十问孟晓苏：再启保障房，怎么建，钱在哪，如何分配？｜房产年终策划
这几年的商品房市场低迷，也让越来越多的地方政府看到了，光靠土地出让金已难以为继。
人们误以为商品房空置太多了，其实这些年因为房地产投资的不断减少，一年下跌20% -30%，这样大幅度的下降，未来的产出让人忧虑。
像北上广深这样的城市，保障房大约是现在商品房价格的1/3左右，2/3的高地价和其它的一些收益就去除了，这样就可以让工薪家庭享受到这样的一种政策红利。
Q1
新一轮保障房建设能否推动房地产行业走出困境，健康发展？
保障房建设，是在25年前确定房改方案的时候就提出来的，那时候把它叫做“住房双轨制”，明确提出了由市场供应商品房，政府提供保障房，但是忽视导致保障房供应不足，在一段时间里甚至保障房投资只占了整个房地产投资的3.5%-5%，明显地不足。
现在保障房建设不足，就形成了有效需求不足。有效需求有不少是来自于普通收入家庭、工薪家庭，房价高，让工薪家庭买不起，这种情况下，有效需求就不能形成。现在商品房市场的低迷，其中有一部分是属于人们预期不良，有一部分是因为政府限制购买，还有一部分是，为不适当的人群提供了一些不适当的房价，为工薪家庭提供的这些高价商品房，不是他们能够买得起的，所以必须要采取“住房双轨制”和完善两个体系。
我认为这两年的房地产低迷，包括地方政府再指望着靠拍地来获得土地财政，这个方式慢慢的路越来越窄了，这也促使人们反思建设保障房的必要。
中央提出的“建立房地产发展新模式和加快向房地产发展新模式转型”的这些说法也促进了保障房建设这个思路的实现。
新的发展模式是什么？主要就是完善“住房双轨制”，大规模的建设保障房，这样正好可以在商品房市场低迷的当下，能够有效的改变房地产的供给结构，也能够更好的满足更多人群的需要，形成“市场归市场”，“保障归保障”这样的一个新的发展模式。
Q2
新一轮保障房建设，谁来建，资金从哪来，怎么分配？
保障房建设肯定是政府行为，包括中央现在推动的三大工程，主要还是财政引领，以保障房为主，保障房建设的土地也要由地方政府无偿供应。无偿指的是不收土地出让金，要收土地成本，土地成本包括拆迁，包括其他的一些前期的必要费用，所以保障房并不只是建安成本，它还有一定的土地费用，但是政府不能收土地出让金，而且地方政府要给相应的土地，不能把那些边远区域的地、那些交通不便的地，给这些普通收入家庭，他们没有好的自我交通条件，还是需要公共交通的支持。
很多人担心，不收土地出让金，地方政府没有拿出好地块建设保障房的动力。但是我认为，我们的政府是人民政府，这个动力就来自于为了人民。
这几年的商品房市场低迷，也让越来越多的地方政府看到了，光靠土地出让金已难以为继。保障房建设和商品房建设一样，也可以拉动建筑业，拉动房地产业相关联的100多个产业，他们也会产生税收，产生就业，产生促进社会稳定的若干因素，这都是政府执政的目的，而并不是光只看一个土地出让金。如果想继续这么收，现在大形势不许可了，房地产不许可了，这种情况下我想也可能会对一些地方政府在建设保障房方面下决心有所帮助。
但是，没有中央投资的话，地方是有困难的，要面对地方的困难，包括地方目前土地出让金收不上来，地方债越来越多，而且建保障房肯定会增加地方债。如果有了中央投资，那么央企呼之欲出。当然我说的央企并不是那些已经在资本市场上市的改制企业，他们已经不是央企了，他们是原央企，后来改成为市场化的企业，他们还可以继续活跃。
现有央企，他们手里的这些商品房怎么办？逐渐退出，或者干脆来个了断，就整体上卖给这些上市公司就完了，让他们恢复到原来的建立央企的初心，完成国家的行政性的和保障性的任务。
所以我觉得现在在保障房建设任务已经提到面前的时候，就需要进一步研究如何把这些央企利用起来，发挥好他们的这方面的作用。
再来谈谈谁来出资，“14号”文件已经明确讲了，如果因此而增加地方政府隐性负债的，则一律不得实施。地方政府现在哪个财政这么宽裕？哪个不会因此而增加负债？所以从这个意义上说，光靠地方财政是不够的，需要中央财政出力，中央财政要带头投资保障房，才能够有效地引导地方政府的投资。
中央出钱，由央企投入，再带动地方财政出资，再加上贷款和其它的一些融资的方式，就能够形成一定的规模。这几年正好房地产投资下降，房地产的购买力也在流失，每年丢5万亿左右。在2023年有可能丢掉的是5万多亿，这么个大窟窿怎么补？用保障房就可以补上。如果中央能出1万亿，地方政府再配套1万亿，这就是2万亿，再加上银行、信托、基金共同来投入，那就是形成5万亿，这5万亿投到保障房上，不出土地出让金，那么它对建筑业的拉动力就能达到10万亿。正好在房地产低迷期，通过保障房的建设就把这个窟窿给堵上了，而且还能够实现房地产转型的良性循环。
同时保障房的品质一点也不能够低于商品房，所以它所消耗的材料也都不低于商品房，虽然地方政府没有收土地出让金，但其他的拉动力还在。建筑业，建材业和他们所关联的100多个产业，它们的重新活跃，也能给地方政府提供税收，同时也能拉动就业。
下一步就是分配，分配是由谁来分？
当然是由政府主导，要有老百姓参与，我们这方面有足够的经验，大家不必担心说是因为政府主导了，还分的不公平。我们过去福利分配有一套经验，现在这些年一些地方没有停止保障房建设，他们也知道该怎么分，分配之后还要有管理问题，包括现在是配租的这部分，过几年他们有钱了，希望买的话，也应该转成配售。
配售也是以保障房价格来配售，不能让政府背着这么大的财政负担去承担着房屋成本，然后用低租金来租赁。
所以我认为如果中央能够每年出1万亿来带头建设保障房的话，连续投5年，现有的房地产的供给结构就会明显的改善，同时5年期间就能形成一定的规模，也正好把房地产下滑这个窟窿给堵上了，这样做，5年之后就可以形成一个相对良性的循环。保障房建设就会在中国形成一种长效机制，就形成了“市场归市场，保障归保障”和达到当年设定的完善住房市场体系和住房保障体系这两个体系的制度目标。
Q3
新一轮保障房建设，民营房企能承担什么角色，以扩大其发展空间?
民营房企面对的困难主要还是市场变化，而市场变化上的重要原因就在于多年的限制，应当说不光是市场本身的变化，多年限购，从2011年开始的限购发生了长效的作用，逐渐的把中国的房地产市场压下来了。
这个问题我认为在建设保障房之后，特别是规模化启动保障房建设之后，就有可能恢复到理性调控的轨道。因为这些年的调控，它的出发点就是看到了商品房价格越来越高，低收入群体买不起，想到了把商品房价格降下来，于是出台了一系列打压商品房市场的措施。
解决这些问题的根本，就是让保障房规模化建设。
原来工薪阶层所呼吁的房价要降，指的就是让他们能够买保障房，而那些已经有房产的居民，他们不愿意房价降，怕自己的房地产资产贬值，他们希望的是房价稳或者稳中有升，这些需求在商品房市场可以做到。
保障房建设，不光是让国企、央企有大量的符合它们自身职能的工作可以做，而且让民营企业也能够逐渐摆脱行政限制和市场低迷的影响，慢慢恢复到正常。
Q4
若政府收购老旧小区或烂尾楼，将其盘活为保障房，是否可行？
保障房和商品房的最大区别，是不收土地出让金，而且不摊入城市基础设施配套费用。社会舆论不断呼吁的，让政府出钱，甚至让政府发债去收购这些商品房，是不是包含着土地出让金的房屋？如果是，怎么能够把它变成保障房呢？银行可以认亏，但想亏都亏不出去，因为土地出让金早就让地方政府收走了，除非是地方政府另拍一块地，土地出让金给还回来，可能吗？不可能！有这个钱还不如是去建保障房，因为收一平米的商品房够建三平米的保障房。
但是如果去收购这些房子变成“平急两用”的基础设施，有可能。
再有一个和这个问题相关联的，是这么多人关注社会上有这么多的商品房，为什么这么关注呢？是因为有些数据不真实，人们误以为商品房空置太多了，其实这些年因为房地产投资的不断减少，下降幅度很大，一年下跌20% -30%，这样大幅度的下降，未来的产出让人忧虑。
那么房地产到底空置多少？
我听到一个名人说3亿套，结果全社会都传3亿套，哪有3亿套，那是 3亿平方米，一平米是一套房吗？
甚至有人把它放大到35亿套，他们不知道35亿套是什么概念，全世界75亿人口和29亿个家庭，35亿套房是全世界人民住房的总量，中国哪有能力建那么多房，所以这些虚假数据、吹牛的数据满天飞。
现在社会上的认知有可能是建立在一些虚假数据上面。根据国家统计局发布的数据，截至 2023年 11月，全国商品房待售面积是 31813 万平方米，若按照 100 平米一套房估算，折合三百多万套房，这部分如果是正常房地产市场恢复的情况下，一两年就能够消化掉一些过多库存，保持一个合理库存。
Q5
新一轮保障房建设提出配售型保障住房实行封闭管理，未来如何流通？
现在人们所说到的配售是中央“14号”文件提出来的，它是和原来所说的配租是不同的，配租是为“两新家庭”准备的，就是新市民和年轻人新家庭，主要是租赁的，这种保障性租赁房，现在也在REITs市场上开始流通，这就解决了它的长期持有的问题。
但另外一方面，保障房的建设如果规模大起来，不可能都是由财政来持有，而且有一部分居民特别是工薪阶层，他们是有能力购买的，但是不能够按商品房价格卖给他们。因此就是按照当年保障房的定义，不收土地出让金，只收土地的基本税费，再加上基础设施费用不再摊入，这样房价就低了，低到什么程度？一般像北上广深这样的城市，大约是现在商品房价格的1/3左右，2/3的高地价和其它的一些收益就去除了，这样就可以让工薪家庭享受到这样的一种政策红利。
这种房子在短期内不应该进入市场，因为如果建的是保障房，却把它直接卖到了商品房市场，这不是一种对于政策的套利吗？这是不适合的。各个地方政府也不会支持这么做，但如果居民买了房子之后，他要退出，进入商品房市场行不行？短期内是不行的，我说的短期是几年之内，比如说5年，如果要是5年之内要转让，政府可以原价回购，这也是国际上包括像香港、新加坡的经验。
未来这一轮保障房能不能进入市场流通？我认为是可以的。在补交了一定的费用之后就可以进入到市场，要有个年限，这个年限香港规定的是5年-7年，我们规定多少年，可以根据各个城市的不同情况及对房屋的不同需求做出与之相契合的规定。
说到补缴费用，当年房改售房为了让老职工能够买得起，就按成本价，并打了一道工龄折扣，又打了一套一次性付款折扣，这样一套租赁房一两三万元，也有可能有五六万块钱的，卖给了老职工。过了一年，他们以房改购房价的1%补交了土地出让金，5年之后这个房子就允许转让了。并不是所有的老职工都转让，我们说的是让他获得一个转让权，这样它的房价就可以体现出来了。不能流通，它的价格就显现不出来。我们看到现在并不是所有老职工都在卖房，但是所有老职工都可以说出自己的房子值多少钱，现在北京上海很多当年的房改房两三万块钱买的，现在都值上千万了。
所以，在规定一定的年限，在补交了一定费用之后，可以让购买保障房的这些新家庭，凭着现在的保障房未来有可能进入市场，由此让他们的房价能够逐渐追平商品房，这样就给了他们一次实现共同富裕的机会。
Q6
若未来经过一段时间允许保障房在市场流通，会不会对商品房市场造成冲击？
这要两说，一方面现在的商品房市场把很多买不起房子的这些工薪家庭都逼着走进去，让他们面对高企的房价充满忧虑，这本身是不应该的，今后建设保障房就是要让这些居民能够享受到保障房的优惠。
再一方面，未来保障房足量供应的情况下，整个房价体系就会出现变化，就能实现“市场归市场、保障归保障”，保障房的价格是明显的低，这就解决了广大工薪家庭希望房价要降的目标，并不是商品房体系崩溃，让有房的老百姓自己也吃亏，而是保障房的供应价格低，如果一定要算个平均房价，那么它的结构性房价就显得低了，但是它并不伤及那些已经有房的百姓，他们的财产价值并没有贬值。再放大一点看，像香港、像新加坡，这些住房体系，他们的商品房在保障房供应足量的情况下，房价该涨涨、该跌跌。
最近新加坡的房价涨得不得了，新加坡政府推出了加税的政策，包括印花税加到60%，如果100元钱买房，就得拿60元钱交税，这还光是印花税，还不算别的税，这样他就可以通过对商品房的征税去把资金注入到保障房建设，这就是政府的一个很好的调节行为。
所以从我们历史经验和国外的这些情况来看，保障房的建设不会打压商品房市场，反而会因为让商品房市场能够恢复市场属性，解除现有的行政性限制措施，能让商品房市场重新活跃。
Q7
新加坡住房模式备受关注，组屋模式有哪些方面值得我国去学习和借鉴？
当年在制定房改方案的时候，我们学习了很多国家和地区的先进经验，包括英国、德国、法国、日本、韩国、新加坡，也包括中国的香港地区和中国的台湾地区。
我们学习最直接的或者最简单来说就是所谓香港模式和新加坡模式，香港模式就是英国模式的翻版。当年我们提出来要在78个大城市建保障房，而且保障房的比例应当是占到50%左右，学的是英国和香港模式，新加坡把规模搞得比较大，一直搞到了80%或80%以上的家庭住进保障房，那是它的特殊情况所决定的。
新加坡的特点跟香港不一样，它的保障房的流通是建立另一个市场，是保障房只能在保障房，就是组屋市场流通，而商品房市场是另一个市场，香港则不一样，香港在5~7年之后补交了土地出让金之后，就可以进入到商品房市场流通。
这些经验我们反复比较，我们都学取了。香港房屋面积太小，我们没有去学，40~60平方米，对中国这么多的城市来说并不适应，我们现在的保障房的规模就比它大。但是新加坡那边是属于全民的住房计划，新加坡居民没有房子的就可以享受一次，它的房子做的又太大，做到190多平米，这也不是我们需要学取的，我们要取中。
我们的未来的房屋能不能流通，这些市场都是能流通的，不过它规定了不同的市场，如果说现在我们配售的房子就不能流通，不可能的，一定要有流通的能力，但是要有时间，没有个时间限制，买了就去卖，这不就变成炒房了吗？我们不需要建立一个单独的流通市场，这也是因为中国国家大，土地多，人口多，城市多，这样就没有形成两个市场，这个是学的香港的经验。
Q8
新一轮保障房大量建设，是否会让原本想买商品房的人反而不买房了？
Q9
现在房地产市场上有哪些怪象？
这一轮去库存，北京、上海和深圳这几个一线城市到现在还是固守着限购政策和限贷不放松，这样做不光影响到这几个城市的房地产发展和经济发展，而且也影响到全国人民的信心，所以应当从全局来考虑。
2024年我担心会出现的三大怪象。
第一大怪象在前两年已经出现了，叫做一方面在“人工呼吸救楼市”，另一方面“一只手还掐着楼市的脖子”，这就是一个救市怪象。其实把掐着脖子这只手放松就完了，不需要输氧和人工呼吸，它就能慢慢缓过来，这是一个怪象。这个怪象会不会延续到新的一年？有可能。
第二个怪象就是一方面继续限购，加大房屋库存，另一方面却主张由政府出钱甚至发国债去收购那些存量房，在很多的专家提议中都出现了，他不知道在限购状态下，出现的这种库存是有虚假的一面，要是想由政府花钱收购，也先取消限购，让社会购买力能够充分的实现的这种情况下，再考虑这种事情。
第三个怪象是我担心各地在纷纷启动保障房建设，反而国企、央企不光作壁上观，而且纷纷进入商品房市场，继续高价拍地，违背了国务院要求的国企央企房地产企业退出竞争性房地产领域的要求。
新的一年会不会出现这三大怪象，让我们共同拭目以待。
Q10
房地产是否已到底部？购房者是再等等，还是现在入市？楼市何时复苏？
商品房市场低迷了两年多，按照正常的规律应该反弹了。
但是很多专家都认为这次跌的这么深，如果没有超常规的政策，市场很难回暖，这就面对着对2024年的商品房市场的判断，到底是能够迅速回暖，还是延续低迷，这些问题我都难以作出判断。
我只是看到保障房建设决心下得大，而且任务布置的明确，如果真的能落实，就有可能激活商品房市场。
在这种情况下，那么好不容易赶上房价低迷的这几年，如果是商品房的购买者，如果是本身就有钱，但是却把钱存在银行持币待购的这部分人，就应该尽快出手，这时候还真可能是个底。当然如果 2024年房地产继续低迷，那么人们观望也是可能的。
另一方面，如果不是商品房的购买主体，买不起商品房，是保障房的享受对象，这时候当然还是要等，等保障房建设，并且要促进各地的保障房的产出。
我相信中央下了这么大决心，各地会有回应的，但是我也有担心是不是真能落实，因为我们呼吁保障房这么多年了，中央下决心也不是一次了，结果到最后都没做起来，所以我对这个问题不能够给予明确回答，就在于我对2024年的展望，还是两个方向，认为有可能往这走，有可能往那走。希望能够往我们预期的方向走，就是完善住房双轨制的方向走。