回暖了？聊聊房地产市场的两个拐点
房子一直是大家关心的话题。
所谓衣食住行，房子是我们生活的必需品，往大了说，房地产是第一支柱行业，关系到宏观经济。
去年，楼市三支箭，增信、续贷、股权融资各个手段来一遍，通过解决融资和资金流动性危机，针对性缓解房企资金链紧张的问题，部分“三好学生”的现金流已经稳住了。
开年1月份，央行、银保监会决定从销售端发力，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房销售价格环比和同比连续3个月下降的城市，允许下调或者取消首套房利率下限。
包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等将近20城首套房贷利率下调，郑州首套房利率已经调整到3.8%了，郑州关于首套房的定义也很宽松，只要在郑州名下没房，就算首套房。
不少城市还在利率优惠的基础上加码，首付比例只需要二成，买房有补贴等等。
经过这一番大力的刺激，有些城市的看房热度上来了，成交也有回暖，央视也在播报北京、上海、大湾区楼市回暖的消息。
所以大家都在说，回暖了，楼市拐点来了。
但要这么来讲的话，还得区分一下，因为房地产市场有两个拐点。
上面提到的各项措施，意味着“政策拐点”去年就已经来了，但影响房地产本身更长期趋势的“市场拐点”，恐怕不能如大家想象中的那样，回暖之后就直冲向上了。
从长周期来看，目前房地产周期或已进入发展顶部。
首先，人口是天花板，随着月初统计局最新的数据出来，人口负增长已经实锤。
2022年全国出生人口跌破1000万，不少人预计今年的出生人口会跌破800万，接盘的人少了，不需要那么多房子了。
新生人口减少的同时，老龄化越来越加深，还会闲置很多房子出来。
还有，从杠杆率数据上看，大家可能买不动了。
2011-2021年间这十年间，受房贷快速增长的影响，居民杠杆率上行33.8个百分点，涨幅领先全球，到2022年第二季度居民杠杆率上升至62.3%。
虽然和发达国家相比还有差距，但从人均GDP的角度看，居民杠杆率就有点高了。
再来，从行业发展的角度看，城镇化率。
我国的城镇化已经达到64.72%，一般认为在50%-70%区间为快速增长。
十四五规划也提到2035年，我国要基本实现新型城镇化，人口城镇化率将达到73.12%，越往后城镇化进程肯定是越来越慢的。
2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。
不仅如此，新开发资金、销售面积、销售金额都出现了大幅度下滑。
去年卖地收入下降了2成，卖出去的地不少是地方政府托底的，大量土地流拍。千亿房企腰斩至20家，绝大多数民营房企都面临资金链断裂的风险，这在历史上都是没有的。
三四线城市的房子，接盘的人越来越少，卖方之间可能会形成踩踏事件。
就算是人口净流入的一二线城市，内部之间的分化也会越来越明显，只有优质的房产才会保值，比如就业机会多、就业人口多的城市或者区域。
即便是大城市的房价，可能也要等到泡沫挤出之后才会慢慢上涨，上涨幅度大概也就是和当地的经济增速持平。
咱们看到的2008年2015年的两波大涨，实际上属于人口和城市化进程加快两个因素叠加的结果。
在2002年到2022年间，属于城市化快速发展的20年，城镇化率从不到40%发展到现在接近65%。
前后还有三波婴儿潮做铺垫，加上政策端发力，才有了之前的上涨。
从种种指标来看，要像之前那样大涨的概率很低。
那房地产未来会发展成什么样呢？
知名房企保利，去年发过一份《2021-2022年房地产行业白皮书》，里面有提到过相关的问题供咱们参考。
未来住房制度要改革，估计是 “市场的归市场，保障的归保障”。
一边，公租房、保障性住房、共有产权为主的住房保障体系会逐渐完善。
另一边，房地产投机的需求退出，房子回归居住属性，房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的三高模式走向恢复制造业本源，走精益管理、降本增效、不断提升产品质量和服务的高质量发展之路。
不管是租房还是买房都能住有所居，也符合共同富裕的大方针。
如果土地成本大幅度下降，不仅保障性租赁住房的商业模式可以基本成立，房企在物流、产业园这部分经营性物业也会发展起来。
然后改善型购房需求会释放的更明显，甚至成为主力。
1990年中国城镇居民人均居住面积仅为7.1平方米，而到2020年这个数字是41.76平方米，已翻了近6倍。
还有，随着思想观念的变化，独居的年轻人越来越多，加上老龄化人口持续增长，如何满足这两个人群的居住需求，小型分巢住房和适老化，也是未来楼市发展的新方向。
考虑到暂时还没有推行的房地产税，大家买房的逻辑也会发展变化，从以往买大、买多，到以后买少、买适中、买精。
当住房不再稀缺，买房有了众多选择，大家会更多考虑居住属性，房子的质量、户型、小区景观、配套设施、物业服务是否完善等等。
或者不买，直接长租。
到那时，房子就只是房子而已。
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理财巴士发布时间 20230220
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