利率高涨！中国房地产泡沫已站在珠穆朗玛峰之上
版权：来源 南方日报（NF_Daily；黄倩蔚，唐子湉）、解局财经、中国金融四十人论坛
今起，广州首套房贷利率上浮5%！银行放款难，有的房价已涨70万...
据报道，几家国有大行广州地区首套房贷利率将从今日（8月12日）起上调，其中首套房贷利率统一上浮至基准利率的1.05倍，二套房贷利率上浮10%—15%不等。
工商银行广东省分行一直未确认该消息，只是回应称：“目前我行首套房贷利率最低为基准利率，二套最低上浮10%，未来将根据市场资金的价格情况进行动态调整。”
截至记者发稿时，多家股份制银行尚未跟进上调利率。
招商银行个贷部负责人说：“我行贷款利率会根据客户的资质情况由具体审批决定，额度根据我行产品政策规定执行，放款时间根据客户具体需求结合我行产品政策执行。招商银行目前首套房贷利率为基准上浮5%。”
中信银行广州分行负责人也表示，此前中信银行广州地区首套房贷就是基准利率上浮5%，暂时没有继续上调。
这个更频速度，是不是让你惊慌失措？
广州的房贷政策半年内已经三度跳水，更新换代的猝不及防：
2017年4月开始，主流利率变9折；
2017年5月开始，主流利率变基准；
2017年8月开始，主流利率上浮5%。
算账：利率上调将给购房者带来哪些影响？
房贷利率的上调,对于购房者来说,意味着购房成本继续上升。
利率上浮对购房者造成怎样的影响，以贷款200万为例，还款期限20年，与基准利率相比，房贷利率上浮5%，贷款人月供增加近300元。上浮越多，增加越多。
记者调查发现，随着额度逐步紧张，银行房贷一贷难求、放款一拖再拖、放款价高者得等现象再度出现。
调查一：换房族被逼借“高利贷” 月息三万
（资料图）
大军一家最近被每月3万元的过桥贷款利息压得喘不过气，而这要从他打算换房说起。
为了准备“二孩”，大军夫妇决定改善居住环境，通过“卖一买一”换一套更大的房子。今年4月，看好新房后，他把名下的房子卖了，准备拿这个钱来做新房的首付。
大军房子的买家是首次置业，4月初向某国有大银行申请了贷款，三成首付，七成银行按揭，利率九折优惠。
“买家银行同贷书4月就出了，6月份完成了过户，出了新房产证，银行都已经入押了，可是房款一直到现在都未能发放。”大军说，银行的回复是：现在额度紧张，要优先放利率上浮的贷款，前期这些利率折扣的贷款都积压了，得慢慢排队。
然而，换房一环扣一环，因为银行放款拖慢，作为卖家的大军迟迟无法收到房贷款项，而他又是属于卖旧买新的改善型置业，在资金周转上非常被动。“我买的新房本来约定6月30日过户，但由于款项无法到位，已经违约一次，延后至7月13日过户及付款。但到7月份，前一套房款还是没有发放下来。”
为了避免违约赔偿和卖家反价，大军不得不寻求过桥贷款。 “没收到买家的银行放款前，我只好通过中介金融公司申请了80万元过桥贷款，一个月利息2.5%，另外还做了几十万日息万分之五的信用贷，综合下来一个月要付3万元的利息。”
面对一直遥遥无期的房贷和每月三万元的利息，大军一家人神经都绷得紧紧的，“再拖几个月，利息都不知道要付多少。”
调查二：贷款迟迟下不来，房价已涨70万
近期由于银行“放款难”而陷入困境的换房人并不少。
家住新港路的小刘同样在今年4月就将其一套二居室小房出售，打算拿到房款后，在萝岗区买一套三房的婚房。“买家的同贷书5月8日就出了，公积金贷款6月8日放款，可是商业贷款部分一直没有动静，买家催银行，银行说额度紧张要排队。以前从来都没有听说过商业贷款比公积金贷款还慢！”
看着蹭蹭上涨的房价和已排上日程的婚期，小刘心急如焚。“我5月卖房时，看好的新房是3.8万元一平方米，现在已经涨到4.5万元。100平米的房子，现在已经要多付70万了。”
走访：国有大行惊现利率上浮50%
其实，这一年来，眼看着房贷利率一涨再涨，作为无房一族也是十分惆怅。
房贷利率上涨已经是全国的普遍现象。融360发布的《2017年中国房贷市场7月报告》显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看：
7月全国首套房平均利率为4.99%，
相当于基准利率1.02倍，环比上升了2.25%；
同比去年7月的4.44%，上升了12.38%。
南方日报记者走访了广州市的银行网点，发现情况比统计数据的更加令人惊讶！
事实上，很多银行在分行层面执行基准到上浮10%不等的利率，但由于额度紧张，在支行网点放款的时候，基本上是“谁可以接受的利率高，就优先放谁的款”。
为了一探银行房贷情况，记者走访了广州市的银行网点。在五羊新城一家国有大行的网点，相关负责人告诉有料哥，现在基本上批贷款都要利率上浮20%，而且要排队。如果你以前是基准利率，不好意思，距离放款还遥遥无期；如果希望尽快放款，最高的可能上浮到50%。
上浮50%？！说好的国有四大行都在执行基准利率呢？
为什么这么难放款呢？这位负责人说，主要是由于前两个月的房贷申请很多，导致积压了很多没有批，现在贷款额度非常紧张，真的批不出贷款。
记者
这样的情况要持续到什么时候？
可能等上一两个季度，情况能够缓解一些。
负责人
连国有大行都愁无米之炊，如果放款要等两个季度的话，那岂不是要等到明年了？记者不信邪，又向一家珠江新城的股份制银行网点求证。对方表示，目前首套贷款正常来说要上浮10%，但也要排队，利率高的优先放款。至于什么时候能放款呢，可能几个月或半年，谁也说不清。
记者
利率需要上浮多少才能尽早放款呢？
（开玩笑）上浮100%试试吧。
负责人
根据安居客广州的消息：四大行都表示额度紧张，所以放款时间一般在三四个月左右；某股份制银行称：首套房基准利率，但放款要3个月，愿意接受利率上浮30%，可以1个月放款。
支招：公积金贷款利率低、额度宽松
银行商业房贷放不出来，买房人怎么办？
过去，大家都认为公积金放款慢，然而在目前银行一贷难求的情况下，公积金反而成为了房贷快车道，而且利率还比商贷比不少，目前五年以上公积金贷款利率只需要3.25%。
目前，公积金贷款额度不算紧张，只要基本资料齐全，15个工作日内公积金中心就可以完成审批，申请担保的，1个多月-2个月即可放款，非担保贷款，放款最多3-4个月。
有条件的换房一族，不妨先用好用足公积金贷款。
中国房地产泡沫已站在珠穆朗玛峰之上
原文标题：《中国房地产：一堵倾斜的危墙》
我个人认为，中国房地产市场的泡沫是毋庸置疑的。
评价房地产是否存在泡沫可以从三个指标来看，第一，房价收入比；第二，房价租金比，第三，户均住房套数。目前，中国城镇的平均房价收入比已经超过20倍，一线城市甚至高达50倍以上（发达国家的平均房价收入比低于10倍），而租金收益率普遍低于无风险收益，一线城市的租金收益率平均在1.5-2%之间（从海外房地产租售市场来看，正常情况下租金收益率应该高于无风险收益）。从总量上看，全国城镇居民的户均住房套数已经超过1.05套，总体供求不存在失衡。上述三个指标共同验证了一个结论：中国房地产市场存在泡沫！
房地产位于发展周期的什么阶段？我认为，目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰，无论往哪个方向走，都没有“高处”了。下行，只是时间和空间的问题，而政府所期待的是软着陆。
见顶的市场，判断其价格拐点何时发生，类似于判断一堵倾斜的危墙何时倒塌。房价拐点何时到来并不重要，重要的是，君子不立危墙之下。
建立中国房地产的长期调控机制需要两招
地产价格取决于供需关系。
从政府调控的角度看，调控需求主要靠税收。持有成本决定了投资者的持有意愿，或者说，持有房地产的成本和机会成本决定了房地产的投资性需求。
从调控供给的角度看，土地制度的改革，或者说，土地彻底私有化才能使供给端的伸缩反应市场需求。
纵观房地产市场较为稳定的发达国家，基本上也是这两招，税收政策调控市场需求，土地私有化和自由交易使得供给反应需求的变化。
房地产商业模式的杠杆效应决定了地产泡沫的金融风险
从上市公司年报来看，房地产企业的资产负债率高达78%，如果加上隐性债务，可能更高。这个数据表明，房价下跌20%，房地产商的净资产就被消灭了，接下来，是银行去面对资产贬值的风险。
与此同时，2016年的房贷销售比显示，居民55%的购房金额来自于银行贷款，如果加上各种非银行渠道的首付贷、二次抵押等，住房抵押率大约在60-65%之间。
总体而言，房地产行业就是基于信贷杠杆而不断扩张的行业，一旦房地产泡沫破裂，房价下跌，不仅待售的房产面临资不抵债的风险，已经售出的房产也存在类似风险，美国的次贷危机就是由这种房地产杠杆游戏崩盘引发的。
从供需两方面探究中国房价缘何 49 33394 49 16431 0 0 5801 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 5828续上涨
过去十年，中国房价的持续上涨源于两个方面的因素。
从看需求端来看，房产具有消费和投资的双重属性，从住房的消费属性来看，婚育人口的增加和居民收入的快速增长是主要的支撑因素；从2000年到2012年，每年新增的婚育人口大约1300万对，城镇居民的可支配收入年均符合增长率为11.05%。70后80初的人口婚育高峰加上快速增长的居民收入是支撑中国房地产在过去十五年持续上行的根本基础。此外，农村人口向城镇转移的热潮——城镇化也相应推动了三四线小城市房地产市场的繁荣。从房产的投资属性来看，货币供应量的增长和宽松的信贷条件是刺激房地产投资性需求的重要因素。过去十年，货币增量年均增幅为21%，大量的超发货币涌入地产市场，推升了房地产市场的价格。当然，与之相适应的还有银行相对宽松的信贷政策。
此外，从供给端来看，政府对住宅用地的控制是推高土地成本以及房价的因素之一。
政府限购、限贷等行政手段何时能退出政策工具箱取决于房产税、交易税等长效机制何时能逐步建立。
中国居民税收痛苦指数高？改善税收结构是关键
就综合税率而言，目前中国为30%，低于大部分发达国家（发达国家的综合税率平均为38%-43%）。但是我国居民的税收痛苦指数却明显高于发达国家，其主要原因就是税收结构存在问题。
从一般的税收体系来看，流转税，所得税和财产税是一个国家最主要的三种税收来源，其加总占全部税收的90%以上。流转税是针对销售商品或提供劳务的流转额征收的一类税收。由于商品和劳务的交换无处不在，这就决定了流转税的征税范围十分广泛；流转税形式上由商品生产者或销售者缴纳，但其税款常附着于卖价，易转嫁给消费者负担，表面上看，纳税者为企业、机构，但本质上是有所有消费者共同承担的商品和劳务成本。因此流转税也成间接税。我国目前流转税主要有增值税、消费税、营业税和关税，占所有税收收入的一半左右。远远高于发达国家（美国的流转税只占税收总额的20.4%）。
针对所得额和财产规模的征税皆为直接税。前者称所得税，后者称财产税。税法规定应当征税的所得额包括生产经营所得（如利润等），提供劳务所得（如工资、薪金、劳务报酬等），投资所得（如股息、利息、特许权使用费收入等）和其它所得（如财产租赁所得、遗产继承所得等）四类。所得税按照纳税人收入的大小来确定税收负担，财产税则是对纳税人所拥有或属其支配的财产数量或价值额征收的税。包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。直接税共同的特点就是富人多纳税，穷人少交税。以富有群体为主要纳税对象。我国对财产的征税主要有房产税、契税、车船使用税，间接税占所有税收的20.42%，远远低于发达国家（美国直接税占78.92%）。
从上述税收结构可以看出，降低流转税，例如提高所得税起征点，降低增值税等能降低低收入群体的税收负担，而增加财产税则针对富人群体的税收，房产属于财产，开征房产税可以降低无产阶级争先恐后去负债拥有房产，对于改善社会收入分配和抑制房价上涨是一种长效机制。
“租售同权”或对缓解教育资源紧缺毫无帮助
把教育资源绑定房屋产权和户籍的学区房制度是我国大中城市特殊的政策，这也是户籍制度遗留下来的弊端之一。由于优质教育资源的稀缺，导致学区房的价格高企，租（购）房者为了子女获得好的教育，支付巨额的房屋溢价给房东（售房者），这是一种扭曲的溢价机制，居民为优质教育付费，不是付给教育机构，用来改善师资待遇和教学设备，创造更好的教育环境，而是付给房东，这种资源错配的结果一方面是学区房房东的不劳而获，另一方面公立学校却无法从居民支付的高额教育溢价中得到任何补贴，租购同权本质上没有改变这种机制，高房租和高房价一样，都是对房东的补贴。
当然，租售同权使得一部分家长从购房转向租房，短期的经济压力有所减轻，但这将进一步推升租金。同时，对于缓解城市教育资源紧缺毫无帮助。
真正解决因户籍需求而买房的这部分“刚需”，应该从改革户籍制度入手，彻底取消户籍和居民医疗、教育及其他城市公共福利的捆绑。而解决青少年的入学难问题应该发展私立学校，增加教育供给，让居民给优质教育支付的溢价直接支付给教育机构，这样才能刺激供给的增加。
换句话说，只要学区房制度不改变，租也好，购也好，资源的配置扭曲总是存在。只要不发展私立教育，让教育和房产脱钩，就无法增加优质教育的供给，同样也无法缓解教育资源的紧张。