每年返租8%，10年回本，心动了吗？
之前曾经有小伙伴留言问小巴返租商铺的事情，小巴表示买不过，而且商铺投资本来就不太建议大家去做的。
前两天，又看到一个中介发的信息，这回不是商铺了，而是公寓返租，总价低，年均返租8.2%，说得好像买到就赚到的样子。
（某中介发布的信息）
返租可以说是一个大坑，很多不动产都可以加上返租的噱头。
比如什么10年回本、担保收益、远高于存款利率的包租回报率等等，然后暗中宣传。
看着这堆好处，难道大家不会好奇，为什么人家卖给你房子铺子之后，还要从你手上租回来，并且给你这么高的租金回报？
主要原因就是，这种售后返租的模式，开发商可以快速吸纳资金回笼。又或者是位置不太好的、不好卖的房子，还有那些三四线城市积压的商铺和公寓，卖不出去，不得搞多些噱头，说它会包租兜底，来鼓励你掏钱买嘛。
开发商如果搞返租的话，实际是违法的。
因为2001年出台的《商品房销售管理办法》里面就说到，“房地产开发企业不得采取返本销售，或者变相返本销售的方式销售商品房”。
（《商品房销售管理办法》第十一条）
为了避开法律条款，精明的开发商，虽然和你说可以返租，他们来做这个口头承诺，但实际上，开发商是委托其他的运营商去做返租这一块的，打擦边球走灰色地带。
所以如果买这种返租的公寓，实际分为了“售”和“租”两个部分。
先是《买卖合同》，后是《租赁合同》，也就是相比直接买房，多了签返租合同的流程，而且签完后你也不能直接拿房拿钥匙，取得房子的控制。
因为这个返租合同是和运营商签的，这就意味着，之后你的租金和开发商是没关系的。
所以即便之前开发商在卖房的时候，给你做各种承诺，但在实际操作的时候，开发商已经把买房和返租剥离，规避风险。
所以最后能不能稳定顺利给你按约定返租，实际是看运营商的能力，看商业项目本身的位置、宣传和配套如何，但这些都和开发商无关。
如果运营不善，没啥利润，就没办法履行承诺的定时租金回报，头两年可能还会给你返一些，后面逐步变少，或者直接就没了声响，成了空头支票，人也找不着了。
比如湖南经视频道调查过，长沙有楼盘推出的酒店式公寓，说可以8年托管运营，月入4000，买完房就可以高枕无忧，坐等租金入袋。
（湖南经视频道调查）
一位买了公寓的刘先生，在2018年12月买下之后，在接下来的9个月内，只收到过一次8000多元的返租，再找当时的销售员，也是联系不上了。
（湖南经视频道调查）
但就如我们上面所说，找开发商销售员实际也是没用的，因为和你签返租合同的是运营商。
有些运营商可能是慢慢就给不足租金，有些甚至是给返了一两年之后，就直接破产了，你拿着那合同说收益没兑现，要打官司，但就算打官司赢了，那公司账上没钱啊。
连当初那担保公司，也是实力很弱的，专为此项目成立的公司，没有担保的能力。
但只要在销售的时候，整一个公司，把“担保”这两字附上，然后信誓旦旦承诺，再用收益诱惑，就把不少要求“保本”的人，特别是老人给坑了。
而那些明显虚高价格的公寓，开发商会用更高的租金回报，还有10年回本等各种包装来诱惑你买，你以为占到了便宜，但实际人家是先涨价再返租，羊毛出在羊身上。
比如，100个方的公寓，1万/㎡的价，先提价到2万/㎡。
然后给你说10年包租，年收益8%，每年你得到的收益是200×8%=16万。
看上去虽然每年要返你16万的钱，但人家已经拿到你200万的资金，假设合理的租金是6万，那么需要补贴10万给你，但人家手上也还有190万，可以用来做其他投资。
所以，这其实是一种快速融资的手段，开发商推出返租模式的，可能本身的资金流就会有紧张的原因在。
如果资金真挪用了，拿去投其他项目失败了，就有资金链断裂的风险。
总之返租这个模式，坑还是挺多的，特别是那些高回报率的返租，因为难以持续，很多都是要后期去维权，但维权也是劳心劳力，还不一定拿得到钱。
如果是期房的返租，更不用看，因为你除了要担心运营商能不能返租之外，还得担心会不会烂尾。
而公寓本身，虽然看起来价格低一些，但是要交各种税，包括持有时的房产税，首付也得5成，商用水电，要转手的时候比普通住宅更难。
“房住不炒”的趋势下，就更不是投资的好选择了。
卖方总是会包装的，不要看别人说得那么好，就被糖衣炮弹砸中，被贪欲遮眼，轻易相信那种简简单单就能低风险高收益的事情。
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理财巴士发布时间 20201019
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