京东、阿里入局，10个趋势看懂大地产时代！

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今年房地产界的戏真是多。

最近，京东突然宣布成立房地产业务部，正式进军房地产！而这距离阿里宣布入局国家租房战略，也不过月余。

与电商巨头的热情不同，另一边，王健林、潘石屹等大佬争相卖地，转战轻资产模式，还曾被解读为是看空国内房地产后的跑路行为。

而历史，就是在波诡云谲的变化中不断演进。各种起伏、生灭、矛盾交织背后，原先的生态体系和行业格局被打破。随着地产圈以外机体的破门而入，地产圈行业界限逐渐消弭。

一个大地产时代已然来临。

我们预判，未来，一方面，基于资源共享考虑，跨界将成为地产界现象级趋势，运营主体从以前单一地产商到城市生活综合服务商的转变，会是主流选择；另一方面，基于存量阶段的市场走向，过去以开发商为主导的时代即将结束，而综合运营能力的角逐将有望诞生新的地产商业体。

具体表现，可以从下面十个关键点中探得一二。

01. 巨头跨界

跨界合作并不新鲜，是众多企业试图将资源最大化利用的新尝试和选择方向。

随着互联网技术的日趋成熟，未来智慧化建设将作为房地产下一阶段的重要模块，这给了科技型企业一个切入点。同时，互联网平台丰富的客户资源，有望转化成切入房地产的巨大优势。

目前京东、阿里系都撕开了房地产业务的口子，通过提供房产相关服务，使自身的数据和资源利用最大化，实现更大的闭环发展。

与此同时，越来越多的地产大佬，积极外拓到医疗、娱乐甚至教育业，类似融创入股链家、乐视以及碧桂园投资教育领域等不胜枚举。

02. 市场集中度空前

受限于土地供给不足，各大房企通过并购、三四线跑马圈地、联合拿地、合作开发等手段，迅速扩大规模，行业集中度加剧。从刚过去的房企半年报中可以看出，2017年上半年百强的市场销售份额已达57%。

在中介领域，“得房源者，得天下”一直被视为该行业的“丛林法则”。如今又加上了平台和技术的竞争门槛，致使大型品牌与中小中介的差距越拉越大，强者恒强的局面正在形成。据云房数据显示，2017年8月，链家一家就占了北京市场份额的45.22%。

眼下政府调控进一步深入，整个楼市步入低潮期，房地产行业又将迎来新一轮洗牌，集中度会日趋明显。

03. 互联网普遍工具化

两年前，Q房网、爱屋吉屋等互联网中介横空出世，以烧钱模式大打价格战，在新房领域还出现了好屋中国、平安好房等，把颠覆线下模式作为目标。

但经过一段时间的鏖战，纯线上模式已被证伪，而传统企业凭借线下门店和人力资源强势胜出。

经此一役，传统地产企业普遍认识到互联网的工具属性，积极开发技术平台。同时互联网中介也开始做线下功课。互联网与传统的关系，从颠覆、较量过渡为合一阶段。

04. 存量房市场迎来大爆发

2016年我国商品房销售额达到11万亿新高点，二手房占6.5万亿，约有10个城市二手房交易额超过新房，其中京沪深最为明显，大地产时代一定是存量房市场的大爆发。

一个存量房市场，中介日益成为整个房地产系统的中心环节。借助于“离消费者更近”的相对优势，中介掌握了巨大的客源、数据库，可以迅速链接新房代理、青年公寓和资产管理等业务，从而将形成有机业务组合体，获得更大的发展空间。

此外，经过去年至今一轮的疯长，众多三四线城市的房价已经达到或者超过万元标准，二手房市场从萌芽期走向快速启动期，这就意味着中介等地产服务在三四线有了生长沃土。

05. 城市更新下的内容运营

目前，整个中国正在从城市扩张过渡到城市更新的阶段。具体表现为三四线拆除重建，一二线城市有机更新。

由产业升级和消费升级驱动产生的创客空间、共享办公、文创园；在对旧建筑和旧街区的改造中融入新理念、新文化、新技术因素；存量房时代下的房屋运营及流通等，都是城市更新的主要内容。

可以说，对城市内容和创意的强调，为各路企业提供了广阔的施展空间。政策端的鼓励，也在一定程度上刺激了地产资本的相互靠拢，或合纵、或连横，大地产时代雏形渐渐显露。

06. 众多小而美的地产服务商诞生

大地产时代，地产巨头们都存有整合产业链的野心，不断朝着地产综合服务商、运营商的角色转移，整个房地产产业链条也将随之拓宽和精细化，从而释放出大量渗透机会。

房地产具有非常强的本地化特征，与全国性渠道相比，区域企业更有本地资源方面的优势。在大型地产商触及不到的特色领域，以及上下游市场，会涌现出许多本土小而美企业。

像社区O2O、装修等领域，巨大的市场份额和发展空间，再加上极低的行业集中度，足以吸引各路创业大军。

07. 非住宅类地产日益活跃

政府的持续调控等原因，使住宅市场的利润空间逐渐被压缩。基于地产主业延展的非住宅类多元业务，将迎来了好发展。

众多大型房企纷纷适当弱化传统住宅销售业务，同时强化其他非住宅项目的开发，积极布局多元业务。如万科的产品线涵盖产业地产、商业地产、养老物业、长租公寓等八大城市配套服务项目体系。

目前，追求长租公寓、商业地产、物流、文旅等新的利益增长点，更容易确保销售业绩的稳定。

08. 加盟型巨头全面崛起

连锁加盟在商业领域的应用由来已久，但由于传统加盟模式下，店与店之间是信息孤岛，联系松散，发展一度陷入死胡同。

互联网技术推动新加盟连锁模式的诞生。以中介为例，新模式通过强管控以及资源共享机制，能让加盟企业不用自建互联网平台即可拥有全网资源，享受到培训、运营等后台支持。而加盟总部变身创业平台角色，大幅降低运营成本，降低风险。

与此同时，由于市场日趋集中，中小型企业生存困境凸显，也为加盟型巨头的出现做好了铺垫。目前在中介领域，全球房地产经纪品牌21世纪不动产凭借2016年一来推行的M+新特许模式，发展势如破竹，据公开显示，仅仅一年多已抢先签下苏州、泰安、邯郸、包头等近30城，在全国覆盖已达59个城市。

09. 事业合伙人模式风靡

房地产的高利润时代已经结束，资本与土地要素已经难以支持一家企业建立起绝对优势，企业决胜中，人才变得尤为重要。

为了吸引、留住人才，大型房企开出天价薪酬之外，大肆追捧事业合伙人制，并孵化小微企业，鼓励员工变身创业者。对于房企来说，目前普遍到了需要以创新来带动成长的“二次创业”阶段，打造出一支优秀的企业家队伍至关重要。

包括万科、碧桂园、绿地、首创等很多房企都加入这一阵营,通过股权激励、项目跟投制度或合伙人计划，来奠定企业未来的核心能力。

10. 政府采用全新思路治理

中国城市化进程与房地产发展已到新阶段，从楼市短期调控到楼市长效机制的建立，大地产时代下，政府对房地产治理的思路产生根本变化。

过去的楼市调控，更专注于短期的效果，多从提高首付以及提升利率下手。现阶段，调控不再是粗放治理，从过去的限制需求逐渐变为限制投资、保障刚需，双层面进行管控。

随着各地的金融、财税、土地、市场监管等多策并举以及各种试点研究，包括住房登记信息全国联网，完善住房租赁制度，以及正在立法中的房地产税制度，都标志着长效机制正在形成。

这在极大程度上，将再造房地产商业格局，新的巨型企业有望诞生，大地产时代的激荡人心已经拉开序幕。