元/㎡，属于跟涨型；桃李春风系绿城的情怀牌，此前很多人想买而买不到，所以即便涨价，还是有大批绿城粉拥趸，不愁卖。
一边是喊涨，一边是打特价、截客，宝华楼市为什么会呈现这样冰火两重天的局面？我们不妨通过两个角度去琢磨下这种大相径庭的状态。
先来看看宝华的库存情况，我们发现宝华目前主要在售的33家楼盘目前还有8504套房源，库存新房面积89.34万方。招商国际E城以1343套房源登顶货量最大楼盘。
（宝华库存量一览）
有很多人疑惑，宝华有这么多房子？其实，显性库存量肯定比这个数字要小一些，主要因为不少买房人没有购房资格，只与售楼处草签了协议，待政策放开后再网签备案。不过，没网签备案，始终不能算卖出去的房子，这个压力值各家是各不相同的。
但是宝华的隐性库存并不小，今年还有多家纯新盘或将上市。比如碧桂园收购的中天半山铭廷，最快今年上半年就会首开；四季金辉观岚今年也会推新。
另外，宝华曾经是宁镇扬都市圈的一枝独秀，而随着宁句城际开建的消息不断传开，句容市区也成了宝华的直接对手，抢分一杯羹。
再来看看二手房，这个是直面市场情况最敏锐的窗口。近来，宝华二手房市场情况如何？我在中介处了解到，最近宝华二手房成交的不多，可能和春节有关，新房二手房倒挂现象并不明显，新房二手房几乎一个价。
目前带看率较高的小区主要有四季金辉、泰达青筑、京东紫晶和恒大雅苑。他给我举了个例子：恒大雅苑87㎡房源报价138万，单价不到16000元/㎡，和新房售价相差无几。
综合来看，今年宝华房价预计会进入一个稳定期，即涨跌平衡，上半年也难见颓势，还属于开发商能坐得稳板凳的时期。
现在宝华的人气如何？上周六，我特意去了一趟宝华实地踩盘了一番。我发现，沿着仙林大道的多个小区，尤其是恒大雅苑、香山壹境、仙林国际花园等人气非常旺，这和我们以往所想象的宝华差距不小。以下四个“秘密”也值得注意：
1、私家车很多，每天上下班出行高峰期路上也比较堵，路边密密麻麻停了不少车，我大概看了下，大部分车都上了苏A牌照，车主估计多在南京工作。
2、未成年小孩不少，这说明已经有很多年轻人在此安家立业，生了小孩，并把家扎根在了这里。
3、马路上共享单车不少， OFO、摩拜、哈罗单车都有，基本都停在公交车站旁边，不少人用共享单车解决从家到车站的最后1-2公里距离。
4、社区底商非常密集，主要以餐饮为主，还有社区诊所，总体来看，各项配套也已有了。当然，主要的商业配套还是在恒大雅苑这边。
从去年开始，楼市有个主题词，叫“房住不炒”，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，但这次实探后，我在思考一个问题，宝华——这个被南京人炒热的都市圈板块，现在也真的成了不少人安居乐业的家了，确实有一波人将根扎在了这里。
近日，句容市发布2018年重点工作、重点项目、重点工程任务分解的安排表，2018年，句容再建成一批城乡学校，推进海安中学宝华分校项目，推动东软大学生双创园校企合作、联合办学模式落地。这意味着，宝华将迎来国家级示范高中海安中学分校。
江苏省海安高级中学是国家级示范高中、江苏省首批四星级高中。在2017年中国顶尖中学排行榜中，海安高级中学全国排名第78名，江苏排名第2名。宝华的教育或将迎来大提升！
一圈跑下来发现，宝华市场没想象的那么坏，但限购政策确实成了很大的阻碍。从基本面来看，宝华的房价目前比较稳定，但忧患已来，也难怪各家争先恐后的推出优惠活动来试探市场了。
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