房贷客户注意了！明年3-8月可与银行重签贷款合同，选固定利率或LPR加点
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存量贷款定价转换方案如期出台。为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，12月28日，央行公告了关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的相关方案。央行表示，自2020年3月1日起，金融机构存量浮动利率贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，可一次性转换成固定利率，或转换成以LPR加点形成。业内普遍预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，短期看有利于存量贷款的购房者，有银行房贷的人，明年3月到8月间任意时点需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”。
01
“固定利率或LPR加点”两种转换方案
今年8月17日，央行发布改革完善LPR形成机制公告以来，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。
12月28日，央行公告给出了存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的方案，并要求，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
央行表示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
根据方案，非商业性个人住房贷款的加点数值由借贷双方协商确定；而商业性个人住房贷款的加点数值，应等于原合同最近执行利率与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，即在转换时点保证支付的房贷利率不变。央行有关负责人还表示，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
中国民生银行首席研究员温彬指出，从目前来看，“换锚”后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。另外，转换原则上应于2020年8月31日前完成，预计“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。
02
用LPR作为定价基准对借款人或更有利
根据央行此前规定，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。不过，个人房贷存量市场巨大，存量贷款如何处理、房贷利息如何变化也成为老百姓关注的焦点。
截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点。
“转换方案给出两种选择，一种是固定利率，即在未来几十年都保持当前利率水平支付利息，另一种是跟随LPR进行浮动调整。选择哪种方案，关键在于对于长期利率走势如何看。我们认为低利率甚至零利率是长期趋势，若选择固定利率，未来恐将长期多付利息。选择跟随LPR动态调整的浮动利率，或是更好选择。”中泰证券宏观首席分析师梁中华表示。
温彬表示，有银行房贷的人，明年3月到8月间任意时点需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”，但房贷利率和此前的一致，即5.39%。尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为0.59%的点差已经固定。
他给出了一组数据，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个基点至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个基点。假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。当然，如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。
今年12月20日，LPR（贷款市场报价利率）第五次报价出炉：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。两种品种LPR利率均与上次持平。此前11月20日，LPR第四次报价为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，两品种LPR均较上次报价下调5个基点，且5年期以上为新LPR亮相以来的首次下调，彼时业内人士认为，如果将其视为基准利率，这就是4年来，房贷基准利率的首次降息。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。中原地产首席分析师张大伟也表示，选择浮动利率报价，短期看有利于存量贷款的购房者，相当于降息，因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息是趋势。
梁中华指出，我们认为中国的降息周期才刚刚开始，后续仍会频繁看到降息降准的操作。随着存量房贷转换工作的陆续推进完成，明年5年期LPR进一步下调的空间也在慢慢的真正打开，以引导高估的房贷利率进一步下行。
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