比股市过瘾，“打新房”买到就是赚到？
这两天股市很热，而前段时间，楼市也很热。
深圳、上海、南京、杭州等城市出现了购房“打新”的热潮。
例如，南京的一个去年开盘的楼盘，在今年6月1日增加推售223套房源。
结果，有一万多人登记参与摇号，中签率低至1.8%，除去人才房源，普通房源中签率仅有1.43%。
很多人打新股就是冲着无脑套利去的，打新房也是差不多。
在国家多次强调“房住不炒”的背景下，许多城市对楼市实行限价政策，严格控制地价和房价。
（《住建部官网》）
这就使得导致一些城市的部分区域，新商品房价格低于二手房，即出现所谓的“倒挂”现象。
比如6月初，杭州新推出的一个楼盘，毛坯均价为2.8万/平方米，而周边的二手楼盘大概在3.5万-4万/平方米。
假如能中签，之后倒手转卖出去，每个方能赚到1万块左右。
这么大一块肥肉，光是想想就很馋人。
所以，这个楼盘一推出959套房，立即引来超过5万人登记报名，竞争热度堪比考公务员。
因为人数太多导致资料审核量过大，连登记结果公示都延后了。
还有深圳光明金融街，近9000人抢394套房，房源均价5万/平方米，周边的二手房都去到了6.6万/平方米左右了，倒手卖出去就能赚到上百万。
但即便真中签了，就能稳赚不赔吗？
为了打击炒房热，多个城市出台了系列政策，包括限制新购商品房的卖出时间，一般限时3年。
（深圳市《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》）
而杭州在上周四，也发布了摇号销售有关事项的通知。
为了抑制炒房，明确在杭州以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。
三五年的时间差，在这期间，二手房市场肯定有所变动。
打个比方，假设目前某个新楼盘商品房售价2万元/平方米，周边二手房平均售价为2.5万元/平方米。
忽略中间的手续费，大概有5000元/平方米的盈利空间。
但如果3年后，二手房价格跌落至2.1万元/平方米，套利空间就大幅度缩小了。
当然，目前从统计局公布的“5月70个大中城市商品住宅销售价格”来看，二手房的房价仍在涨，北、上、深、广分别环比上涨了1.8%、0.6%、1.6%、0.4%。
但注意了，挂牌量也同样在创新高。
比如刚刚我们说到的5万人摇号的杭州，7月份二手房挂牌量已经突破12万套。
二线城市就更夸张了，比如重庆的二手房挂牌量，就已经快到16万套。
实际上，现在已经有因为二手房价格过高，但需求不足，有价无市，最终只能降价抛出的情况。
所以大家确实看到房价在涨，但真的能按那个价卖出去吗？
还有些人不惜用上高杠杆，来撬动购房资金，由此背上一笔高额的利息，增加自己的还贷压力。
那么套利空间就会因为购房成本的抬高，而发生缩水。
另外
还有一些见不得台面的购房成本
比如之前深圳传出的“喝茶费”。
喝茶费的由来，主要也是跟政府对新楼盘的限价政策有关。
开发商的备案价备不上去，就通过第三方来加价，由中介先拿到购房名额及房源之后，再加价出售。
或者是开发商先以子公司名义、内部人员的名额，拿下房源，再提价对外出售。
加价的部分挂个名，就号称“喝茶费”。
喝茶费是拿号买房前的抢单行为，不属于买了再倒卖过户的情况，所以比较难监管，但是这并不合规。
除了喝茶费，有的开发商还搞起了“双合同”。
这个双合同，是相对单合同来说的。
一般情况下，我们购房时跟开发商签订的，是一份商品房买卖合同，这是房屋买卖的法定合同，这份合同里面，记录了你买房的总房款。
而双合同，则是在购买商品房时签两份合同，一份是正常的商品房买卖合同，另一份是装修合同。
开发商这么搞，就可以把实际的购房总额匀一部分出来，转移到装修合同里面，达到符合监管限售价的目的。
举个例子，假设有一套100平方米的新商品房，开发商想以3万元/平方米出售，但政策限价网签价最高2.5万/平方米。
那么，这50万的差价，开发商就以装修合同的方式补回来。
对于开发商来说，这种做法可以保住更多利益，可是对于买房的人来说，风险更大了。
比如6月15日的时候，广州市从化保利半山花园有业主爆料，他们3年前买了这个小区的房子，并且在保利地产的强制性要求下，签了双合同。
购房款是210多万，购房合同里的房款是150多万，剩下的50来万转移到了装修协议里面。
之前一直没啥事，但最近保利地产通知他们，要向税务局申请缴纳契税。
业主们一下懵比了，之前明明已经交过钱了呀？
税务局工作人员对此的解释是，开发商搞“双合同”就是为了避开当时的政府限价，但开发商是按照不动产销售的项目来开的发票，装修款也并入房价一起交税。
也就是说，开发商是全额缴税，而业主们当时缴纳契税，是以购房合同的房款（如上面的150万）为纳税基数来交的。
所以，业主们必须把剩下的税给交完。
业主们投诉到住房和城乡建设局，但工作人员却说，2018年严禁拆分房款价格规定下来之前，开发商“双合同”行为无法追究责任。
纳税方面占不到便宜，反而还因为签“双合同”带来了不少麻烦。
很多银行批的按揭贷款，只认商品房买卖合同的房款，装修协议那部分的房款，人家是不认的。
如果你资金不足，去申请装修贷款，也就是个人信用贷，利率方面通常会高很多，甚至可能因为银行不批，被迫向收取利息更高的平台借钱。
这样一来，购房成本就拉高了，同时增加了贷款压力。
而且，在卖出房子时，需要缴纳的房价差额20%的税费也会随之提高。
比如买的一套总价200万的新商品房，签的是双合同，购房合同房款只有150万。
后来把这套房子转手出去，售价是250万。
那么，需缴纳的房价差额税费为（250－150）× 20%=20万元；
而原本的差额税费为（250－200）× 20% = 10万元
相差了10万，一倍的差距，怎么算都不是一笔划算的买卖。
所以，确实有需求买房的，咱们还是走正规渠道。
毕竟买房对于咱们普通人来说，是重大决策，马虎不得，也不要想着去套利。
因为这世上的事情，常常是计划赶不上变化，很容易就赌错方向了。
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理财巴士发布时间 20200710
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