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【普法NO.41】宅基是我的,房子你造的,拆迁了怎么算?

2017-12-31 平湖在线

作者:金磊律师  浙江信专律师事务所

来源:信专律师事务所

今年,我们平湖对城南城北进行了较大规模的征迁,所涉范围既有城镇也有部分农村土地。征迁过程中,城镇土地因产权相对较为清晰,很少存在产权纠纷,而农村土地,则完全不同。改革开放近四十年来,平湖得到飞速发展,大量近城区农村居民因经济条件改善,在平湖城区购买了商品房。而这些农村居民,因觉家中老房无用,就予以出卖转让,也有部分家庭,户口仍在农村,享受宅基(注:本文所述宅基均指农村宅基地使用权)的权利,自己不想造房,放着指标不用也感觉浪费,于是将宅基进行了出卖。现在碰到拆迁了,双方该如何算?


众所周知,农村宅基地使用权一般是禁止转让的,即使出卖人与买受人意思表示真实,转让也是无效的。但是,宅基地的使用确实有其价值所在,因此,即使转让无效,转让情形依然广泛存在。


实际上,宅基地使用权人将使用权转让,由受让人建造房屋,房地归属长期存在较大争议。第一种意见认为,既然转让协议无效,根据房随地走,房屋也应当归于宅基地使用权人;第二种意见则认为,虽然转让协议无效,但房屋毕竟由受让人建造,房地权利应当分离,宅基地使用权依然归出让人,而房屋所有权则应当归受让人;第三种意见则认为应当将权利归属根据对外对内情形,对房地权属予以区分对待,当争议发生于出让人与受让人之间时,宅基依旧属于出让人,房屋则归受让人;而当遇到征迁征用时,房地权利应当统一由出让人行使。笔者更倾向于第三种意见,理由如下:


一、宅基地使用权归属

根据合同法关于合同效力的规定,违反法律、法规强制性规定的合同,属于无效合同。由于我国《土地管理法》明文规定了农村宅基地使用权禁止转让(部分符合条件可以转让,因符合条件之情形较为少见,故本文讨论不符合条件之情形),因此,宅基地使用权转让协议属于无效合同。宅基地使用权原则上仍然归原使用权人,即本人所说的出让人。这一点是以上三种意见所一致的,即便是第三种意见,也对此并无争议。


二、房屋权属问题

房屋所有权,属于物权。物权的取得,分两种情形,即继受取得和原始取得。继受取得,是权利人基于他人既存权利而取得物权,也就是权利人在取得物权之前,该物的物权已经存在,权利人是基于某种法律关系而取得物权,主要包括:买卖取得、继承取得、受赠取得等;原始取得,是原来客体物上根本就不存在所有权,在特定法律事实发生时依法可取得所有权,也就是,权利人在取得物权之前该物客观上并不存在物权,如:劳动和生产;(注:原始取得还有取得权利时不根据原所有权人的意思,如善意取得,因与本文无关不予展开)。本文所讨论之情形,房屋系买受人建造,而买受人建造之行为应属于前面所述的生产,因此,买受人之建造房屋则取得了该房屋的所有权。

 

说到这里,相信大家都会有一个疑问。那就是,既然买受人的建造行为根据物权原始取得已经取得了该房屋的物权,物权属于对世权,具有排他性,那么房屋归于受让人并无争议,上述的第二种意见是正确的,为何对内对外权属还要进行区分?其实这一点,正是上述第二种和第三种意见的争议焦点。


笔者认为:对于建造行为取得房屋所有权之观点,笔者并无异议。但是,由于宅基不得转让,导致出让人和买受人虽然名义上已经转让,但宅基地使用权的登记却无法进行变更。由于登记无法变更,那么买受人之建造行为自然无法得到公示。由于宅基地使用权登记于出让人名下,其房屋的物权反而具有公示效力。因此,当与第三人发生争议时,宅基地使用权人当然就是争议的相对人。而在宅基出让人与受让人之间,房屋毕竟不是出让人自行建造,虽然双方签订的宅基转让协议是无效的,受让人之建造行为也未得到公示,但是,作为出让人是非常明确地, 48 31242 48 15264 0 0 2486 0 0:00:12 0:00:06 0:00:06 3052房屋是受让人建造的。所以,在出让人与受让人之间就房屋权属发生争议时,房屋所有权应当归属于受让人。


结合上述分析,下面我们看一下本文最大的问题,这种情形下,拆迁怎么算?其实征迁部门的身份,属于本文前述的第三人。也就是说,征迁部门处理争议的相对人应当是出让人,所有的征迁事项谈判相对人也是出让人。根据前面三种观点,关于此处也是一致的。遇到征迁事宜,由宅基地使用权人统一行使权利,事实上,我们平湖的征迁部门也是这么操作的。至于买受人基于建造房屋所取得的权利,比如房屋价值的赔偿款项,由买受人与出让人另行解决。


以上为笔者拙见,不当之处,望予指正。


作者

金磊律师

浙江信专律师事务所

平湖市环城北路653号东梯6楼(大润发西200米)



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