两个小时，195轮，龙光与万科的深圳抢地逻辑
导读
虽然6宗的供地规模不及北京、广州等其他城市，但深圳首场集中供地含金量依旧十足，吸引了包括万科、碧桂园、金地、保利、中海、招蛇等在内超过20家房企围猎。
这场跌宕起伏的土拍大戏，房企最终争夺的仅有3宗地块，另外2宗深汕特别合作区宅地及龙华人才住房用地已提前敲定。
竞拍过程中，光明凤凰地块、宝安西乡地块很快决出结果，这场土拍竞争主要发生在南山西丽地块上。“西丽宗地从报名开始，参拍企业数量就不多。”一家参拍房企投资人士告诉经济观察网：“其他房企不参加，因为他们算不过账，没法赚钱。”
令人最意想不到的是，龙光和万科、特建发（深圳市特区建设发展集团有限公司，下同）联合体为了争夺南山西丽地块，前后耗时近两个小时，进行195轮厮杀。最终龙光战胜万科联合体笑到最后。深圳首场集中拍地，龙光获得两宗地，另一宗被佳兆业抢到。
密集集中供地下，利润空间的压缩逼使房企投资逻辑和盈利测算颗粒度逐步缩小，房企投资逻辑也在分化。“龙光和万科能争夺这么长时间，是因为他们觉得这宗地能赚钱。”上述房企投资人士表示。
“29号，69亿元，第三次！”
5月13日下午17：06，当主持人敲下最后一槌，深圳土地房产交易中心拍卖大厅内，所有屏息凝神的围观者终于长吁一口气。
“总算结束了。”窸窸窣窣的说话声伴随着掌声四起，竞买席的后排，龙光投拓团队放下手中29号牌，起身相互握手，脸上露出久违的笑容。
一场耗时103分钟的两方拉锯战落下帷幕。在深圳土拍市场上，如此长久的举牌时间要追溯回2019年6月，那场土拍的最后赢家同样是龙光，豪掷65.85亿元从央企中海地产嘴边夺下深圳龙华民治地块。
而这一次，竞争依旧白热化，只是龙光的对手换成了万科、特建发联合体，角逐的是深圳南山西丽宗地。
出让公告显示，南山西丽宗地计容总建面约29.18万平方米，其中办公15万平方米，地上商业1.5万平方米，酒店4万平方米，地下商业1万平方米，可售人才住房7.21万平方米。
除此之外，地块还包括400平方米的便民服务站、1500平方米的老年人日间照料中心，650平方米的党群服务中心、600平方米的物业服务用房以及1500平方米的熟食中心。以此估算，住宅面积占比仅24.7%，商办业态占比高达73.7%。
开拍前，不少房企投拓人士对经济观察网表示，这宗地的住宅面积太少，参拍积极性不高。最终的竞拍现场，西丽宗地仅吸引了招蛇、万科特建发联合体与龙光3家报名企业。但招商蛇口仅出了一轮底价便退出，最终变成龙光和万科、特建发的拉锯战。
屈指可数的参与者丝毫不影响西丽宗地成为深圳首场集中土拍的“黑马”。该地块是此次唯一一宗不受“双限双竞”规则束缚地块，挂牌起始价47.6亿元，结局以价高者胜。
每轮1000万元的增幅，两大房企一直沉着追赶，“真的是大意外，没想到这块地价格还可以拍到这么高。”当大屏幕上的价格停留在52.1亿元时，一位房企投拓人员告诉经济观察网，已经超出他们的预期了。
人头簇动的拍卖大厅里，陆续有房企投拓离场。然而，争夺并没有就此终止。余下一个小时内，万科与龙光轮番厮杀，谁也不甘示弱，就连土拍主持人都忍不住调侃了一句， 我的节奏再稍微放快一点。
经历195轮较量，龙光终究以69亿元击败万科、特建发联合体。除去无偿移交的便民服务站、老年人日间照料中心、党群服务中心，不得转让的物业服务用房，折合下来，楼面地价约2.39万元/平方米。
如果说，七年前以溢价率85%夺下深圳白石龙地王的龙光还是深圳土拍圈一匹 “黑马”，如今，这家潮汕房企已然成为称霸深圳土拍的一方“枭雄”——当天下午早些时候，龙光还从19家房企中突围而出，以最高限价10.88亿元和1.12万平方米的配建人才房面积斩获光明凤凰宗地。
“来势凶猛”，这是现场房企对龙光的印象。但出手阔绰背后，龙光需要直面的是盈利拷问。
西丽宗地从47.6亿元到69亿元，高达44.96%的溢价率出乎众人意料。经济观察网获悉，出让前，相关部门向几家开发商探过口风，他们是否接受设定的出让条件以及起拍价。当时每家房企态度各异，有的企业表示按照起拍价，这宗土地达不到自家的投资刻度，希望调整指标；有的企业认为这宗地的现金流回正时间相对太慢。
商办去化速度远低于住宅，这一指标配比过高让多家房企对西丽宗地的“账本”望而却步。“我们没有报名西丽宗地，主要与公司风格相关。其实在我们公司前期研判中，投拓团队都觉得西丽宗地还是可以参拍一下，不过这宗地的挂牌条件中部分要自持，大量商办，很难算账，决策层最后选择放弃。”一家参拍房企的投资人士称。
龙光能否算得过账？基于对商业部分的定价、盈利逻辑存在差异，每家房企对西丽宗地的封顶价估算各不相同。
“我们对商办业态并不是特别乐观，尤其是深圳商办空置率较高背景下，我们对商业部分的定价难以持高。”上述房企投拓人员称。
一家Top20房企深圳区域投资负责人也表示，如果后续商办打造成纯办公业态，从现状来看，现金流和盈利空间肯定是无法实现的。
光明凤凰宗地从竞地价到竞1万平方米以下的人才住房面积，一路节奏迅速，每一轮几乎都有两三个号码牌同时举起。然而，当配建人才住房面积达到1.1万平方米的时候，现场陷入胶着，主持人不得已两次调整竞拍幅度。
上述Top20房企深圳区域投资负责人坦言，按照各家房企的成本控制情况，1万平方米人才住房面积尚可以实现少量利润。但成交的1.12万平方米，只能是个保本价。“赚个流量吧。”他说。
值得关注的是，光明凤凰宗地的建面仅4.08万平方米，扣除配建，可售建面仅2.96万平方米。开拍前，一位龙光内部人士向经济观察网透露，如果体量太小的地块，龙光意愿不大。
从区位上看，光明凤凰宗地毗邻光明目前最成熟的凤凰城片区，临近光明城高铁站，后期住宅销售均价限价4.89万元/平方米（不含室内装修），与凤凰城片区目前在售新盘宏发万悦山的备案均价持平。
事实上，深圳的土拍市场难度要高于北上广。供应稀缺促使各地房企蜂拥前来，激烈哄抢下，地块利润率也被压缩到极致。
同天出让的宝安西乡宗地，挂牌起始价17.54亿元，开拍3分钟达最高限价25.44亿元；随后的竞人才住房面积配建环节，叫价从6530平方米飞奔至3.2万平方米，不到10分钟内溢价3.9倍。
由于无人应答，佳兆业旗下的深圳市金桂商务信息有限公司凭借25.44亿元+配建3.12万平方米人才住房将这宗地收入囊中。
最终人才房配建规模是初始配建面积的4.8倍。宝安西乡宗地的总建面约6.74万平方米，两相对比，建成后无偿移交政府的规模高达46.3%。
粗略估算，该宗地折合可售楼面地价7.03万元/平方米，后期商品住房限价8.33万元/平方米（不含室内装修）。“从地价与销售限价来比对，这个竞得结果太激进，已经激进到有点不理智了。”上述参拍房企的投资人士感慨。
投资逻辑
一边是难算账，一边是开发商前赴后继抢地，赚钱难题阻挡不了深圳市场对房企的诱惑。竞拍结束的公开口径中，龙光大力称赞西丽宗地是“深圳此次集中供地中面积最大的一幅商住地块，颇为稀缺”、“地货比合理，利润有保障”。
佳兆业为深圳集中拍地配置了一支豪华投拓阵容：佳兆业集团执行董事兼联席总裁李海鸣亲自带队到现场，举牌的是佳兆业集团控股副总裁、深圳集团总裁刘立好。一位接近佳兆业的人士告诉经济观察网，敢拿肯定有信心。
集中供地的游戏新规下，房企投资逻辑和盈利测算的颗粒度正在逐步缩小。
以西丽宗地为例，上述Top20房企深圳区域投资负责人说，招商、万科联合体和龙光参拍的逻辑是，如果住宅能在7个月内周转，今年内依然能够贡献年度销售业绩。
西丽宗地规定可售人才住房总套数不少于960套，基准售价不高于 5.28万元/平方米，最高售价不高于5.54万元/平方米。以此估算，可售人才住房货值介于38.07-39.94亿元之间。
除了住宅，另一个变现途径是从占比高达73.7%的商办指标中提高盈利能力。“如果按照正常商办业态去打造的话，这部分价值提升是比较难的；若想拔高商办部分的价格，具备可能性的办法之一是打造成类住宅性质。”上述房企投拓人员举了个例子，比如居住地块的商业部分，一层依然是临街商铺，二三层则打造成商业公寓，这样后期售价就可以大幅抬高。
按照出让文件，西丽宗地的办公与商业部分可分割转让。在深圳，居住用地限地价与售价，诸如商业公寓的类住宅业态早已存在。各家开发商通过配套商业指标创造溢价，打造企业公馆或类住宅产品。
经济观察网获悉，2020年底，大部分深圳房企对于“商铺报建突破”并没有太大把握。但去年11月万科拿下宝安尖岗山地块后，规划的类住宅方案获批，促使地块的商业面积盈利空间实现较大突破，让房企看到社区配套商业变现的可能性，对于地块商业部分的价值判断上升了一个层级。
万科和龙光，都曾在深圳相对中心的区域将商办成功改造成类住宅并实现较好的去化。“商办部分确实要规划成公寓销售才能盈利，但西丽宗地的区位比较敏感，不知道后期龙光能不能做成。”上述Top20房企深圳区域投资负责人表示，在中心位置商办改公寓或别墅的风险比较大。“这是灰色地带，相关部门很有可能随时出政策收紧。”
测算逻辑的调整在于补仓迫切感。2014年以来，龙光在深圳屡屡拿下的“面粉”价格几乎等同于“面包”价，高周转能力让龙光在这些地块开发中尝到不少甜头的同时，深圳土地供应稀缺现状叠加旧改转化缓慢导致龙光在此的储备告急。
截至2020年底，龙光在粤港澳大湾区的土地储备多达4960.66万平方米，占比高达69.6%；但深圳土储仅407.23万平方米，占比5.7%。
佳兆业的拓储需求则更为细化。据经济观察网了解，宝安西乡宗地是佳兆业内部为西部战略而进行的投资，后续这宗地块将由佳兆业前海投资发展有限公司开发，而非佳兆业深圳地产公司。
佳兆业前海投资发展有限公司去年为开发深圳西部成立，与佳兆业深圳公司并属于城市级公司。“以往佳兆业的货值、开发楼盘更多聚焦在深圳东部，西部项目相对较少。但这两年，以南山、宝安为主的深圳西部房价水涨船高，佳兆业也开始重视西部了。”上述接近佳兆业的人士告诉经济观察网。
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