细思恐极！寻找替死鬼的游戏悄然开幕......

版权：来源 综合 智谷趋势 ID：zgtrend 、21世纪经济报道、央视财经频道 作者 尹中立、蜜财富（ID：WJCF99）

深夜出手、关门打狗！寻找替死鬼的游戏悄然开幕........

于无声处听惊雷！

今天（4月12日）凌晨时分，一条政策悄然生效。

消息来自于香港，针对近期楼市的“一契多伙”规避印花税问题，香港收紧了印花税，若一份合约购买两个以上的单位，须缴付15%印花税。

这是要从资金方面入手，提高炒房者的成本，从而遏制房价上涨的势头。

要知道，自2003年以来，香港房价一路狂飙突进，已经暴涨了364%！

无独有偶，内地也在深夜发文，祭出了楼市的一个大杀器！

4月10日，银监会发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》。此次发文，涉及到楼市的内容有：

严厉打击“首付贷”等行为。房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资都要全部纳入监测范围。房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司也要纳入重点监控范围，严禁资金违规流入房地产领域。

简而言之，就是要关门打狗，紧紧盯死楼市中的流通资金，彻底掐断那些炒房客手中的资金来源！

另一方面，央行也在排兵布阵。

算上今天（4月12日），这已是央行连续十三日暂停公开市场操作，牢牢把住货币闸门、坚决不放水，从而引导市场预期、遏制房价上涨的势头。

联系起来看，就是国家从资金方面入手，关门打狗，抬高炒房者的炒作成本、掐断炒房者的资金来源！

而在实物方面，国家也已经多部委齐上阵、多角度共入手，筑起了一道打击炒作、严防泡沫的坚固防线！

我们知道，但凡商品，都要经历“生产（供给）—流通（交易）—消费（需求）”的三个过程，就目前来看，国家的一系列调控政策，在每一个方面都已经有所布局了。

首先是需求方面。

国家先是以限购等方式减少了购房者的购房机会；而在购房成本方面，虽然一直没有动直接影响购房贷款利率的基准存贷款利率，但是银行纷纷调高或者取消购房贷款优惠均使得购房者所需花费大大提升。

调控需求见效不明显，没关系，还有后招，这就是供应。

蜜姐一直觉得，房价之所以上涨，跟股市的道理是相同的。

房价要看新盘，新盘是一个锚点，当新房价格被抬升之后，势必会带动周围楼盘的上涨。

那么新房为什么贵呢？

这就跟股市的新股往往都会被爆炒一样，因为限售！因为稀缺！

解决方法就很简单了，加大供应。

因此，住建部和国土部4月6日下发适时调整供地的指示，这就是对供给侧发大招，直接从土地供应入手，彻底遏制房价上涨的势头！

除此之外，在雄安新区之后，又有浙江—上海版”的“雄安新区”横空出世，而昨天（4月11日）传来大消息，珠三角版"雄安新区"就要来了！

三个新区的连番设立，就是要打破北上广深土地永远稀缺的假设，从侧面入手、加大住房的供应。

现在，国家又将目光投向了交易环节。

最近楼市推出了“限售”的创新政策。

限售时间上一般定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”。 自厦门在三周前开启了楼市限制交易的先例后，珠三角的珠海和惠州也先后加入。

这一招祭出，就等于是关上了房屋短期流通的大门，要打的，自然就是那些短期炒房客了。

一方面，这些炒房客的时间成本被大大提升，房子某种程度上还不如现金，至少还能放在银行吃利息，被锁死在手里两年三年的，谁知道会发生什么变数。

一方面，这些炒房客的短期套现可能骤降，那么炒房客的杠杆如果太高，就会因为成本压力太大而资金链断裂。

那么，这一系列调控措施打下来，会产生什么后果？

楼市的流动性将会枯竭。

没有流动性意味着没有交易，相信许多人还对2016年的股市熔断所引发的可怕后果记忆犹新，那就是交易停滞的后果。

流动性被锁死，也就是意味着，即使房价上涨了也并无卵用，因为你卖不出去！

何况房价真的会一直上涨吗？

市场上给出了这样的信号：

曾经成为房价上涨领头羊的深圳，已经开始跌了。深圳在月度成交量创下5年半以来的新低后，某楼盘在两年内降价6000元/㎡。

岌岌可危的并非深圳一城。

从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看，2017年开年后，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。

深圳、上海、杭州的房价都撑不住了，更何谈其他城市？！

对于一个市场来说，流动性枯竭已经够可怕了，但是更可怕的，就是流动性枯竭发生的时候，市场的氛围还发生了逆转。

中国的楼市、股市就是群羊效应，一窝蜂地哄抢、一窝蜂地抛盘。就像股市牛市一飞冲天的时候，大家都在争相买入、没有人考虑过上涨是否理性；而当股市开始下跌的时候，大家又开始疯狂抛盘，割肉再痛也要斩仓。

说白了，就是一个争相寻找接盘侠、争相寻找替死鬼的游戏。

天下哪有只涨不跌的生意？如果有的话，政府何必要卖给开发商，开发商又何必卖给你。

更何况，中国房价的逻辑已经变了。

在本轮“限售潮”中，蜜姐注意到一个细节。

这就是关于时间的设定，各城市一般定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”。

为什么是2到3年？

蜜姐觉得，这不仅是在打击炒房客们的投机热情，更是在争取时间，酝酿后面的大招！

首先，当然是信用收缩和货币紧缩组合拳。

从美联储主席耶伦在公开场合以及公开发表的论文来看，美国本轮的加息周期很有可能持续到2019年底，也就是两三年后。美元加息，那我们也很有可能跟随美联储的步伐，采取提高市场利率等手段。

其实国内经济的种种压力，也迫使国家必然转变以往的大水漫灌式增长方式，因此内外作用下，我国的货币政策转型是箭在弦上、不得不发。

而从此前高层的发言，以及最近央行的反应来看也确实已经证实了这一讯号。

另外，蜜姐觉得与股市也有关系。

2月10日，证监会主席刘士余提到，要用两三年的时间解决IPO堰塞湖，届时股市一定会有更大的发展。

而股市的发展，M2就有更大的空间把增速降下来，那么从宏观角度来看，楼市的资金总量也就可以减少了。

另外，股市发展好了，人们当然就愿意把钱投放到股市里了，尤其是在此时楼市看不到什么希望的情况下。

其实，无论从近期雄安、竣工等概念股的爆炒，还是从之前高层的表态，要鼓励企业发展直接融资，或是从规模以上工业企业利润等数据，也就是上市公司们的基本面状况来看，都隐喻了中国股市的慢牛行情。

那么依照资产轮动的规律，股市就很可能会成为楼市的资产替代品。

还有一点，就是房地产税等配套措施的出炉。

市场预计，到2018年和2019年，房地产税的草案出炉是十分有可能的。虽然蜜姐觉得房地产税其实在直接降低房价这方面并没有什么卵用，然而它的出炉，却能够改变市场的预期。

有人说，楼市火爆的时候，房子就像女人，越难追，人们越要追，所以房产价格会非理性的上涨。

但是，助长的心理同样助跌，当人们对于楼市预期改变的时候，助推房价上涨的动力势必演变会造成房价下跌的恐慌！

蜜姐觉得最根本的，是房屋需求端，也就是基本面的彻底改变。

有人为什么会觉得房价仍然会涨？就是因为之前的几轮调控之后，房价仍然还在涨。

但是你要注意人口的变化。

过去的50年来，有过两次大的“婴儿潮”，一次是50年代，一次是80年代。峰值出现在1987年，然后新生儿数量见顶。

而前几年的调控，正好发生在80后成家立业、买房刚需爆发的时候，因此调控只能延缓需求。

那么现在呢？

从90后开始，新生儿人口数量开始下降，90后比80后人少，00后比90后人少。

买房的主力军都减少了，那么多房子卖给谁呢？

前段时间，汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”搞了一个调查。结果显示，中国“千禧一代”，也就是90后的有房比例最高，达70%。

为数不多的主力军都已经有房了，剩下的房子怎么办呢？

更重要的是，既然这么多人都有房子了，那么历来，哪有全民一起发财的道理呢？

现在，已经有人在悄悄套现离场了。

先是深圳大户。

后有上市公司。

有消息显示，超过100家上市公司加入卖房大军，房产转让价超过20亿元。

那么，谁来接最后一棒？谁将成为最后的替死鬼呢？

细思极恐：中国房价这么高，买房的都是些什么人？

经常听到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，xx小区十几万一平很多人疯抢”。

刚好家里有人搞贷款的，有个事可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房产商自己买自己的房，以下说说操作流程：

比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧，现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付，并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位。

然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖。

你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。

中间有几年贷款卡的比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。

从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里n辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了）。

这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？

加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥 。

于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海一般，北京基本不动的原因，因为北京基本上没有制造业。

所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。

高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感。

当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友” 。

多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展。

比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副 总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全。

这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子 。

前些年不限购，曾经出现过一个土著穷逼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身）。

有些人问，说不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。

前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。

我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。

果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。

另外分享一组统计数据：

为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》，并以地区分类，求出各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。

2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。

2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。　　

2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。

也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。

1、前面有房产的tx说现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。

2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。

一线，从所有地方吸血

二线，从三四五线吸血

以此类推

至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买n套。

下面具体说说。

看到很多人都在说：

真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。

这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。

提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单开一贴说说。

问题是，任何的定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个理科生的强迫症。

什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。

所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市，二是他们这么多钱是哪儿来的？

首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭嘎，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子

其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里

以下进入干货阶段，高能预警：

你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的。

目前为止收到两个回复，说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。

说一下我比较了解的情况吧。

我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。

另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。

这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。

不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。

这就是为什么大量中型企业企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。

这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。

比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。

而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。

所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。

看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。

那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。

除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。

互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）。

前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。（拆 q 户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换）。

以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去密云买吧。

问题是，这两年，前两类人都遇到了问题。

制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。

至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑。

一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工。

这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。

跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。

于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺 。

其实奶都在桶里存着呢。

在这里补充一下：

惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。

除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。

那业主入驻以后发现是鬼城，怎么办？

很简单，第一，把楼盘做成n期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。

第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者xx中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主都是房产商自己。

比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。

所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我” 。

跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？

最后说一段，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：

1、国际规律，一个国家的房地产市场在gdp 8000美元之前一路上扬，8000-10000趋缓，10000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）

2、老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？

3、大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买的早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。

4、经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。

打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？

凡事，都有个尽头。