萧山夫妻300万买二手房，2个月涨58万！卖家不卖了

小翁和妻子都是萧山某医院的医生，在崇化住宅区有一套70平方米的房子。2016年6月到8月，小翁选定了湖滨花园一套140平方米的房子，总价为300万元。

2016年8月18日，小翁与卖家签下《房地产转让合同》，约定小翁应于2016年10月15日支付100万元，余款200万元由银行按揭放款；卖家应于2016年10月15日交付房产并配合过户；任何一方违约，应承担违约金10万元。

当日，小翁就支付给卖家定金20万元。

2016年10月初，小翁将崇化住宅区的房子卖掉并准备付房款时，卖家临时提出加价30万元，否则就不卖了。此时，这套房在短短两个月内暴涨58万元！一怒之下，小翁将卖家诉至法院。

法院会怎么判呢？

网络配图

律师解读

浙江王建军律师事务所的朱俊律师表示，房屋买卖合同一旦签订并生效，则双方均应按照合同约定履行义务。

一方违约，守约方便可向违约方主张违约责任。要重点提醒的是，这是守约方才享有的权利，绝不能反过来推定违约方可以通过主动承担违约责任来享有违约的权利（明确约定一方享有单方解除权的除外）。

因此，在这个案例中，卖家是无权以支付违约金的方式来单方解除合同的，因为这是守约方小翁才享有的权利。

根据《合同法》的规定，一旦卖家违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。小翁可主张以下两种救济路径：

一、要求卖家继续履行合同。

除非遇到法律或事实上无法履行或者不适合强制履行的情形，否则，法律充分保障守约方要求继续履行合同的权利。

而在上述案例故事中，小翁便可要求卖家继续交付房产和配合办理过户登记，另外要提醒的是，根据合同约定，小翁还可向卖家主张违约金10万元（如果造成的实际损失不大，则可能会被法院酌情调整）。

二、主张解除合同，并要求卖家赔偿经济损失。

房屋买卖合同中往往会有违约金的约定，但若违约金数额不足以弥补实际损失，则守约方还可以根据实际损失来主张。一般来说，房价上涨的数额可作为实际损失的数额。

至于差价的金额，则可通过双方协商确定的方式，若协商不成，则可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

通俗来讲，在这起案例中，小翁也可以主张要求解除与卖家的合同，并要求卖家赔偿经济损失58万元。

上述类似案例，朱律师曾代理过多起，违约的卖家往往都付出了高昂的代价，结局都是房产仍被强制过户，还要赔偿违约金、负担诉讼费等经济损失，更有大量时间、精力的消耗。

伯尔曼在《法律与宗教》一书中说：「法律必须被信仰，否则便形同虚设。」所以，借此案例呼吁大家坚守契约、信仰法律。

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