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【办税厅】营改增后,多缴房产税了吗

2017-12-22 中国税务报


  营改增后,出租房屋的房产税计税基础有了最新规定,但在实际工作中,有些企业对此新政策不清楚,把收到的全部租金作为计算缴纳房产税的计税基础,导致多缴纳房产税。那么,出租房产,究竟该如何计算房产税?

  

  根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。因此,计算房产税的关键是能准确地计算出增值税。

  

  根据《国家税务总局关于〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条规定,一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

  

  第四条规定,小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。(二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

  

  例:A企业出租一套房产,全年收取含税租金收入20万元,下面分几种情况来分析一下应缴纳的房产税。

  

  1.假设A企业是一般纳税人,出租的是2016年4月30日前取得的不动产(商铺),选择简易计税方法(一经选择简易计税,36个月不得改变),到税务局备案后,按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是,简易计税项目不得抵扣任何进项。

  

  缴纳增值税=20 ÷(1+5%)×5%=0.95 (万元);

  

  缴纳房产税=(20-0.95)×12%=2.29(万元)。

  

  2.假设A企业是一般纳税人,出租的是2016年4月30日前取得的不动产(商铺),但未到税务局进行简易计税备案,则必须按照11%的税率计算增值税应纳税额,这种情况下可抵扣进项税额。

  

  增值税销项税额=20 ÷(1+11%)×11%=1.98(万元);

  

  应缴纳的房产税=(20-1.98)×12%=2.16(万元)。

  

  3.假设A企业是一般纳税人,出租其2016年5月1日后取得的不动产(商铺),增值税适用一般计税方法计税,房产税的计算方法同2。

  

  4.假设A企业是小规模纳税人(含个体工商户)出租商铺,按照5%的征收率计算应纳税额,房产税的计算方法同1。

  

  5.假设A企业是个体工商户,对外出租住房,在增值税和房产税方面都有优惠,增值税方面按照5%的征收率计算减按1.5%征收;出租住房的,房产税暂减按4%计算。

  

  缴纳增值税=20÷(1+5%)×1.5%=0.29(万元);

  

  应缴纳房产税=(20-0.29)×4%=0.79(万元)。

  

  根据以上案例可知,企业出租房屋的情况也不同,是否备案,出租的是否是住房等,所缴纳的增值税也不尽相同,从而缴纳的房产税也不同。



作者:赵小红

来源:中国税务报

实习编辑:蓝舒榆 (010) 61930096


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