原来房地产大佬，是这样闷声赚大钱的
上一篇文章咱们聊了巴菲特股东大会。
而致股东信，最受关注、最为人熟知的，也是巴菲特的股东信。
信中不但会分析伯克希尔的业绩，老巴还会给大家分享，自己的投资理念和心得。
今年的股东信，小巴已经在之前的文章《巴菲特2020致股东信出炉：“股神”不再神了？》里，和大家详细聊过了。
那除了巴菲特的股东信之外，另一位地产大佬的致股东信，同样闪耀着智慧的光芒。
小巴觉得，也值得大家一读。
这位大佬一向低调，但房地产行业的小伙伴们，应该会知道他——
恒隆集团主席，陈启宗。
（陈启宗）
恒隆是由陈启宗父亲，陈曾熙创立的，是香港有名的地产集团。
上世纪90年代开始，也在内地城市逐步做起了商业综合项目的开发。
以市值计算，目前的恒隆地产，是全球最大的地产企业之一。
恒隆每年会发布半年报和年报，作为掌舵人的陈启宗，都会亲自撰写致股东信。
为啥小巴会说他的股东信值得一读呢？
一般来说，上市公司的年报，都会按照通用规范来写。
比如报告公司的基本面状况、重大事件等等，罗列大量数据，涉及到财务、法律之类的专业性名词。
相应的致股东信，也只是简单介绍企业基本情况。
所以如果没有足够的专业知识，对普通的投资者来说，很多时候看完年报和股东信，对企业的情况还是一头雾水。
而陈启宗写给股东的信，就很走心。
他不仅仅只是“官方”地公布这些名词和数据，还会和大家详细解释，背后的逻辑和原因是什么，让大家更清楚知道公司的状况怎样，自己作为股东的利益，有什么变化。
还有对世界格局的看法，个人决策处事的智慧，他同样会在信里和大家分享，看起来也不晦涩难懂。
在字里行间小巴发现，
就像巴菲特那样，
陈启宗是一个价值投资者。
他在2019全年报的股东信里，说到了恒隆的商业模式——
“在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的，世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场，须为其细分市场中的龙头。”
（上海恒隆广场）
也就是说，他只租不卖，长期持有，看重的是租金现金流。
上世纪70-80年代，是香港住宅楼市的兴旺潮。
恒隆在当时采取了外人看起来很“傻”的策略，买入商业地产项目长期持有，靠出租获利，没有怎么兴建住宅出售，错过了一波红利。
不过，在1982年中英两国就香港问题谈判的时候，楼市受影响恶化。
正是因为投资物业，拥有稳定的租金收入，加上银行的帮助，恒隆平稳度过了难关。
后来，恒隆也一直当着“收租公”的角色，主攻高端零售物业，其次是办公楼物业。
租金源源不断产生，又可以拿去买地，建新的物业，然后继续出租，拿到更多的租金，如此循环。
这不就是我们常说的“复利”吗？
恒隆就是这样不断发展壮大的。
而且，恒隆做高端商业地产很讲究，有5个必须遵守的“基因”——
首先，地块所处的位置一定要是最好的，有潜力成为城中首屈一指的奢侈品零售点，或者是甲级办公楼。
第二，土地面积必须足够大，能够打造成一个市中心商业区。
第三，属于政府制定的发展大纲，有利于打造成世界级综合项目。
最后两个，是设计和施工，必须要设计得当，而且施工优良，硬件设施良好。
这5个元素缺一不可，其实类似于巴菲特所说的“护城河”了。
就拿恒隆拿地这个事情来说吧。
过去40年，是国内房地产的最佳机遇，房地产商几乎全是一个战略，那就是拿地的数量越多越好。
疯狂的房地产商，甚至会用不正规的手段去拿地。
但是量太多了，速度跟不上来，就会出问题。
陈启宗说这些人就是“疯子”，他们的前途无非就是两种，要么进监牢，要么就是破产。
他知道，要把物业做好，就必须做好长期等待的准备，也更看重中长期的回报。
陈启宗在2019年中报的股东信里，说到了之前在杭州拿地的故事。
90年代初他第一次去杭州，但当时选择了上海，直至2004年，才再开始关注杭州。
接下来的14年里，恒隆研究了很多不错的地块，但都一一拒绝，直至2018年才最后选定，一幅能满足5个“基因”要素的地块。
在整整14年的等待中，恒隆其实现金很充裕，但都抵住了诱惑。
所以，恒隆被公认为是一家重视质量的顶级物业发展商，知名品牌很愿意聚集在这种最好的商场里，以显示档次，也不会轻易搬出。
恒隆因此拿到了稳定的租金现金流。
这就像巴菲特所说的“20个打孔位”规则，珍惜每一次出手的机会，不轻易出手，一出手，必中要害。
陈启宗也在致股东信里，写下了自己的理念：
“房地产周期长，通常持续六至八年，等待是无可避免。唯有等待，才能在周期中正确的时候，每每做正确的事。我们这行业的历史，不论东方西方，教晓我们同一件事：
投资者必须学会等待，方可取得成功。那些不善等待的人，早晚会在熊市失手，随之而来的是现金流问题，破产的机会也很大。”
其实就像我们定投基金，你要在漫漫熊市中坚持下去，才能摘到微笑曲线右方的收益硕果。
所以，道理都是互通的，等待和克制，是对每一个投资者的严峻考验。
后来有人问，恒隆这样去等，万一等待到头来，还是没有合适的地块出现怎么办？
陈启宗本人的回答是：至少不会被较次等的地块困着。
中国很大，商机处处，此城没机会，别的城市总会有。
他也从不会拿地王，如果一线城市地价高，土地价格占到了项目花费的2成以上，无法满足恒隆追求的回报率，就会前往其他潜力城市，这是陈启宗的“二线城市策略”。
这就是我们常说的，你的资产只有买得便宜，才能获得好的回报率，买贵了也是白搭。
其实恒隆的成功，还离不开他们很早就积极的投资中国市场。
稳定和增长，才是营商的好地方。
这就是那个已经人尽皆知的道理——
在努力之前，选择是更重要的。无论是做投资，还是做事业。
PS.
小巴并非荐股恒隆，只是一个资讯分享。
就像我们看巴菲特致股东信，也不一定要买伯克希尔的股票是不是。
对陈启宗致股东信感兴趣，想去一读的小伙伴，可以自己登录恒隆地产的官网去看。
或者点击阅读原文，小巴附上了相应链接，但手机点开的话可能会比较慢。
这或许是空闲时间里，一个好的投资阅读方向。
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理财巴士发布时间 20200511
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