把房子抵押给保险公司，换来的养老金靠谱吗？
在上两周的文章《养老目标基金大热，到底要不要入手？》当中，小巴给大家分析了国家为完善个人养老推出的投资新方式，养老目标基金。除此之外，国家还给我们提供了另一种养老生活可选项——“以房养老保险”。
上个月，银保监会发布通知，将“老年人住房反向抵押养老保险”由原先的直辖市试点，正式推广到全国。
（银保监会关于“老年人住房反向抵押养老保险”的通知）
老年人住房反向抵押养老保险，听起来还挺复杂。它其实是将住房抵押和终身养老年金保险结合起来，是一种创新型的商业养老保险。
简单来说，就是老人将房子抵押给保险公司，但是仍然可以继续居住、出租等等，同时每月领取一笔由保险公司发放的养老金。老人身故之后，子女可以选择配合保险公司处分房产，或者是自己赎回房产。
说白了，它就是一项以房养老的保险产品，你将住房抵押给保险公司，保险公司支付你养老金。
以房养老的模式，并不是我国首创的，国外早已经有不少国家在推行类似的政策了。不过，以房养老计划在这些国家实施后，效果并不理想。
1981年，日本东京郊区的武藏野市福利机构开始实施逆按揭。但开办逆按揭的20年来，仅有100个贷款案例。
1987年，美国推出了住房反向贷款HECM 计划。2001年至2011年，参与HECM 计划的老人比例从0.2%升至2%，但目前整体还是处于低水平。
2009年，新加坡建屋局（HDB）推行房屋契约回购计划，以政府名义开展住房反向抵押贷款。到2012年，新加坡有494户家庭参与，2015至2016年，约有541户家庭参与，参加房屋契约回购计划的家庭仅占0.1%。
而在我们国内，以房养老政策也没有预期中的火热。
早在2013年，国家就提出老年人住房反向抵押养老保险试点；2014年，以房养老的方案开始在北京、上海、广州以及武汉试点。转眼4年过去了，今年的6月30日试点结束，只有幸福人寿一家保险公司开展了“以房养老”业务。
据北京青年报反映，截至今年7月底，幸福人寿签约意向客户仅有201单（141户），累计承保139单（99户）。
所以，照目前的情况来看，以房养老是比较难推广开来的。
从保险方的角度来看，主要有三大不利的地方。
1、合同是按目前的市场价来评估房产价值的，如果老人身故后，房价增值了，保险公司在卖掉房子后，还要给继承的子女支出上涨的那部分房价的钱。
2、随着科技技术的进步，人的寿命越来越长，这意味着保险公司需要支付的养老金在不断增加。也有可能会出现，最后支付给老人的养老金还远高于房产的价值。
3、房子只是暂时抵押给保险公司，只有等老人身故之后，保险公司才能处置房子。这样一来，如果投保人数过多，年龄也比较集中，那么，将来保险公司持有的房产可能会突然增多。我们也知道，房子是不动产，流动性很差，如果不能及时处理，可能会增加金融风险。
从投保的老人来看，也有不少阻碍因素。除了要缴纳延期年金等等保险费用之外，也会担心自己领取养老金的时间太短，拿到的钱比不上卖房子的钱。更普遍的想法是，当下房价高温不退，自己的孩子都买不起房，如果房子抵押出去了，将来孩子的情况可能会更糟糕。
我们刚刚说到，目前国内只有幸福人寿保险公司开展了以房养老业务，而“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”，也是此前唯一获得保监会批复的“以房养老”保险。所以，我们就以这款产品来展开分析。
“幸福房来宝”的投保年龄是60 —85 岁，年纪越大，需要交的延期年金就越高，交费年数越少。
（“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A 款”费用，来源：和讯网）
我们假设一个60岁，拥有一套估价100万房产的老大爷参与了投保，那么他每年需要缴纳2544元的延期年金，要交26年。
然后，每个月能拿到的保险金额是2514元。要注意的是，实际能拿到的钱会比2514元少，因为还需要扣除房屋评估、抵押、公证、律师、保单管理费等等费用。
（“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A 款”文件条款）
而且，每个月能拿到的钱一经确定，就不能再改了。也就是说，老大爷之后的几十年，每月拿到的钱都只是固定的两千多，并不会因为通胀的原因而拿到更多的钱。
如果觉得不划算，老大爷在合同生效6年之内想去退保的话，则需要支付退保的手续费。退保的手续费，加上之前已经被扣掉的房屋评估、抵押、公证、律师、保单管理费等等，也不是一笔小数目。
（图片截屏自幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险A 款条款文件）
在小巴看来，“以房养老保险”的方案，比较适合现在已经进入养老阶段，手头除了一套房产再无其他资产，而且没有房产传承需求的老人。
但是现在还处于拼搏期的青壮年们，就不要把养老希望寄托在房子上了。正像我们之前所说的，房子的流动性很差，我们也无法预测未来的楼市如何，到时人人家里都有房，变现转手就是个大问题。而且，幻想像十几年前那样低成本买房，高价转手赚差价的方式，也是不靠谱了。
所以，对于现在我们这一代人来说，“以房养老保险”并不是最好的选择。我们应该趁早做好养老规划，用全球资产配置的方式，来让资金保值增值，实现养老目标。
还是那句话说得好，关键时刻还是得靠自己！
理财巴士发布时间 20180905
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