疫情好转之际却遭首旅底价转让，三亚悦榕庄怎么了
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作为国内首家全私家泳池别墅的三亚悦榕庄如今正以16亿元的底价被出售。5月25日，根据北京产权交易所发布的信息显示，作为三亚悦榕庄的产权公司，海南三亚国宾馆（以下简称“三亚国宾馆”）有限责任公司100%股权及相关债权被挂牌转让，转让价格为16.49亿元，同时包含14.61亿元债权。对于这样一家豪华酒店，其业主方首旅集团缘何转让？虽然有知情人士透露此交易早已于去年开始洽谈，不过，在三亚悦榕庄转让的背后，却也透露出这家豪华酒店无法盈利的现状。如今在疫情影响下，三亚悦榕庄更是成为海南众多豪华酒店的一个缩影。
（图片来源：悦榕庄官网）
01
底价转让
疫情下，经营超过10年的豪华酒店三亚悦榕庄此时被出售，不禁引发业内关注。5月25日，在三亚国宾馆以16.5亿元转让信息挂牌北京产权交易所之后，也引发了不少文旅企业的关注。
据悉，北京首都旅游集团有限责任公司（下称“首旅集团”）间接持有海南三亚国宾馆99.67%股权，而三亚国宾馆则为三亚悦榕庄的产权方。根据天眼查信息显示，目前海南三亚国宾馆有限责任公司股权分别由华龙旅游实业发展有限公司、北京首旅置业集团有限公司、海南首旅投资控股有限公司持有，持股比例为51%、 39%、10%，而这三家公司也均为首旅集团控股企业。
公开资料显示，海南三亚悦榕庄项目是2005年海南省重点项目之一，规划占地约33万平方米，2006年由首旅集团总投资7.5亿元建造，其中一期投资5亿元，并引入知名酒店管理集团悦榕庄集团进行管理。目前该酒店由21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅，以及2处华丽的总统别墅区组成，同时酒店还提供专属私家海滩和超大户外泳池。据了解，该酒店最普通房型泳池别墅平均房价也超过2000元一晚。
对于此次转让，虽然首旅集团并未表示是何原因，而悦榕中国方面也表示，将与首旅保持紧密联系，待进一步消息后再告知大家。不过有接近首旅的知情人士透露，目前首旅方面所持有的海南三亚国宾馆股权将被转让，而收购方为海南省政府。实际上，该交易已于去年开始洽谈，而16亿的底价基本包含了该项目最早的建设成本和往年该物业的投入运营成本。交易完成后，此前的投入成本则将被收回。同时，对于三亚悦榕庄是否将继续管理，上述知情人士还透露，目前悦榕庄作为酒店管理方还在合作期内，预计将继续运营管理。
02
资产负债
刨去负债，如此低价格的转让在豪华酒店中并不是算高，国内首批顶级度假村三亚悦榕庄缘何以16亿元的底价被转让？在华美顾问集团首席知识官赵焕焱看来，究其原因，主要与酒店连续亏损导致负资产有关。
有酒店业内人士坦言，虽然三亚悦榕庄作为国内首家全私家泳池别墅度假村已经运营了10多年，不过该酒店近年来并不能盈利，且资产持续负债。值得注意的是，本次挂牌转让的14.6亿债权中，就包含14.48亿元借款本金，此外1316.69万元为截至去年5月31日前产生的利息。此外根据北京产权交易所发布的信息显示，三亚国宾馆2019年营业收入为3984.55万元，但净利润亏损却达9101.83万元。
虽然有接近三亚悦榕庄的业内人士透露，酒店本身经营并不亏损，而亏损的只是其连带物业板块，不过最终连续的负债让三亚悦榕庄成为了负资产。据北京产权交易所信息还显示，该酒店目前资产为8.6亿元，而负债高达15亿元，其中所有者权益为负6.71亿元。
今年以来，受疫情影响，三亚悦榕庄亏损还在持续扩大，截止今年4月30日，该酒店营业收入为833万元，而净利润则亏损1879.82万元。赵焕焱还表示，当前疫情下酒店经营持续亏损，此时转让该酒店，也可以帮助首旅止损。
03
行业缩影
事实上，三亚悦榕庄的转让只是海南豪华酒店的一个缩影，疫情之下，低价转让的暗潮已经开始涌动。一家三亚豪华酒店的相关负责人坦言，今年突如其来的疫情让海南很多酒店都备受冲击，在此情况下，不少酒店已经“入不敷出”，并开始寻求自救，而一些酒店业主方也遇到资金上的压力，想要将酒店资产进行转让。
此前，有业内人士透露，包括三亚海棠、三亚湾均有部分酒店资产在寻求买家。不过以目前的形势看，酒店资产溢价均有部分缩水。上述业内人士还表示，由于不少酒店资产都是银行抵押贷款，酒店需要通过经营产生足够的现金流以偿还银行贷款利息，今年由于疫情所致，酒店经营举步维艰，因此也对资产溢价产生了影响，不过大多数酒店还是希望能够扛过疫情“寒冬”。
另有业内人士表示，酒店资产被处置也是有多方面原因的，现如今地产模式走不通，而开发商又迫切需要现金流，不排除实力较弱的开发商将资金实力雄厚的企业“抄底”。
“虽然部分酒店产权或被转让，不过这并不影响酒店最终的经营。”海南省旅游饭店业协会副秘书长王德余表示。王德余还进一步解释，“由于连锁酒店管理方与业主签订长期合同，因此酒店管理方还是要执行到合同终止期。”
王德余还表示，随着疫情的好转，目前海南的酒店业也正在逐渐恢复，部分营业状况较好的酒店入住率已经超过50%，今年“五一”一些高端酒店甚至还出现满房。当前鉴于国外疫情形势严峻，出境游几乎“停摆”，而随着国内会议市场的重启，后续海南酒店市场还会进一步复苏。