还贷利息终于少了，但房贷新规却紧了
2021年的第一个交易日，股市就来了个大大的开门红，而对于买房的人来说，同样有好消息。
在去年房贷利率二选一之时，选择了跟随LPR浮动利率的小伙伴，1月份会陆续收到银行发来的关于房贷利率调整的短信，享受到利率降低之后，还贷利息减少的福利。
当然这个具体调整日期，是以贷款合同约定的为准了，也不一定都是1月，但调整之后大家都是能少还点钱的。
基于利率下行的趋势，咱们之前在讲房贷利率调整的文章里，也是建议大家选择跟随LPR浮动这个方式。而在2020年里，央行降了两次息。
从12月份央行公布的5年期报价利率来看，最新的LPR是4.65%，这个数其实也8个月保持没变了。
（央行数据）
所以按照最新LPR，从这个月开始，咱们的贷款基准利率也变成了4.65%，比原来降了15个基点。
举个例子，假如你之前是贷了100万，之前的房贷利率是4.9%上浮20%到5.88%，那么按照最新的LPR来计算的话，现在的利率就是：
4.65%+（5.88%-4.8%）=5.73%
这个计算的具体解释小巴就不再赘述了，不记得为何要这么算的小伙伴，请回顾文章《关于房子的2件大事，可别选错了！》，里面有详细解释。
如果这100万是等额本息的还款方式的话，那么每个月就会少还95.5元。
这么看来其实也省不了几个钱，但蚊子腿也是肉嘛~
而且咱们从数据来看，这也是监管有意为之。
短期的1年期LPR利率，从之前的4.15%降到了3.85%，降了30个基点之多。
房贷是参考5年期利率的中长期贷款，而5年期利率只降了15个基点。
所以意思很明显了，就是我要降利率，但又不想刺激房价再涨，那就不对称降息好了，5年期的就降少一点，给它弱化一下。
而在2020最后一天的时候，大家收市准备放假了，央行就发了一个通知，说要对银行业金融机构进行房地产贷款集中管理。
然后节后股市开盘，指数是嗖嗖涨上去，银行板块是嗖嗖跌下去。
这个房地产贷款集中管理，大概内容就是定了“两条红线”，给银行金融机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比，各定了上限。
这两个占比具体计算方法是这样的：
然后具体的上限标准，各类型的银行标准不同。
整体是，越大型的银行，比例的上限会越高，越小的银行，比例上限会压得越低：
定下了上限之后，大家感觉要求更严了，是不是要收紧房贷了呀？
先看看现在银行的实际贷款占比情况。
央行2019年末的数据是，金融机构人民币各项贷款余额153.11万亿，其中房地产贷款余额44.41万亿，个人住房贷款余额30.07万亿。
套进公式一算，就可以得出2019年末，房地产贷款占比是29.01%，个人住房贷款占比是19.64%。
这两个占比，都低于第一档大型银行的上限。
小巴又翻了一下央行2020年3季度最新的数据，目前总体房地产贷款占比大约28.8%，个人房贷占比19.9%。
（央行2020年3季度货币政策执行报告）
所以从2020年的数据来看，这两个占比还是和2019年保持得差不多，都低于第一档大型银行的上限。
在全部银行里面，一档和二档银行的贷款占了很大一部分，而从现在银行整体的情况来看，这两年房地产贷款和个人住房贷款占比都是持平的，也都在一档银行的上限之下。
所以未来只要房地产贷款的增速和整体贷款增速基本一致，就能达标。
当然，具体细分到各银行，还是有踩到红线的。
像一档的大行里，建行和邮储银行的个人住房贷款占比稍微超过上限一点，但问题也不太大。
估计就是后面的小型银行和农商行压力大一点，因为上限的标准定得低，想要达标，就得多多增加实体经济的信贷，这也正中监管的意思了。
至于大行们，只要保持现在差不多的水平就行，之后在审批房地产贷款的时候心里得有根弦，不要超红线了。
当然，对于现在已经踩了红线的，也给了过渡期。超过上限2%以内的银行，2年内把涉房贷款规模降到合格，超过上限2%以上的，这个过渡期年限可以放宽到4年。
再加上有人提出，央行之前实际已经通过窗口指导，给银行提过涉房贷款占比的要求，这次只是落实到纸面。
所以综合来看，后来有不少评论，都偏向于认为这个事情短期影响不大。
但小巴觉得，恰恰不能因此掉以轻心，心存侥幸，而是应该对房地产投资更加谨慎。
从之前面对开发商的“三条红线”，到现在面对银行和个人的“两条红线”，可谓是把房住不炒逐步渗透到各个方面，这就像在逐步积累酝酿的过程。
很多时候，国家反复强调的事情，真是容不得我们去怀疑的。
去年银保监会主席郭树清甚至明确说到，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，怎么可能放着不去办它呢？
即便疫情之时，也没有放松资金流向房地产的管控，可见决心。
所以对于我们个人，还是那句，刚需自住，非买不可的，面对未来房贷可能会收紧，那还是可以趁银行贷款额度还有的时候去买。
但投资的还是三思吧，依靠政策优势炒房获利的时代，已然过去。而打算买来放租的，面对连货币基金收益都比不上的国内租金收益率，显然也不是一个好的选择。
更好的选择在哪里？
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