楼市刺激政策频出，但即便是刚需，我也得提醒1个风险
昨天大家又被股市的波动下跌虐得麻了，惨不忍睹。
战争对股市的恐慌影响，小巴已经在文章《又喊着“干架”又担心加息，要先跑路避避险吗？》里聊过了。
觉得惨不忍睹就不看，今天咱们讨论下房地产市场开始放松和回暖的事情，而且这放松的动作可以称得上是密集。
首先是公积金贷款开始在全国范围内花式松绑：
比如广西北海，是首个降低首付比例的城市，将二套房公积金贷款的首付比例从60%下调到了40%；
浙江宁波，二孩三孩家庭，公积金连缴2年，首次申请公积金贷款买首套房的，最高贷款额度从60万提到了80万；
四川自贡，从认房认贷调整为认贷不认房；
全国30多个城市，公积金贷款政策都出现不同程度的放松，从降低首付比例、提高贷款额度，到人才购房可以用公积金作为首付款、放松异地贷款要求等等。
如果说上面大多还只是二三四线城市的动作，没有那么大标志性的话，那么广州的工农中建四大行，集体下调房贷利率的事情，就有典型的意义了。
首套房贷利率从5.6%下调到5.4%，二套房贷利率从5.8%下调到5.6%。
当然这里面房贷利率=LPR+加点，官方口径上的LPR利率2月并没有变化，所以下调的是加点的部分，就是银行可以把控的部分，这也是各地房贷利率“因城施策”的一个空间。
广州作为一线城市，而且还是国有四大行同步下调，节奏踩得这么一致，那就说明监管在态度上确实对房地产有所放松，那么这也意味着，其他银行和其他城市，也有了可以效仿的空间，去自己“因城施策”的放松。
贝壳研究院的数据，2月份103个重点监测城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，相比1月回落了9个基点。
而且放款时间也快了，比1月缩短了12天，平均放款周期是38天。
这么看下来，果真是阵阵暖风啊～
但这种种的放松政策，反过来看的话恰恰说明现在的房地产市场确实挺冷的。
像广州1月份新房和二手房的成交量分别只有5822套和6984套，同比分别下降54.9%和 53.5%。
在去年底的中央经济工作会议里面说了，咱们经济下行压力加大，面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更是复杂严峻和不确定，所以得出台一系列稳增长政策。
那么要稳经济，房地产这边还是得找些可行的口子，发发力。
公积金那边的政策先放松，就能在“房住不炒”的大原则下，调动起刚需和改善置换的需求来发力，毕竟去年楼市调控那么严，“一刀切”之下刚需确实有被误伤到，本来就需要修正。
同时，为了降低大家的购房贷款成本，房贷利率高的地方是不是也有空间，可以适当降一降。
像广东这边就是明显的高利率，广州之前是四大一线城市里主流首套房贷利率最高的，而惠州更吓人，首套房贷利率可以去到6.7%，二套房贷利率甚至还有高达7.5%的。
再加上广州恒大之类的各大房企，现在处于流动性危机当中，如果销售端太差，房子卖不出去，就没有资金回流，也就难以化解债务危机。
那么在政策支持之下，就可以抓住机会搞更多活动回款。
这也是不久前的2022广东政府工作报告里面提到的，要按照市场化原则，防范化解恒大等房企的债务风险，不让影响社会大局稳定的事件发生。
（2022年广东省政府工作报告）
当然流动性放出来之后，自救就还是得靠自己了，活下来以后想再发展，可就不能再像之前那样通过高杠杆高周转的方式，靠高房价来玩，房地产“黑铁时代”没这种容易吃的果子。
后面或许还有更多放松政策，但这放松也是有限度的，并不是大水漫灌的房地产信贷政策支持。
我们要的是良性循环，所以这尺度也得来回试探，做好预期管理，不能给点甜头有人就觉得可以上房揭瓦，企稳后又迎来大热。
要大热没那么容易，因为还有房地产税试点这个事情在后面镇着，想动歪心思的倒也还不敢轻举妄动，反过来说，现在的回暖或许也在为后面房地产税试点的出台，先铺垫对冲下。
房地产政策的放松和房贷利率降低，对刚需家庭来说，自然是降低成本的好事了。
比如广州原先5.6%的房贷利率，首套房贷款100万，30年期等额本息的话，每月月供5740元，利息总额106万；
下调到5.4%之后，每月月供5615元，利息总额102万，也就是利息这边节省了4万。
但需要提醒的是，小巴看到网上一些拿500万贷款30年期来计算，说无论首套还是二套，利率下调之后每月少还600多块，30年累计节省利息22万的，看着很划算，能省个几十万，但大家不要因此就觉得确实可以捡大便宜，什么刚需就趁早上车，甚至可以顶一下上总价更高的房子。
节省利息22万，也不看看贷款额是用500万之高来算，这种情况月还款额其实高达2万多，即便是小巴上面用保守很多的贷款额100万来计算，每月还款额都要5000多。
那么大家就要想想了，背上房贷之后你是否做好准备，每月还得上这么多钱了？
有些地方还降低首付比例，看着是好事，但你后面要还贷的压力其实也更高。
这两年不少打工人和小老板，是减薪的减薪，失业的失业，倒闭的倒闭，那么到时这钱要怎么还呢？
所以即便一直都说刚需可以趁政策放松上车什么的，但还是不要为了上而上，甚至觉得利率降了可以往高点上也顶得住，现金流的风险，务必谨慎考虑再做决定。
那么从这个角度来讲，咱们高层想要让房地产不太热也不太冷，良性发展，或者想要刺激消费，还得更多考虑增加大家收入的问题
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理财巴士发布时间 20220225
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