警报！限售限价限贷限购正在松动……
起风了！
平地一声惊雷，调控出现转机，限售、限贷、限价、限购所营造的四限时代，却在现在都出现了新的裂缝，松动迹象明显！
2019年，我们买房需要注意什么？
看点
01
限售松动！有城市将房子的流通性再次打开！
重磅信号！有城市扛不住了，宣布执行了一年的限售政策取消！
限售，锁住了房子的流动性，对炒房客来说是最致命的招数，并且也一定是调控的底线，是最不可能放开的政策，一定排在最末端，不过，现在真的有城市提出放开限售政策了，看来压力真的不小！
12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消去年调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
2017年11月6日才公布的限售政策，一年的时间即宣布结束了，而且是以这么壮烈和果断粗暴的方式放开，没有含蓄和纠结。三四线城市背后的压力可想而知，但一二线城市应该不会这么容易攻破的。
据统计，菏泽在2017年和2018年上半年共卖地1500万平左右，假设容积率是3，能早4500万平米的房子。按照一套房子100平米计算，可以供应45万套房子。（ps.南京一年也的计划也就800万左右，只是计划）
而这45万套房子，在未来2年都是要入市了。菏泽，800万人口，大部分还是农民，其中150万人还会拿到安置房，只剩下650万购买力，说不定这两年也已经都掏空了6个钱包。所以必须要前瞻性的放松政策。
此外，菏泽还宣布，降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。
取消“限售”，表面上只涉及到了“卖”的问题，但实际上可以增加“买”的欲望。另外，放松开发商的资金监管，也有利于缓解开发商的资金压力，降低开发商在年关将至的时候，降价卖房套现的冲动。
刚刚，山东菏泽住建局相关人工作人员回应正在开会讨论昨晚公布的“取消限售政策”，并表示“没想到引起这么大的关注”。
2017年3月，厦门率先出台限售政策后，限售城市已经从一二线城市向三四线城市蔓延，全国几十个城市都出台了限售政策，限售期多为2-3年。南京是购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。
山东菏泽放松限售，犹如平地一声惊雷，大家不禁担心，三四线的调控堡垒被攻破了，二线会不会不保了？
看点
02
限价松动！降价未遂！围绕房价上涨还是下跌的争议没停过！
在这一轮的调控政策中，限价导致的一二手房倒挂，让很多城市在调控的肃杀气息中，竟然出现了较为疯狂的抢房行情：
12月12日，江宁世茂梦享家，13783租买房人抢84套房，中签率0.6%，创造了南京历史新低！光是名册就有400多页！1000个人里面才6个能买到。为啥这么疯狂？人家二手房2.2万/平，新房才1.6万/平。
杭州今年更出现了8个万人摇号楼盘，其中人次最多的，余杭区的卓越蔚蓝领秀二期、萧山区的融信保利创世纪，均是2万+的摇号人数。
买到就赚几十万、100万的行情之下，我们的脑海里只剩下抢！抢抢！抢抢抢！但丝毫没有想过，风停了之后，那一地鸡毛该如何收拾。
虽然限价政策不影响市场供求关系，但会极大地改变市场预期。在今年10月份，广州的南沙、增城、花都就打响限价放开第一枪。
10月19日，广州住建委紧急回应，发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，强调严禁开发企业拆分价格报备，并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。
当然，这几个区域在广州并不是什么代表性区域，本意也是在消除双合同带来的负面影响，但在市场上还是掀起了一阵喧嚣。
现在，随着市场上这些老盘逐步卖完，新上市的楼盘价格，尤其是高价地项目的房价，部分还是给了一些松动的空间。
12月3日，南京鼓楼滨江桃园世纪再领84套房源销许，销许均价45028-49982元/㎡，个别房源单价甚至突破60000元/平，捅破之前由该楼盘创造的鼓楼滨江天花板价，并且也突破了4.5万/平的价格！
雨山路板块的中交锦蘭荟刚加推完三期房源，销许均价19800元/平，而该楼盘2年前最后一次加推均价为17500元/平。
并且，来看看南京今年的房价情况（来自国家统计局数据：）
2018年1月，南京房价环比下降0.3%
2018年2月，南京房价环比下降0.1%
2018年3月，南京房价环比下降0.3%
2018年4月，南京房价环比下降0.2%
2018年5月，南京房价环比下降0.2%
2018年6月，南京房价环比下降0.2%
2018年7月，南京房价环比下降0.1%
2018年8月，南京房价环比持平！
2018年9月，南京房价环比上涨0.4%！
2018年10月，南京房价环比上涨0.2%！
2018年11月，南京房价环比上涨1.5% ！
而在安徽合肥、砀山等地竟然还爆发过“降价未遂”事件。
价格松动信号，确实来了！即便是价格给了空间，但卖不好却成了很多项目心中不由分说的痛。最近，南京还有多少楼盘能够开盘售罄的？
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03
限贷松动！多个城市放贷利率出现回调！
限贷政策亦是对投资客最有杀伤力的政策之一。它限制银行住房贷款的总量，从央行的源头强制某银行今年只能放出去多少房贷；直接上浮房贷利率，增大购房成本。
融360的最新统计数据表明，2018年11月，全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月的“连涨”，首现“零涨幅”！
同时，北京、广州、深圳、杭州、厦门多个城市也传来房贷利率松动下调的消息，下调幅度至少都在5个百分点，甚至有城市出现首套房回归基准利率。
就南京来看，四季度多家银行有放贷利率回调消息传出，而且放款速度有所加快：
紫金农商银行：首套由上浮20%下调至15%；
汇丰银行：首套房上浮10%，二套房上浮11%；
中行：二套房从上浮25%下调为上浮20%；
建行：首套房从上浮20%下调为上浮16%，二套房从上浮25%下调为上浮20%。
利率的下调，不仅是买房成本的降低，而且更是楼市的信号。
而在历史上，房贷利率一旦进入下行周期，往往意味着房价止跌回暖，甚至有可能重新开启新一轮牛市。
目前楼市已企稳，房贷利率继续上浮的条件基本不存在了。这预示着，在2019年，限贷政策整体会有所松动。
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04
限购松动！有些城市真的顶不住了！
早在今年1月5日，兰州已经打响了限购部分取消的政策，当时兰州发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》。
针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
而从去年以来，全国数十个城市发布了人才新政，降低购房门槛。实际上，一个地区人口的增减，对于房地产行业来说也确实是至关重要的。
比如，合肥真的在做放松限购的尝试。
而从最近房价上涨的城市看，其中大部分都发布过人才引进政策，尤其是一些二、三、四线城市，本轮人才引入政策非常宽松，相当于变相降低限购门槛。
限购是否会放开，这个很难预测。我个人倾向于认为南京的限购会长期化，就像上海、北京一样。
限购是否会放开，核心取决于城市能级和市场走向。如果南京真的向新一线城市攀升，人口持续流入，城市越来越牛，房价上涨的压力就会长期化，那么，限购就没有放开的理由。反之，如果南京城市发展裹足不前，楼市未来上涨压力不大，甚至下行，那么，限购就必然放开。
我认为前一种可能性更大。
看点
05
2019年买房建议！回到重点城市中来！
综上所述，我们认为，2019年房地产市场政策将有所放开，因城施策将成为重点。但，目前各大城市楼市分化严重：
一线城市价稳量降；
二线城市的部分热点城市降温明显，价格不断探底；
而三四线反应比较滞后，部分城市仍然虚火微涨，目前相对严厉的调控政策已不适用当前的楼市行情。
对此，狐妹的建议是：2019年买房，一定要回到重点城市中来！对于三四线城市谨慎把控，审慎判断！尤其是棚改政策被逐步收缩的当下。
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