房企降价求生，10月50城新房价格环比上涨
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年末将至，随着房企降价抢跑，双向调节多地开花，房价涨势继续平稳收窄。11月15日，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，今年10月，全国新房、二手房涨价城市数量以50城和31城，较上月再减3城和9城。
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新房、二手房环比涨幅收窄
“从目前房价升降城市数量来看，更优价格走势正在形成，对购房者入市而言，也意味着成本与压力在同步降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
具体而言，10月份，一、二、三线城市新建商品房价格环比涨幅分别为0.1%、0.5%和0.6%，涨幅较9月份回落0.3、0.1和0.2个百分点。
对于新房价格上涨城市减量叠加涨幅回落，诸葛找房数据分析师国仕英表示，这是鉴于“金九”期间成交量表现平平，房企降价促销、打折等促销行为并未换来较高的成交量。“银十”到来，房企为加快销售，加速促销，降价力度更大，使得各等级城市新房价格出现不同程度回落所致。
在此次公布的新房价格涨跌榜单上，南宁终结了连续两个月的榜首位置退居第三，西宁以2.8%的环比涨幅取而代之。严跃进认为，这说明目前西部省会城市购房政策最为宽松，正进入补涨阶段。
“与此同时，受新房降价影响，二手房也纷纷降价销售，部分置换需求较为迫切的业主，降价力度也有所扩大，使得更多的城市加入到下跌城市行列中，各等级城市涨幅也有所收窄。”国仕英指出。
数据显示，10月份，一、二、三线城市二手房环比涨幅分别为0.1%、0.1%和0.5%，分别较上月回落0.2、0.1和0.2个百分点。
在国仕英看来，由于降价促销行为仍在，预计到今年底前，各地新房、二手房价格均将保持稳定或微跌。
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开发投资增速回落0.1个百分点
房价涨幅收窄背后，行业面临金融监管强化、融资渠道收窄，销售回款支撑度不足。数据显示，1-10月，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。“这是由于国内贷款增速回落1.2个百分点，自筹资金回落0.2个百分点，开发企业融资环境进一步收紧，资金压力非常大导致。”国仕英指出。
资金吃紧引发市场情绪持续低迷，楼市加速去化，企业投资保持观望。同期，全国房地产开发投资也以10.3%的增速，较1—9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资增速回落0.3个百分点。
对此，严跃进表示，“开发投资增速的回落，也进一步反映了政策面对房企的调控导向。”房地产高压调控之下，不少房企放慢投资步伐，甚至因债务难偿迎来生死考验。人民法院公告网消息称，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量为412家。
克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业债券期限在3-7年间，今年房企面临偿债高峰期。2019年下半年，房企的到期债券达1706亿元。
重压之下，各大房企试图通过“以价换量”回笼资金。传导向销售端的表现为，1-10月，商品房销售面积达133251万平方米，同比增长0.1%，较上月扩大0.2个百分点，增速为今年以来首次由负转正。
值得注意的是，十月份，新开工面积也超过预期，同比增10.0%，较1-9月加快1.4个百分点。“客观来看，该数据说明四季度房企在抢工期，目的是第四季度获得预售证，看似是新开工加快，实际上还是为了更好做销售和回笼资金。”严跃进表示，虽然当前市场认为房屋销售市场以降温为导向，但降温不代表下跌。尤其是9月份开始各地预售证发放节奏加快，供给端的活跃也容易刺激需求端数据上升。
03
单月67次调控
“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也不是稳定。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年前10个月，楼市调控共计482次，较去年同期涨20%。其中，10月单月楼市调控达67次。
据此前中国社会科学网发布《中国住房市场发展月度分析报告》显示，下半年以来楼市的强降温政策成效显著，9月监测数据中，24个核心城市综合房价水平年内出现首度下降。为保证楼市平稳运行，双向调节政策在全国各城市继续铺陈。
比如，中原地产研究中心统计数据显示，10月份，仅人才优惠政策发布次数便达到23次，占当月调控总量的34%。
期间，10月21日，海南省三亚市发布《进一步完善人才住房政策的通知》，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可在海南省购买一套房产；又如10月15日，天津市发改委表示，拟对承接北京非首都功能疏解的项目的非津籍职工，其家庭在天津无住房的，可在天津购买1套住房，且无需社保或纳税证明。
与此同时，不少城市公积金与租赁政策也频示利好。公积金方面，10月8日，扬州市住房公积金管理中心发文，将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元；租赁方面，10月15日，深圳推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目等。
然而，正当“定向松绑”缓解楼市去库存压力之时，融资政策持续收紧之下，“戴着镣铐起舞”似乎成了房企宿命。10月12日，北京市银保监局引发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，明确将加强资金用途合规性审查，严防信贷资金流入房地产禁止性领域；10月23日，银监会下发的《关于印发融资担保公司监督管理补充规定的通知》，将置业担保公司纳入监管范围并进行全面排查。
信贷方面，据融360大数据研究院监测数据显示，2019年10月全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，已连续5个月小幅上升。
关于今年四季度，国仕英预测，开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略，新房、二手房房价将保持平稳或微跌；严跃进补充指出，这种情况下，房企重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善，投资端数据节奏或将放缓。受此影响，类似开发投资数据难以继续上扬，在后续几个月以增幅收窄为导向。