楼市红利耗尽！炒房客已被逼入绝境，我想起了那年股灾...

版权：来源  综合自 骥观天下 作者 孙晓骥 、全景财经、深圳新闻网、地产大嘴、财经三分钟。杠杆游戏 ID:ZhangYinyin0903、泡沫帝国（ID：BubbleEmpire）作者 张银银（经授权）

中国楼市人口红利耗尽，房价未来再难暴涨？

最近，汇丰银行通一项针对 9 个国家的调查发现，中国千禧一代（1981 年至 1998 年出生）的住房自有率高达 70%，在 9 个国家当中排名第一。调查显示，中国在九国中的住房自有率最高，为 70%，仅次于中国的是墨西哥，千禧一代住房自有率达 46%，第三至第九依次为：法国（41%）、马来西亚（35%）、美国（35%）、加拿大（34%）、英国（31%）、澳大利亚（28%）、阿联酋（26%）。

不过，读过报告后人们马上开始担心：既然大部分年轻人都有房了，以后会不会造成没人接盘的情况，房价会不会因此涨不动，并且出现下降的趋势？

要全面回答这个问题，我们首先必须了解一个基本事实，那就是中国的房市"人口红利"已经耗尽，而在"后人口红利" 时代，房价的暴涨概率将愈来愈小。

自从 1998 年的房改以来，中国长期处于"人口红利期"，总体来讲，居民赡养老人的负担其实并不算重，各种生活成本还处于较低水平。普通城市家庭的普遍人口结构是老人数量较少，中青年人（出生于 1960 年代左右）较多，青少年（80 后 90 后）人数也较少，呈现一种两头细中间大的"纺锤结构"。换言之，家庭里边挣钱的人多，消耗钱的人少。这就使得城市的居民有较多的余钱来购买当时价格并不算贵的商品房。普通人有余钱买房，助推了中国早期的第一轮房价上升。这种价格的上升，又会创造房价上涨的预期。实际上，中国的房市最开始也和制造业一样，成为了"人口红利"的受益者。

不过，如果我们从人口结构看，在未来 30 年变化趋势很明显，中国的青少年人口将逐渐下降。在过去 90 年代人口 "纺锤结构"中的老年人，已经死去，占总人数最多的"中年人"，将成为六七十岁的老人，而当年的小朋友 80、90 后则成为了现在的社会主力——中青年人群。人口的"纺锤结构"成为了现在的"倒三角结构"：

只花钱不赚钱的老年人，占社会总人数的比例过高，而有能力挣钱的中青年人数，却由于当年的计划生育政策而导致人数不足，再加上如今的地价腾贵，楼市的"人口红利"早已不复当年。根据美国学者的研究，20 到 30 岁期间，家庭成员对房地产需求增加最大，40 岁以后，居民对房地产的需求每涨一岁减少 1%。退休人员对房地产的购买需求接近为零。65岁以上人口的激增，必然导致社会抚养成本的增加，而抚养成本与房价是一种负向关系。这必然导致今后的中国楼市普遍上涨乏力。只要全社会都开始认为老年化将利空楼市，那么房价的下降预期则会不断增加，长期来看，房价像前二十年那样暴涨的周期已经结束了。但这并不意味着房价会出现所谓的“暴跌”，未来的房价更可能会维持在略高于通胀的增值率，保值的作用仍在，但投机的功能将逐渐失去。

这对于未来中国的房价走势有何启示呢？

在购房需求最大的青年人普遍已经有房的情况下，未来的中国房地产会持续分化。我们都知道，目前的一二线城市与其他中小城市房价有严重的分化倾向。而随着购房主力人群普遍都已经置产这一现实，未来的房地产市场将进一步分化为"初级市场"和"改善型市场"，两者的差距也逐渐增大。

这话该如何理解呢？我们知道，初级房产是整个房产市场入门房产，那么初级房产的价格就是由买不起房的人所能支付的最大价格决定的。由于各种原因造成的大城市用地紧缺，现在能买到的初级房产，大概都在三线城市和大城市周围的郊区。初级房产相对便宜的原因，也就在于它们的价格是由买不起房的青年家庭所能支付的最大价格决定的，这些人又恰恰收入水平不高，因此初级市场的房产价格也不可能暴涨。

但与此相反，其他的房价，尤其是"改善型住房"的价格就大不相同，这类房产等于初级房产房价与价格上升之和，例如北京、上海市中心的二手房，这些"改善型住房"是按照所在城市的市价来定价的。我们假设一个城市里既有房子与家庭的比例是一比一的关系，每个城市原住民都有了房子，而新搬来这座城市的家庭没有房子，那么他们就不得不成为购房的"刚需"，被迫依照这个所谓的市价来购房。最关键的是，改善型住房市价不是由买房的人所能支付的最大价格决定的，而很可能是由卖房者，也就是所在城市的房东们对房价的集体心理价位决定的。

换句话说，卖家和买家很可能是在本城市有房的业主，房屋买卖的本质变成了同一城市两栋不同的房子之间的"物物交换"，现金用来补差价。看懂了吗？在一二线城市的"改善型住房"里边，房子本身已经成为了一种"硬通货"，具有类似于货币的功能。它的价格基本和"刚需"的收入水平没有关系，这些房地产的"面值"，是由一座城市的经济水平、资源占有度等等决定的。市场也属于卖方市场。为何？因为北上深的有房者根本就不急着变现，有价无市是可以接受的，但有市而价低却是不可能发生的。

80、90后大部分有房的现实，说明房价进入了低增长、高保值的周期，并且，由于两个市场之间的分化，只有城市里的"改善型住房"才具有靠谱的保值功能。其实，我们看一下汇丰的报告统计方法就知道，报道中的中国受访者中 85% 来自城市，14% 来自郊区，只有 1% 来自农村。这恰恰说明了目前中国房市的格局未来将是以城市改善型住房为主，并且城乡差距巨大。

目前，中国有 55% 的人生活在城市，有近 45% 的人生活在农村，未来依然有大量的人口会进入一二线城市，人口千万以上、经济量五千亿以上的城市将会继续扩容。"改善型住房" 依然有一定的增值空间。然而，对于想要从房地产的 "初级市场"进入"改善型市场" 的人来说，未来的难度会越来越大。大部分人都有房的现实，会使得房地产在未来愈加的 "货币化"，能够买到更好的房产的最直接 "货币"，其实就是房产，而不是钞票。

惨烈！多城限卖后，炒房客已被逼入绝境...

眼看他起高楼，眼看他楼塌了。

近日，深圳陆续阴雨，少见晴天，湿热的空气，弄得整个城市都非常的压抑，但比深圳空气更压抑的，是程亮（化名）的心情。

因为房子，因为最近邻深片区的房子都限卖了，广州限卖了，东莞限卖了，珠海限卖了，甚至连惠州也限卖了。

而程亮从去年就开始盘算着，等惠州的房产证到手后，立马出手，还上银行的贷款。

怎奈，事与愿违，迟迟等不到房产证，却等来了惠州限卖，2017年4月9日起，惠州市新购住宅（含二手房），取得产权证满3年后，才可转让。

虽然，手中的房子价格已经较一年前入手时翻了一番，但苦于没有房产证，打了8折也无人敢接手。限卖之后，竟连一位询价的都没有了。

1 我拥有的都是侥幸啊  失去的却是人生

正常来说，只要能够还上月供，面对限卖，也不至于这么绝望。

但这轮疯涨的楼市已经夺走了一些人的理智，明明无力支撑，却还是选择铤而走险。

可能真的是涨怕了，现在的深圳人只要有钱就买房！买房！买房！

60后还相对保守，一般也就是在临深多买一套房，说是用作养老；

70后就比较大手笔，因为他们是房价的最大受益者，只要手上有钱，两套三套都不在话下。

而80后的程亮更是激进，因为积蓄少，为了炒房，去年硬着头皮，向银行借了不少消费贷。其实房子的月供才大几千，但加上几十万的消费贷，每个月都要还贷2万+。

供职于某互联网公司的程亮，虽每月税后也能拿到1.5万，但并不能覆盖月供和贷款。无奈，只能套现数张信用卡，拆东墙，补西墙。

对于程亮来说，惠州房子犹如烫手的山芋，也不奢求赚多少，只打算扛到房子出手，尽快还上银行贷款。

而如今，连这最渺小的愿望，也都折戟在“惠州限卖”的政策之下。

眼看着，每个月的工资都像流水流向给银行，信用卡额度也逐月减少，却连卖房的资格都被“剥夺”了，程亮焦头烂额，心如死灰。

人生无常，我们在好运的时候总觉得前途会一片光明，在加杠杆炒房时，总以为可以高价卖出，却从未想过退路。

买房一旦资金链断裂，你可能瞬间穷困潦倒，而且债务缠身。

高杠杆赌房，你得到的只是更多的钱，而你失去的呢？却是你的人生。

2 “鬼城”惠州：一半火焰，一半海水

这次惠州楼市限卖，无疑是一记闷棍，重重地打在深圳炒房客头上。

每个深圳人都知道，惠州是出了名的鬼城，也是出了名的坑。

惠州是个奇葩的城市，除了惠城区，其中大亚湾，惠阳区，惠东县90%都是深圳的炒房客。

它不像广州和东莞，还有自己雄厚的产业，惠州除了大海就是房子。就这样一个已经沦为鬼城的地方，卖起地来年年批发，在供地的道路上，毫无节制。

整个2016年，惠州的成交量是1590万平米，然而它2017年下半年的供应量将达到4000万平。

这还不是最重要的，整个惠州就在干一锤子买卖。

一边是升腾的火焰，一边是冰冷的海水。

惠州的一手房价格高高在上，变成二手房后瞬间腰斩。曾记否，有投资者今天一激动1万5买的房子，明天8000降价甩卖，都遭人嫌弃。

3 拿什么来爱你？惠州楼市

惠州房地产本来就是严重的供需失衡，现在让投资客5年（2年出房产证+3年后才能卖）后才能卖出，可以预见，谁还会去惠州买房，以前深圳人是掉坑里，现在是要埋土了。

有深圳炒房客说：“惠州这招，对炒房的，是绝杀！”

3年，对惠州房价来说，每每都是房价的一个坎儿！

2008至2010那三年，惠州房价实现了从波谷到波峰，4000跨越到6000。2010年底，国家资金口袋稍一收紧，惠州就遍地降价甩卖，还倒了一批开发商。

2011到2013那三年，惠州房价从新的波谷再到波峰，房价再涨到快7000。但2014年，再度因调控，深度调整，一蹶不振整整两年，此间房价4字头遍地，顶级豪宅只卖6000……

2016年，惠州房价再度从波谷到波峰，此时仍在路上……

如果专家口里的，中国房地产10年一个大周期靠谱，那就是1998、2008、2018……

如果惠州房价的三年小周期靠谱，那就是2008、2011、2014、2017……

现在惠州政策3年限卖，嗯，2020在等着你！

4 炒房客，远离惠州吧！

是不是我们就要从此珍爱生命，远离惠州呢？

惠州，作为深圳最近的卫星城市，并非一无是处，惠州山美水美、教育、医疗资源都很优质，短期内从家庭资产配置，长期考虑自住或教育、养老需要的，限价—或许是买房好机会。

如果你是自住，又对深圳的房价望尘莫及，又不怕舟车劳顿，避开一手房，杀入二手房也是可取的。

惠州限卖不限购，根子上，还是给深惠两地经济产业融合，给未来半小时捷运高铁圈之内，打算自住的深圳居民，一个长久安家乐业的机会。

但，如果你是炒房客，建议还是远离惠州，就这样的供应天量，畸形的供需关系，五年十年估计都缓不过气来。

高杠杆赌房，你得到的只是更多的钱，而你失去的呢？却是你的人生。

86家房企总负债近3万亿，我想起那年股灾

一则消息引人注目：据Wind资讯统计数据显示，已披露年报业绩的86家上市房企负债合计超过2.75万亿元，同比增长幅度达25.5%。

上述已披露年报的86家房企中，有15家资产负债率超过80%红线，占比超过17%。此外，综合近三年总负债增长比率来看，27家增长率超过100%，占比高达30%以上。

其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和金地集团负债均超过1000亿元，分别为6689.97亿元、2118.72亿元、1729.06亿元、1449.7亿元和1005.3亿元。

资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。

公开数据显示，2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过去年全年水平。

一般而言，房企配资为“三七开”，房企自有资金占30%，银行理财占70%。但多位银行投行部门人士透露，很多房企事实上是拿地“0首付”。“房企可以编故事，从银行或其它资管机构处贷一笔款，资金倒手就变成了自有出资的30%。”

今天15:07分央行发文：2017年3月末社会融资规模存量为162.82万亿元，同比增长12.5%。2017年一季度社会融资规模增量为6.93万亿元，比上年同期多2268亿元。可见社会融资规模也不低。

加上被各种手段粉饰掉的债务，泡沫帝国（ID：BubbleEmpire）断言实际债务远不止公布的这么多。

2015年全民炒股后的一地鸡毛历历在目，和如今全民炒房莫名相似。房地产被万千宠爱背后，有一个恒久不变的逻辑就是：房价永远不跌。说白了，人们已经不再相信房价会跌。为何？实则在房地产全产业链里，各方都希望房价永远上涨。

心理学有个专有名词叫“亚当与夏娃效应”，越是禁止的东西，人们越要得到手，这与人们的好奇心与逆反心理有关。反映到楼市上就是：买涨不买跌，越是调控楼市，就越想买。于是就有了购房者齐头并进抢着上车，开发商纷纷争当地王。

房企不断出高价买地，拓展融资渠道，推高房企杠杆；购房者在越调控越涨价的焦虑下，无奈加杠杆买单；政府，就更不用说了，看看我们每年的政府性基金收入就知道。

从目前已发布的银行年报中，可以看到2016年的楼市有多火。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%，分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%，招行房贷余额占比接近48%，说房贷占据银行贷款的半壁江山绝不夸张。

更夸张的是2016年7月，当月人民币贷款增加4636亿元人民币，其中住户部门贷款增加4575亿元，而短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。

翻译一下就是：这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷，甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了，只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款，撑起了本月的贷款增额。

在国内的金融环境下，银行贷款早就成为支撑银行业的主要金融途径。加上国人的消费和储蓄习惯，往往喜欢多付首付，早还贷款，更是让银行喜不胜收。

这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最能够验证这一点的就是，每一次的调控政策，打击目标都是购房需求，但是打击方式只有一个：通过准入门槛（户籍、社保年限等）和信贷额度（二套房提高首付、提高利率）来卡死金融通道。

相对于需求端，房企作为供给端的高杠杆更让人担忧。美国次贷危机中房屋大面积止赎就是教训。

一个数据是 ，房地产企业近几年利润率在急速下滑，2013年平均利润12%，2014年为10%，2015年则跌到了9.4%，2016年更低。那个大浪淘金的地产也一去不复返了。

这其中主要原因就是地价的节节攀升。作为一家要为股东创造利润的房企，必须加高杠杆。加上M2/GDP的比重已经超过了200%，市场的流动性充裕，经济不差钱。

房企加杠杆是在金融结构改革与转型大背景下进行的。但物极必反，同样适用于房地产业，杠杆加到了极限就是断裂的前兆。历史经验证明，危机之前，杠杆率往往会短期攀升。但这个极限在哪？泡沫帝国（ID：BubbleEmpire）目前还没有找到参照。

软着陆需要有一些前提，如信贷始终收紧。前不久博鳌论坛上周小川放话，连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。这点来看倒是有可能。

其次是房地产税，短期内不太可能出台。

再则是寻找另外的支柱产业，根据上述的分析，这点也难以实现。

在我国，起码现在来看，还找不到一个行业可以替代地产成为支柱，曾经汽车产业被寄予厚望，最后因技术门槛过高而偃旗息鼓。通信、金融也曾名噪一时，但最后也变成了少数人的狂欢。

互联网产业吵得火热，但风停了之后，那些被吹得飞起来的猪大部分难以为继，从热浪到寒冬仅一步之遥，何况互联网拼的是创意，砸的是金钱，时时刻刻能血本无归，哪像房子这么保险？

只有房地产，可以贡献出上下游无数行业和就业机会，与我国现代化、城镇化路径不谋而合；深入契合我们华夏儿女“居者有其屋”的执念。而且地产行业入门门槛极低，不玩他玩啥？

最后就是取消户籍制度。对此，不多解释。

当那个拐点终将到来，我们迎来的是危机还是转机，你觉得呢？