提前还房贷，真的是“房奴”的逆袭？
面对越来越高的房价，终于决定放弃幻想不再等待。一咬牙、一跺脚，在交上首付以后，义无返顾加入了“房奴”一族。
“一朝买房，万日供房”。房贷，成了现在很多人身上的一座山。
所以在贷款买房这件事上，有的人手头一旦有点儿闲钱，便会选择提前还贷，想尽早摆脱十几年、乃至几十年的负债生活。提前还完房贷，不就可以少付很多利息吗？有钱了就赶紧提前还款吧。
但是也有人说，最好不要提前还款，好好利用闲置资金。那我们究竟该怎样抉择呢？如果你也是一个正在考虑要不要提前还款的“房奴”，不妨按照小巴下面所说到的几个方向，来思考衡量。
现在，5年以上的商业贷款利率为4.9%，公积金贷款是3.25%。如果是早几年前贷款买房的人，拿到的还是银行八五折、八折甚至七折的贷款优惠利率，还是很划算的。如果是二套房的房贷，就是在原来的基准利率上加10%浮动。
所以，如果你有钱，而且找不到比你的房贷利率更高的投资方式，是可以考虑还房贷的。
但如果你投资理财产品的利率能跑赢贷款利率，就能赚到利差，那不如先不还房贷，而是利用低成本的贷款，获取额外的收入。
比如，你用的是公积金贷款，贷款利率3.25%。如果你先不还房贷，而是把这笔钱投资到理财产品当中，比如银行理财产品，现在的平均预期收益率是4.9%左右；
或者券商理财产品，30天期限的收益率是5%左右，都能跑赢你的房贷利率。如果你的房贷利率还是享受打折的，提前还贷就更不划算了，因为还贷之后，就不能享受到当初的低利率优惠了。
我们说，钱要流动起来才叫钱。在决定要不要提前还款的时候，我们需要考虑资金的流动性，考虑到更长远的利益。
在民企都不易借到钱的今天，低息的房贷可以说是一种优秀的融资手段。流动性资金的增加，无疑使财富增长的可能性更大。
比如，小巴拼命工作，终于攒了一笔钱50万，然后为了逃脱房奴的还债之苦，就把这50万用来提前还房贷了。
可是没料到，后来碰到一个好的创业机会，但是需要40万资金，无奈本来可拿在手里的50万也已经提前还贷了。
这时候怎么办呢？可能小巴会想到再去银行借钱贷款，银行一问，你要借钱来创业？这风险太大我不批。
就算银行愿意借钱给小巴，这个贷款利率也要比房贷利率要高，而且贷款期限也不像房贷那样，可以拉长到20、30年，这样一来，小巴的还款压力就会很大，资金流捉襟见肘。
最终的结果，很大可能是小巴与这个创业项目擦肩而过，改变人生的机会也就此错失。
我们知道，房贷的还款模式有两种，分别是“等额本息”与“等额本金”。选择哪种还款方式，已经还了多少，也会对我们要不要提前还贷有影响，因为我们考虑提前还贷，最主要的目的就是想少还一些利息嘛。
等额本息还款，就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，也就是说，你每个月所还的本息和是固定的。其中，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，并逐月结清。
等额本金还款，是将贷款额总额平分成本金，也就是说，你每个月还的本金部分是固定的，然后根据所剩本金再计算还款利息。所以，这种还款方式越到后期，产生的利息越少。
我们用一张图来直观看一下，这两种还款方式的区别（贷款100万买房， 20年还清）：
对于等额本息还款，如果你的还款已经过了50%的份额，那提前还款就没有太多意义了,因为绝大部分的利息，在贷款周期的一半就已经提前还给银行了；
对于等额本金还款，如果还款期超过1/3，就已经还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，其实利息高低对还款额已经影响比较小了，所以这时也不必提前还款。
对于这两种还款方式，如果你还在还款初期的前几年，你的房贷利率相对也没那么划算，而且手里有十分充足的闲钱，又不想进行投资，那么提前还款也是可以的。
总的来说，要不要提前还房贷，每个人都可以有自己的选择。有人始终觉得背上房贷，心里一点不轻松，实在难忍，无论如何只要有钱就要还清，这无可厚非；
但如果是一个更理性的理财人，良性负债的压力其实是可以承受的，他没必要换到这一时的轻松，因为他知道，从长远来看，如果可以更好的利用手里的资金，就能创造更大的价值。
理财巴士发布时间 20180730
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