这种房子再便宜，也不要买

前两天，小巴的“家族”微信群里，有位亲戚聊起一个事。

他说自己收到消息，小产权房有望“转正”！

想着要不要去买一套，毕竟便宜啊。

吹了这么多年转正的风

都还不行

难道这回真的有戏？

小巴赶紧去查了下怎么回事

原来，8月份的时候，新的《土地管理法》出台了。

新版《土地管理法》删除了原来旧版法规的43条——

“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”

旧版《中华人民共和国土地管理法》

根据原法，过去只有国有土地可以直接入市交易。

也就是说，如果是城中村或者农村集体土地，就必须通过政府的征收，转变成国有土地的性质后，进入下一步的“招拍挂”，然后才能建设商品房、写字楼等等。

现在，废除了这条款，意味着集体土地不再受“必须国有”的限制，可以不必经过征收，直接入市。

这样看来，似乎就是转正有望了？

有点天真了。

“小产权房”，指的是在农村集体土地上建设的房屋。

它不是一个法律概念，是一种约定俗成的称呼。

小产权，其实是相对大产权来说的：

按照产权证的发证机关来区分，由国家房管部门发产权证的叫大产权；

国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权。

在之前，小产权房是归集体村民所有的，不能转让给其他城镇市民，如果你买了，那张合同是不受法律保护的。

也就是说，这种小产权，国家是不认的。

如果原卖家反悔，毁约要回房子，你是没办法维权的。

那我们再看看新《土地管理法》的第63条——

允许入市的是集体经营性建设用地，并不包括耕地等农用地，以及宅基地。

集体土地入市的用途也是有严格限定的，必须是“工业、商业等经营性用途”。

也就是，只提到了建设厂房、商业办公用途可以入市，但没有提居住用途。

而且，需要符合规划，经过依法登记，经过本集体组织2/3以上的成员或者村民同意。

那在时间上，这个法规2020年才施行，根据“法不溯及既往”，之前已经建成的小产权房，还是存在争议的。

其实想想就知道，这么多小产权房绕过了税费偷偷入市，国家能让你无条件转正吗？

这不就相当于纵容了违法？

一旦全面放开，也会对住房市场造成巨大的冲击。

而正因为小产权房便宜

也乱象丛生

8月初的时候，广东电视台的一档栏目报道过小产权房的乱象新闻。

湛江市徐闻县的小产权房，是一个“中介代理制”的销售链。

中介直言，只要有8、9层楼高的，全部都是小产权房。

他们在销售时，还搞起了“预售制”——

房子还没建成，购房人要先交钱，预定房子。

他们会分几个时间节点，比如地基阶段、6层、9层和完全竣工，让每个要购房的人交钱，每人每次大概5-6万。

然后，徐闻县承建商的建筑报价，在1500元每平左右，每层的建筑面积大概在200平，那每层的平均成本就是30万左右。

假设一栋小产权房准备建9层楼，每层有2户，除去1楼停车，一共有8层16户。每个收费节点，可以拿到的资金是80–96万元。

拿到的预付款，就可以覆盖建筑成本。

等到全楼竣工，再按2800元每平的售价计算，购房人交完剩下的尾款。

这一通操作下来，净赚利润为：

2800×200×8-（1500×200×9）= 178万

也就是说，他们用买房人的预付款来覆盖建筑成本，最后空手套白狼得了178万。

当然，买房的人也是明知道小产权房的违规，但架不住便宜啊！

反正是拿来自住的，没房产证也没关系，能住就行。

人都住进去了，大家也都是这么买的，还怕政府会拆掉吗？

这就是侥幸心理。

徐闻自然资源局的工作人员是这么说的——

「我们不去，就是因为给时间让他们去改正。我拆你的是分分钟的，你违建，你收别人的钱是你的事情，你违建我拆你的是正常。」

其实强拆小产权房的事情也出现过，一旦房子被拆，不仅居无定所，还有可能走上漫长的维权打官司之路。

之前惠州永汉镇的小产权房就是，当时开发商告诉购房的人，有集体证，不是违建，现在在上面搞关系，补充材料什么的。

但到今年5月，还是被政府强拆了。

当地村民说，也就是今年才开始拆小产权房的，之前都没出现过要拆。

其实，小产权房便宜是便宜，但你得知道，便宜也有便宜的问题。

合法性存疑，不能抵押按揭，也不能落户，没有学位。

所带来的问题，可能远比你想象中的要复杂。

当然，小产权房体量庞大，想必也不会大刀阔斧说拆就拆，要怎么转型，是需要好好权衡和处理的。

但对于我们普通人来说，房子是一项重大的资产，不值得冒这么大的险。

所以小巴觉得要买，还是买正经产权的房子吧。买房这种事情，要么先不买，要买，就不可侥幸打擦边球。

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理财巴士发布时间 20190923

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