房贷巨变丨10月8日起个人房贷利率换锚，打折时代恐一去不返
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在完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。8月25日，央行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。新机制下，央行对于房贷利率机制设定了下限，以8月20日发布的LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率加60个基点，不得低于5.45%。个人住房贷款利率改革对于购房者、房地产市场会产生哪些影响？
01
存量房贷客户不受影响
随着LPR新机制出炉，利率市场化改革再进一步，未来房贷利率如何走备受关注。根据央行公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
另外，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。这就意味着，新规只对10月之后的新增住房贷款有效。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
值得一提的是，在央行发布LPR机制之际，便对未来房贷利率进行了表态。8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
02
房贷利率降与否？
融360大数据研究院数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。7月北京首套房贷款平均利率为5.37%，二套房贷款平均利率为5.84%。
在此前定价机制下，各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一。中原地产首席分析师张大伟指出，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%，二套房贷上浮20-30%。这符合新政策要求。对目前市场来说，政策不会导致利率上行。
张大伟表示，对于当下房地产按照贷款市场看，首套房贷利率过高，大部分执行的利率都在5.39%以上，这从政策预期看，后续有降低的可能性。此外，如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。
张大伟对北京商报记者表示，这个政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。“如果解读可以理解为利好，因为LPR肯定会下调，这种情况下，避免刺激房地产，只能稳定房地产利率，不存在打压房地产的可能性，因为如果全社会利率下调，单独房贷上涨，最后的结果只能是资金绕道进入房地产。”
在他看来，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。该政策对市场其实没太大影响，还需看后续的银行信贷整体情况。
央行有关负责人也表示，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
融360大数据研究院分析师李万赋认为，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。
后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
同策集团首席分析师张宏伟对北京商报记者表示，新政生效要看9月20日公布的LPR。如果LPR下行，还要看加点数值是否上升，暂时无法判断房贷利率是否会随着Lpr下降而下降。对于房地产和房企而言，没有太大影响，目前都是微调。
值得一提的是，央行有关负责人指出，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
东北证券研究总监付立春表示，房贷利率的形成机制将发生变化，新增的房贷会面临一定的磨合成本。二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策这样的一个原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。基于部分城市二手房房贷暂停这样的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战，房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳，成交量可能会有下行压力，价格可能会阴跌下降。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼则表示，以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点，目测加点可能性高；二套房贷加60个基点后为5.45%，约为基准利率上浮11%。这是全国统一的最低要求。
“央行省级分支机构将按照‘因城施策’原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。”董希淼如是说。
03
打折房贷利率或一去不返
值得一提的是，此前，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍。多位分析人士对北京商报记者指出，此前有商业银行有95折房贷或8折房贷，在新机制下，原本的“打折房贷利率”或将一去不返，未来LPR就是最低的下限。
在此前的定价机制下，各城市、银行对于发放的房贷利率水准不一，比如首套房贷，有的是基准利率，有的是上浮5%或10%，有的小商业银行则还能有折扣。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次央行政策，很大程度上体现了五年期以上贷款利率定价机制的调整，属于利率双轨制下的一次重大改革，而房贷本身普遍属于五年期以上的贷款内容，所以也是此次改革中受影响较大的贷款产品。而类似改革不能简单理解为利率上升或下调，而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。
严跃进表示，类似政策在实际过程中，或会倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的地方，所以不排除近期部分在看房的群体或加快交易。当然从稳定房地产交易秩序的角度看，近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法，比如说通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。而相关购房者应该理性科学看待央行此次政策，不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向，相关购房行为也应该保持稳定。
04
定价更灵活，
缓解银行息差下降趋势
房贷利率形成机制发生变化的同时，也给银行业带来利好，能够根据借款人的资质等条件更为灵活定价。央行表示，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
天风证券银行业分析师廖志明分析指出，全国要求首套房房贷利率不能低于LPR，比如，地方要求加点幅度不能低于30个基点，那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30个基点。倘若，借款人资质一般，银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50个基点。对银行净息差是好事，缓解息差下行压力。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，展望未来一段时间，在市场流动性仍然合理充裕的情况下，个人住房贷款利率虽然有进一步上调的可能，但上调的幅度不会太大。不过，不同银行对个人住房贷款业务定位不一样，为此投入的信贷资源相差较大，因此在贷款利率上会有明显的分化，预计大型商业银行的个人住房贷款利率将保持温和的上调趋势。
不过，这并不意味着放松监管。央行明确表示，银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。在分析人士看来，这实际上是为了规范后续的贷款业务，有助于形成更为明确的贷款秩序规范。
在严跃进看来，此次房贷利率政策调整进一步体现了央行对于房地产市场的关注，尤其是对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号，对于今年下半年的房地产贷款工作等有较为清晰的指导意义。从稳定房地产交易秩序的角度看，近期要查处相关中介机构虚假宣传的做法，比如说通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。
具体到未来的监管，董希淼建议道，调整住房信贷政策，可从四方面入手：一方面调整贷款总量，合理确定银行个人住房贷款总量；同时调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平；另一方面是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件（包括贷款资格和贷款期限）；此外还要调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。“下一步，应根据购房区域、主体的不同，综合运用四种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，将差别化住房信贷政策落到实处”。
民生银行研究院研究员李鑫表示，从金融监管的角度来看，贷款利率、首付等基本上不会有太大变化，大概率维持目前的房贷政策。调整后的房贷政策未有什么实质性的变化，对于银行的影响需要关注LPR未来的市场化程度。
事实上，下半年来，监管层动作密集，从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。李万斌认为，结合其他相关政策，一方面，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。