冰火两重天：房地产“黑铁时代”VS元宇宙炒房热
最近房地产圈子里面最火的话题，大概就是万科2022年“敢拼才会赢”内部年会上，董事会主席郁亮做的近5000字的总结讲话。
在这份内部发言中，重新定义了当下房地产所属的阶段，郁亮直接喊出了“黑铁时代”。
“黑铁时代”这个词，一听就很有“末世”色彩，可以说非常吸睛，而这个词的由来实际是有沿袭的。
大概1998年到2013年，是房地产的“黄金时代”，巨大的人口红利和供应不足，房企们野蛮生长就可以轻松躺赚，遍地是黄金；
2014 年，郁亮撰文《楼市进入白银时代》，因为城市化进程放缓，土地增值税严格征收等原因，房企们没那么容易躺赚了，得够快，够灵活，高周转，把规模做上去才好赚钱；
2018年，万科喊话“活下去”，房住不炒已经成为长期需要坚持的政策方向，或许就相当于青铜时代的意思了；
而现在，房地产来到了黑铁时代，按照万科的说法，总结起来就是3个特征：
1、 房地产销售规模将会大规模萎缩
2021年全国商品房销售面积是17.9亿平米，这将是“最高值”，以后每年销售面积将会下降，甚至可能会被压缩30%-50%。
换句话说，以后每年商品房的销售面积，将会从17.9亿平米下降到10-12亿平米左右，可能很多城市的房子将卖不出去。
“政策已经不允许房地产占用过多的金融资源”，“居民也很难再提高债务负担”，中国房地产正在整体“去金融化”，那么销售规模必然要下降了。
2.、在国家房住不炒的大方针下，投资房地产将会被“持续打压”
“尽管政府可能会放开部分购房限制”，但是“房价涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机”。
3、大城市的住房供应量将会“激增”，供需矛盾会被缓解
以前大城市之所以房价上涨，主要是“人口流入太大，但土地供应太少”，是供需不匹配造成的。
在新的发展模式，大城市的“人地匹配关系”将会回归正常，人口流入大的城市，将会加大居住土地指标供应，大城市的“供不应求”关系也会被平衡掉。
所以期待房价再次大幅上涨是不现实的，小城市更是会逐渐萎缩，分化越来越大。
郁亮还说，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态。房企们不能再大手大脚，要勒紧裤腰带过日子了。
可能会有人觉得万科的看法过于悲观，其实差不多的事情2018年万科喊“活下去”的时候已经出现过一次了。
当时恒大、碧桂园、融创等房企巨头，趁着“棚改货币化”的东风大举扩张进入三四线城市，一大堆买房人和房企仍然在疯狂加杠杆。
万科那句“活下去”的口号，更多的是被看作一个笑话，几乎没人相信，万科会面临生存危机。
但是谁也没有想到，短短2-3年的时间，中国房地产的形势就会变得“陡然严峻”起来，很多房企巨头都要面临“卖身还债”的下场。
这时候，大家才反应过来，原来万科早有先见之明，不然很有可能成为第二个恒大，可见有危机意识还是很重要的。
现实中的房地产行业进入“黑铁时代”，讽刺的是一些逐利资金转过头来，在“万物皆可元宇宙”的背景下，进入元宇宙买虚拟地，继续行“炒房致富”的事，而且还打得相当火热。
据外媒报道，基于以太坊区块链的虚拟世界Decentraland，在2017年首次进行土地拍卖时，一些地块售价约为20美元，现在转手价格已经高达数十万美元，这投资回报率不敢想象。
2021年6月，数字不动产投资基金“Republic Realm”花费大约等同于90万美元的价格在“Decentraland”购买了一批土地，算得上当时最昂贵的非重质化代币土地交易。
（“Republic Realm”已开发的各种房地产项目）
很快这一记录就被打破，香港房地产巨头，新世界发展集团行政总裁郑志刚也宣布，投资购买“沙盒（Sandbox）”中最大的数字地块之一，打造创新中心，投资金额约500万美元。
在国内，虚拟房地产也引来不少人抢房囤房。
有游戏平台发行了35万套虚拟房屋，并给房子分级以代表稀缺度，一些玩家入手所谓“稀有房产”后，放在二手交易平台上挂售，标价甚至高达90多万。
有人还在里面做起了二手交易中介，1个月就赚十几万，还说比现实中介效率高多了。
（闲鱼上的虚拟房屋交易）
后来因为炒作风实在太猛，这些在二手平台上的叫卖都被下架了。
小巴这里得提醒大家，虽然虚拟土地价格一再飙升，在元宇宙投资房地产本质是一种投机冒险的行为，购买虚拟土地只是在虚拟空间里面获得一个许可而已，实际上是在购买他们的平台提供的服务，一旦平台营运出现问题，投入的钱就是打了水漂。
《人民日报》在评论元宇宙炒房热时也表示，任何新事物都存在新风险，虚拟资产交易行为在许多国家都未受法律监督，元宇宙炒房热要谨防“热到烫伤”的风险。
官媒都这样说了，还不懂意思么？
现实世界也一样，从整体来看，房住不炒下的楼市，会像双减下的教育和集采下的医疗一样，愈发突出其民生属性和共同富裕属性，国家正努力减轻三座大山对我们的负担。
有些小伙伴可能会说，不少房子去年也涨的不错啊，可只要我们仔细观察就会发现，保持涨幅的要么是在核心地段，要么是豪宅。便宜的刚需不涨，昂贵的豪宅却大涨，这就是分化。
长期看，优质资源的稀缺性都不会改变，分化也会继续，不同城市房价的分化，不同板块的分化将会持续。
从行业属性上看，房地产是强周期性行业，甚至被称之为“周期之母”，拥有巨大的“波峰谷底”是非常正常的。
如果打着抄底的目的想投资，落得在山腰站岗就不太妙了，燕郊房主断供的血泪经验还在眼前呢～
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理财巴士发布时间 20220218
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