大势已变，再不醒悟，你或成接盘侠
最新消息：2月13日晚间，中国基金业协会发布“4号文”，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等。
如今2017年春节刚过，楼市房贷政策却再度收紧！连银行都开始鼓励提前还贷了，在楼市政策趋严的情况下还敢不敢继续炒房？三年之后房子你还能卖给谁？
风向突转！银行鼓励提前还贷
往常提前还贷都是需要排队的，甚至有的银行还要收取一定的违约金。不过，日前有媒体报道，享受基准7折利率优惠的存量房贷客户宋先生收到了他房贷借款银行“提前还贷送好礼”的短信，在他记忆中，这还是第一次碰到。
一位银行人士表示：“现在5年期定存利率比7折房贷利率还要高，银行巴不得早点结束这笔亏本生意。”这正是近来各大银行争相鼓励客户提前还房贷的首要原因。
据了解，还有一些银行则采取降低还款门槛，缩短提前预约时间等鼓励存量客户提前还贷。“鼓励提前还贷无非两种原因，一是将原来享受基准7折优惠的低利率客户置换成高利率，还有就是信贷额度不够投放，通过存量客户还贷释放额度。”银行人士表示。
业内人士说，现在包括国有大行在内的绝大部分银行已将一年期及以上定存利率上浮到顶，5年期定存利率为5.225%，高于7折房贷利率。不少银行巴不得将这笔亏本生意注销。
不仅是房贷余额偏紧，商业银行也正悄然收紧住房贷款优惠利率。
房贷利率上调！这20个城市要小心了！
近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍。
就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。
位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。
中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别。
以上种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。那么现在入场炒房，三年后你的房子能卖给谁？
现在炒房，三年后你的房子卖给谁？
房产投资人残剑分析认为：对于房产投资人来说在买房之初必须要考虑到以后的卖房，也就是说将来的变现。如果不能变现，再大的升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。
三年之后，按照最快速计算，就是买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了，如果说现在的大部分都是炒房客，到那时应该大部分都该抛售房子，在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候能轻易地找到下家吗？
三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现：
如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上；
如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收；
如增值税按照商业地产的30%或60%征收……
此外，房价暴涨之后，政府必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期。如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，楼市就不再是现在的供不应求，而是供大于求，到那时，你的二手房还能是个香饽饽吗？
当市场不好或政策限制的时候，想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间……敢问急需套现的炒房客们，还等得起吗？（中金在线（ID：cnfol-com）综合经济参考报、21世纪经济报道、人民日报、京华时报、房产投资人（ID:fctzr0371）、作者：残剑）
来源：中金在线（cnfol-com）
房贷收紧后谁感觉最“受伤”
作者：盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）
来源：新京报
“金融妖风”所到之处，摧枯拉朽势不可挡，并逐渐独立于实体经济，甚至对实体经济进行“吸血”。
从近期各地相继出台的房贷政策，以及国内国际宏观货币政策趋势来看，2017年整体房贷收紧并逐步提高房贷利率，应该是一个大概率事件。毫无疑问，房地产市场的“金融属性”是引发系统性经济危机的重要来源之一，市场中金融杠杆过高、过多，而此次房贷趋紧反映了监管层着力“防风险”的意图。
2016年，中国很多城市的房价趋高，一个重要原因就是“金融属性”所致。揆诸现实，在房地产行业，从土地环节到居民购房领域，几乎都是高杠杆。但不能否认的是，房地产开发商、居民负债程度越高，金融加速器效应越显著，后果越可能不堪设想。
杠杆过高风险大
事实上，杠杆本身只是工具，但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。美国次贷危机的起源，足可为前车之鉴。房产本来就具有消费品和投资品两种不同属性，从投资品的角度看，杠杆加大无疑在强化其金融属性。
次贷危机之后，美国也是在不断调整。目前美国房地产开发资金更多来源于各种基金，只有15%左右是银行资金。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等各环节基本上由不同的公司独立运作，因而房地产企业的负债率较低。但是目前，我国房地产开发企业的平均资产负债率一直维持在75%左右，这就有点高。
个人购房虽然有首付款、收入流水等限制，但一些银行、房地产公司、房产中介利用首付贷、二次抵押贷、“假按揭”、“零首付”等手段，将这些用以防控金融风险的制度架空，使之几乎形同虚设。
曾有报道称，上海一对收入不到5万元的小夫妇，每月按揭还款额接近10万。不少人甚至不惜借信用贷“杀”入楼市，完全是赌房价继续飙升的非理性行为。现实生活中，赌博式加杠杆购房的投机者不在少数。此外，还有部分险资、理财资金也违规“借道”，以各种名目进入到房地产市场。
房贷收紧大势所趋
这股“妖风”所到之处，摧枯拉朽势不可挡，并逐渐独立于实体经济，甚至对实体经济进行“吸血”。在“金融加速器”效应下，某些地方政府、房地产商、购房者似乎都“盆满钵满”。但“一套房价超过上市公司一年利润”的情况，势必不能持续。
从世界经济史来看，一旦钱流动到房子上，一个国家的经济活力往往就凝固在钢筋混凝土上面。此时，房地产就会显现“金融加速器”效应另外可怕的一面——贬值的放大作用。即使预期收益发生很细微的变化，也会发生房价大幅度波动。这种波动不仅让更多没有收益支撑的投资者无法招架，还会放大传导到整个经济。日本发生的房地产泡沫，正是因此。
去年中央经济工作会议将“防风险”提升到前所未有的高度，房贷引发的一系列金融风险无疑是重中之重。央行通过控制房贷总量、窗口指导、差别化存款准备金利率等措施，初步实现了房贷收紧，这是在减弱房地产的“金融风口”。
正如“站在风口上，猪都能飞起来”，我们也想问问下半句，“风停了又会怎样？”——房贷收紧，房地产“金融妖风”停后谁会在半空？谁感到最“受伤”？无疑是那些高度依赖土地财政的地方政府、投机的房地产商、高杠杆的购房者等房地产产业链上的“机会主义”者。
房企融资越来越难
根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：
一是委托贷款；
二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；
三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；
五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
基金业协会表示，《备案管理规范第4号》自发布之日起施行，基于“新老划断，平稳过渡”的原则，存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。
此外，为防范监管套利行为，《备案管理规范第4号》在明确适用范围包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
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[1]目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。
[2]根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。
[3]本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
[4]上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当公司最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该公司归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
1月房企融资同比下滑超9成
实际上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。
细数各部委新规可见，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。
房企融资越来越难，中原地产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。
中原地产研究中心分析认为：
最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。
来源：腾讯财经（financeapp）综合自中国基金业协会、每日经济新闻