1-10月南昌市楼盘销售排行TOP10！有盘连续10个月霸榜！

2019年南昌楼市“金九银十”落下帷幕！相比往年，今年的“金九银十”显得成色不足。尤其下半年，南昌房地产市场遇冷，成交量较为低迷。作为房企年度销售的最后冲刺节点，各大房企纷纷推出促销、优惠活动，以期拉动新房销售，先一步抢占市场份额。

2012-2019南昌楼市“金九银十”新建商品房成交

据乐居江西统计，2019年9-10月，南昌市（不含南昌县、新建区，下同）新建商品房网签套数9286套，网签面积约113.66万㎡，同比下跌19.67%。从2012年至2019年的数据来看，今年的“金九银十”相比往年更冷！

据乐居江西统计，截止2019年10月31日，2019年南昌市新建商品房网签45483套，同比上涨5.06%；二手房网签23206套，同比下跌2.88%。从整体网签数据来看，南昌楼市略显平淡，降温较为明显。

然而，即便在如此市场行情下，有的楼盘却突出重围。

且看1-10月南昌市楼盘销售排行TOP10。

楼盘销售排行榜：刚需盘逐渐消失

根据南昌房管局备案数据显示，2019年1月-10月楼盘成交金额排行TOP10，华侨城万科以41.54亿元的成交金额，排名第一，成交套数达到1809套，成交面积约21.42万方，值得注意的是，该项目的成交均价接近2万/㎡，达到19385元/㎡，南昌融创文旅城、碧桂园中江温泉城分列2、3位。

在这个TOP10榜单中，基本可以说是涵盖了这一年来的南昌“网红盘”，比如“半夜鸡叫”的联泰天禧，排名第10；比如南昌首个“万人摇”的华润万象城悦府，排名第8；南昌老城目前的顶豪项目、八一广场旁的苏宁檀悦，排名第9，其成交均价也最高，达到了24183元/㎡。

除了简单的数据排行，我们还能从这个TOP10排行中发现什么？

1、纯刚需盘“灭绝”。

虽然不是很愿意承认，但不得不说，南昌楼市在2019年，已经彻彻底底的进入了改善型市场，top10楼盘的备案均价（注意，是备案价，即享受售楼处所有折扣后的最终合同价格）全部超过13000元/平米，7个楼盘超过15000元/平米。

而乐居君在梳理今年每个月的成交排行时，发现，10个月的TOP10，共计100次/楼盘，只有3次，价格低于10000元/㎡，均位于湾里，其中恒茂未来都会“贡献”了两次，低于万元的楼盘上榜TOP10，概率仅为3%。如果把纯刚需盘的价格定位在12000元/平，那概率就大了很多，只是，这样做的意义在哪？

当然，刚需盘由于价格低，在价格上已经“低人一等“，想要上榜，必须要“刷量”甚至“刷两倍的量”，在当下的市场下，显然有些吃力。

2、上车南昌热门楼盘门槛：62.1万元。

简单的数学计算，今年前10月，这10个楼盘共成交10708套房源，成交总金额222.5亿元，套均总价为207万/套。如果按照首付3成计算，那么，想要上车南昌热门楼盘，其门槛为62.1万元。这是在首套、首贷、个人征信比较良好的情况下的最理想状态。一旦有条件不满足，加首付吧。

3、最受欢迎户型面积：125㎡。

同样是简单的数学运算。前十月，这10个楼盘的总成交面积约134.54万方，平均套均面积为125.64㎡，这个数据也间接印证了第一点：南昌楼市彻底进入改善市场，并逐渐进入品质型市场。

当然，也从侧面一定程度说明，南昌纯刚需，不太给力。南昌吸引人口任重道远。

红者越红：前10门槛不断提高

而当下，现在的南昌楼市就是一个矛盾综合体！

如果你告诉别人，这个楼盘卖得很差。

——他们会反驳：某某楼盘开盘日光。

如果你又说，那个楼盘卖得超好。

——他们又会反驳：某某楼盘还在挂零蛋。

不要被这些冷热两极的现象迷惑了眼睛。现阶段，南昌楼市主旋律就是不断的分化。

卖得好的，不愁卖；卖得差的，渠道满天飞也白搭。

乐居君继续梳理2019年前10月每月月度南昌市（依然不含南昌县、新建区）住宅成交金额楼盘排行TOP10，来看看哪些楼盘是榜单常客，以及管中窥觑南昌楼市这一年的变化。

从每个月度成交总金额楼盘排行上来看，想入榜TOP10的难度越来越大。年初，你只要卖0.6亿左右，就可能进榜，而到了年中、三季度，这样的“美梦”就不要想了，当月没卖到1.5亿，就别想进TOP10。

其中，6月份前10门槛达到了2.2亿元，这个数字，若是放在年初的1月、2月，则可以登顶。

与之相反的是，市场感知逐步趋冷，从年初小阳春印象，到“金九银十”的破铜烂铁，只能说明，购房者购买意向逐步在集中，好房（尤其是双学区房）仍然受欢迎。

根据乐居梳理，2019年前10月，共39个楼盘上榜成交TOP10，其中20个楼盘“一轮游”，即仅上榜1次，10个楼盘“二轮游”，即上榜两次，4个楼盘上榜3次。而上图中标注颜色的楼盘，为上榜次数大于等于4次的楼盘，分别有华侨城万科、南昌融创文旅城、保利和光、碧桂园中江·温泉城、新力东园、泰天禧、华润青山湖万象汇。

而从区域、产品等来看，年初还能在榜单上看到红星九湾天铂、中海锦城、恒茂未来都会这些湾里、经开纯刚需片区的楼盘，而到了下半年，已经完全不见了踪影，再一次说明，南昌纯刚需在今年下半年的观望情绪十分浓烈（当然，也可能是真的没那么多纯刚需了）。

而那些上榜次数很多的楼盘，是不是经常出现在各大群聊中呢？

这大概是“红者自红”吧。

以下是各个楼盘上榜TOP10次数的具体详情：

一轮游、二轮游的楼盘数量太多，乐居君就略过了，因为，大概率是在这些楼盘正好处于加推、首开等节点上，冲一波量，短暂的“昙花一现”，但由于项目本身体量、蓄客时间、口碑、品质等因素，后续难以为继，便无法继续上榜。

而对于上榜7次及以上的5个楼盘，他们的共同点在于：

1、品牌。万科、融创、保利、碧桂园、新力，要么是全国龙头房企，要么是南昌本地口碑一直较好。

2、体量大。比如华侨城万科总规划面积约为9300亩（含景区），南昌融创文旅城即南昌万达城，占地面积4170亩，这都是“造城”的项目。有足够大的体量，就有足够的货值，持续不断地上市。当然体量大的另一面便是：如何将后期产品与前期产品进行平衡，包括定价、定位等方面，平衡不好，将面临前期业主、后续蓄客的双重压力。

3、地缘性。南昌融创文旅城、碧桂园中江温泉城、新力东园位于九龙湖，为不限购区，这是外地人不迁户南昌而购房的仅有选择之一，也是户头有房的本地南昌人改善居住条件的“不愿折腾”选择之一，毕竟九龙湖再怎么被吐槽没人，地铁还是通了，学校还是在建。而华侨城万科所处的朝阳新城及其周边，近两年也没多少新楼盘入市，加上“学区”加持，关注这个片区、想入手这个片区的人，不管最后买不买华侨城万科，都会“到此一游”，以此来作为“对标参考”。保利和光同理，洪都里的人，情怀更甚。

华侨城万科连续10个月入榜

重点关注唯一一个“刷榜”的项目——华侨城万科，连续10月“霸榜”，一次不拉，充分说明这个项目热卖的“可持续性”。

华侨城万科位于西湖区朝阳新城子羽路与九州大街交汇处，从月度成交榜的排名情况来看，分别在4月、6月登顶，2月、3月、5月排名第二，除了8月份排名第8，其他月份均排在前4，可谓“既高又稳”。

目前该项目主要在售世纪水岸13#、16#，均为17层，2梯2户结构，户型为建筑面积约147平米的四房，均价为20000元/平米，预计2021年12月交付使用；11#、12#洋房在售，均为8层，建筑面积约167平米，均价为21000-23000元/平米，预计2021年9月交付使用。

当然，碧桂园中江温泉城没能持续上榜的主因是：首开时间为3月29日。因此前3月，自然看不到他的身影。而这个项目自开盘以后，也霸占着前十榜单，9月、10月已经连续两个月登顶，后续仍然看好。 

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