【探讨】如何防范“阴阳合同”侵蚀税基

　　●及时更新价格——应建立与市场价格同步的核定计税价格定期更新机制

       ●实现全程监督——应联合相关政府部门实现对二手房交易全流程的监督

　　●完善评估机制——应与权威机构联合在涉税环节建立交易价格评估机制

　　●加强税收宣传——应加大涉税政策宣传力度，建立涉税举报奖惩机制

       近年来，二手房成交量大幅增长。在二手房交易中，签订“阴阳合同”以逃避国家税收成为业内熟知的潜规则。“阴阳合同”常用来代指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内、一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收为目的，对内的一份则是双方真实意思表示，根据双方约定采用书面或口头的形式。

       在实际操作中，许多房产中介会在保证买方银行贷款金额需要的基础上，帮助买卖双方在住建委网站上签订低于实际成交价格的网签协议，并以此价格作为向银行贷款以及缴纳二手房交易各项税费的依据。而在签订存量房买卖合同（经纪成交版）（以下简称三方合同）时，将高于网签价格的价款从房产成交价格中拆分出来，以“装修款及家具家电等附属设施补偿款”或其他补偿款字样列入合同中。此种做法表面上既保证了买卖双方关于收付款的权利义务，又帮助买卖双方逃避了部分纳税义务，房产中介则是按照三方合同签署的总价款收取佣金。在这样的操作之下，三方得利，而本应上缴国家的税款却不翼而飞。

　　是什么原因造成“阴阳合同”在房产交易过程中时有出现？

　　买卖双方蓄意隐瞒。从主观层面上来看，一些纳税人出于逃避应缴税款的故意，与中介合谋订立“阴阳合同”。税务机关征收税款时，仅凭纳税人提供的材料难以掌握真实成交价格。

核定价格更新滞后

　　目前，税务机关掌握的二手房交易核定计税价格是由住建委主导制定，此价格与同期市场价格相比偏低。并且，现行二手房交易核定计税价格为2014年3月20日更新，与目前市场价格相差2倍~3倍，这给买卖双方利用“阴阳合同”逃避税收提供了价格空间。

流程缺乏有效监管

　　“阴阳合同”广泛存在的最突出原因就是缺乏对房产经纪公司以及由其提供居间服务而签订的三方合同的法律监管，网签合同与三方合同之间缺少必然联系，网签合同成交金额与房产经纪公司收取佣金依据之间无有效的信息关联，整体流程缺少相应的联合管控机制。

相关税收政策有待明确

　　由于相关税收政策不够明确，税务机关对于三方合同中除房屋交易价款外，额外签订的“装修款及家具家电等附属设施补偿款”或其他名义补偿款无法判定。

　　如何遏止这种腐蚀税基的行为，笔者提出以下建议。

1

更新价格、明晰规定。

       建议相关部门尽快建立与市场价格同步变化的核定计税价格定期更新机制，进一步完善计税价格体系，从而挤压“阴阳合同”的价格空间。同时，应明确二手房交易合同中各类名义补偿款的具体涉税规定，进一步明晰二手房交易契税、土地增值税和个人所得税的相关计税依据，将各类补偿价款并入应税范围，以有效防止交易双方和中介蓄意减少应税金额。

2

全程监督、整体覆盖。

　　税务机关应联合相关政府部门实现对二手房交易全流程的监督。一是买卖双方在进行网签时，要求双方填写三方合同编号以及合同价款，并拍照上传备案合同内容。二是买卖双方到税务机关办理二手房涉税事宜时，必须携带三方合同原件，由税务机关进行审核比对。三是制定二手房居间服务合同的备案制度，定期向税务机关提供居间服务的三方合同号和合同金额，由税务机关建立数据库定期比对。

3

完善机制、科学评估。

　　要在涉税环节建立法定的交易价格评估机制，与住建委等相关部门或掌握二手房市场交易数据的权威机构联合，在二手房交易核定计税价格之外，建立符合公允价值的二手房市场交易评估价格数据库，作为二手房交易价格评估机制的价格依据。在此基础上，在二手房交易税费征收过程中增加价格评估对比环节，在纳税人提供的二手房买卖合同交易价格低于市场交易评估价格时，由税务机关调整计税价格并根据二手房市场交易评估价格征收各项税费。

4

加强宣传、严格奖惩。

　　要加大税法宣传力度，建立涉税举报奖惩机制。向纳税人宣传二手房交易涉税政策以及利用“阴阳合同”逃避国家税款的处罚措施。建立二手房交易涉税举报奖惩机制，鼓励纳税人对发现的二手房交易违规涉税行为进行举报。对二手房交易中违法违规的中介或个人加大惩戒力度，将中介违规行为与其市场准入或从业资质严格关联。对于个人造假行为，严格按征管法规定追缴税款并进行处罚，同时将个人违法逃税行为与银行征信系统挂钩。

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作者：赵增科 北京市东城区地税局

来源：中国税务报

实习编辑：陈海韵  [phone]

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