有一片山一汪水，你也做不成文旅小镇

7月4日（昨日），陈仁科老师受中山大学EMBA商学院汪力院长邀请，到广州从化诊断一个项目。与老师同行的还有设计师、农业研究专家、广告传播公司老总等一行10多人。

该项目占地约1200亩，散落着5个小村，依山傍水。但山是一般的山，水却是一个池塘大小，在珠三角资源禀赋一般。按照从化区政府的规划，该项目所处区域被定位为“花卉种植基地”，旨在通过农业种植带动旅游业的发展。从广州市中心到项目地要一个小时左右的路程，而且下了高速公路后全是乡村路，也就是一条仅能单行通车的水泥路，弯曲绵延10多公里。

中大学员、项目负责人叶总介绍，现在乡村旅游以及特色小镇蓬勃发展，而项目地有一定的自然资源和农业基础，因此想把它打造成文旅小镇或者休闲农业。陈老师在小镇以及田园综合体开发上有丰富的经验，希望您能多提一些意见。

“这个项目不成立！”陈老师考察完地块，直率了当地说。

叶总一脸困惑：项目有山有水，而且还是在经济发达的珠三角地区，怎么就做不了了？

陈老师思考了片刻，缓缓道来：做文旅小镇和休闲农业有三个基础条件：

首先交通时间不能超过一个小时，

其次交通通达性要高，就是没有红绿灯、没有堵车的交通顺畅性；

其三自然资源和禀赋要独特，也就是山水要有特色，人文要有故事。

有了这几个基本条件后，才能谈到独特的策划。而这个项目除了交通时间外，其他条件都不符合，特别是交通的通达性极差。至于自然资源，该项目在整个珠三角都很普通，没有任何特色。

“游客凭什么到你这里来？到这里来干什么？”陈老师发问。叶总说，我们想打造一些民宿，通过售卖民宿和搭配农田使用权的方式吸引游客在这里度假，带动整个项目的消费。

“做不了！”陈老师说，城里人则不可能为了5亩农田来买你的度假屋，这里不是他们的根，与他们没有情感关联，真要解甲归田也要买他老家的地，而不是你老家的。另外，他们买了地后还要请人耕种，这是一个负担。

中大汪院长赞同老师的观点，他分析：一般的工薪阶层不会这样做，因为请别人耕作的成本较高；而较为富裕的城里人可能本身就有院子，或者能通过渠道找到农田进行耕种。“项目受众人群太少了，你需要多大的推广能力，才能把这一小部分人吸引过来？”汪院长说。

叶总点了点头。

陈老师接着分析：项目的土地是租用性质，租期只有25年，开发商不可能自己投入道路改造，政府也不可能单单为了你一个项目投巨资修路，这是个死结。

如果你真想做成小镇，除了要拓宽马路外，还要设计一些新的东西，比如高端的酒店、儿童游乐园、女人SPA中心等，满足各类消费人群的需要。另外，项目地的5个村庄都要进行重新包装，这种包装不是简单地刷刷墙，而是从街道布置、建筑风格、业态设计等各方面进行全面提升。如果要做温泉，涉及到的配套更多，如温泉酒店等，在清远温泉异军突起的今天，从化想要争夺市场并不容易。

投入大、产出不明确——项目要做文旅小镇的难度非常大，而且钱砸进去了，也不见得一定有人来。

那该怎么办？叶总一筹莫展，目不转睛地盯着陈老师。

陈老师掷地有声地说：

该项目的唯一出路就是先做特色农业，慢慢培养文旅因子，待交通状况改变后，以特色农业为基础再转向文旅。不是什么地方都可以做文旅的！

话音刚落，全场都变得非常安静。

陈老师继续支招：第一，目前玫瑰园等大多是大棚种植，缺乏观赏性，很难吸引游客。建议利用地势起伏或者植物高矮穿插等方法营造较有层次的观赏空间，让农作物或者花变得有起伏感，具有观赏性。

第二、搞特色农业旅游，将农产品变成旅游产品。正如刚刚董总说的，目前市场还很难见到的里外翠绿的翡翠南瓜、红梗韭菜等，你可以在翡翠南瓜上刻字，售卖给游客，还可以搞翡翠南瓜宴让“吃货”大饱口福。总之，我们要拓宽思路，增加农产品的附加值，打通它的上下游产业链，以实现最大的经济价值。

第三、定时组织丰富多彩的活动。如果单纯做农业，很多人来了一次就不想再来了，我们要通过各种各样的活动吸引游客，比如“猪八戒”背“媳妇”摘花摘果等。活动一定要新颖，有吸引力。

总而言之，我们要耐住性子，利用5~8年的时间把特色农业的品牌做起来，旅游发展则是水到渠成的事情。

在旁的董总也持相同的观点：陈老师说得非常对，你们要把旅游放在一边，先把特色农业搞起来。农业要走“新、特、异”的路子，你们要根据项目的水质、土壤等条件种植一大批比较特别的农产品，吸引游客前来观光旅游。

听完老师的分析后，叶总忍不住称赞：陈老师果然经验丰富，眼界很高，我感觉上了一堂非常有意义的实操课。希望以后陈老师多来项目走走，多为项目把把关。

董总也夸道：听君一席话，胜读十年书。陈老师不仅具有丰富的理论知识，还有很多落地的“金点子”，这次从化之旅我也收获不少。

汪力院长最后说：感谢陈老师对这个项目直接中肯的诊断意见，下来我们就从“特色农业”入手，耐心地做上几年，到时再请陈老师来为我们做文旅策划。

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