【律师视点】施燕：开发商逾期交房法律责任探析
山东德衡律师事务所律师
开发商逾期交房是商品房预售合同纠纷中较为普遍的问题，有些开发商甚至逾期好几年才交房。逾期交房的另一后果就是房产证办理的时间也会相应推迟。如果购房者是首套房，那么还会产生租房的损失。面对开发商逾期交房，应当如何应对？本文将从以下几个方面进行详细的分析。
一、《预售合同》逾期条款很重要
《商品房预售合同》中交房及办证时间的约定，是主要条款，一般会直接约定具体的交房日期为XXXX年X月X日，并且为了避免购房者恶意拖延不收房的情况发生，该交房条款还会同时约定交房通知的方式；办理房产证的时间一般是以交房日为标准向后推算XXX天予以办理房产证。
同时逾期交房的违约责任也是重要条款之一，一般开发商会约定以总房款乘以一定的万分比数来计算违约金数额。
另外，《预售合同》中同样会约定免责条款，即在什么情况下开发商可以不用支付逾期交房、逾期办证的违约金。
《预售合同》中关于逾期交房和逾期办证的具体条款就是向开发商主张逾期交房的重要合同依据，相关的裁判文书将主要依据合同约定的交付及办理时间、违约金计算方式进行。
二、诉讼时效要关注
我国民事诉讼的诉讼时效为两年（民法总则将于10.1日实施，时效将变为3年），从知道或者应当知道自己的权利受到侵害时起算。那么在商品房预售合同逾期交房和逾期办证的纠纷中，购房人请求支付违约金或赔偿金的诉讼时效的起算点从哪里开始？
目前有不同的观点：第一种，认为预售合同约定的交付房屋和办理房产证的时间为起算点，即从该日期开始，购房者应当知道开发商已经有违约行为，开发商应当承担相应责任。第二种，认为开发商未交房的行为是持续不断的，且开发商应当履行通知交付义务，因此只要开发商未交房，便未过诉讼时效。
笔者认为，诉讼时效应从预售合同约定的开发商应当交房的日期开始计算，如果超过两年时间，那么两年之外的违约金因为超过诉讼时效将得不到支持，两年之内的违约金因为并未超过诉讼时效应当得到支持。当然如期间发生催告收房等情况，会产生诉讼时效中断的情况。
三、购房者对开发商逾期交房的对策
购房者可以根据合同约定的内容及自身的实际情况，作出相应对策，主要有两种：第一，解除商品房预售合同并要求相应的利息损失；第二，继续履行合同，由开发商承担违约责任。具体如下：
第一种情况下，根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即解除预售合同系法定解除，需要解除合同的购买方履行催告义务，在合理期限内仍未履行的，才可以请求解除合同。购买者千万不能简单理解为不予收房即为合同解除了。另外解除权的行使是受一年除斥期间限制的，过了除斥期间，也将失去请求解除预售合同的权利。
第二种情况下，购房者根据预售合同约定的日期及违约金支付比例，向开发商主张逾期交房或逾期办证的责任。在具体实践中，按照合同约定的违约金比例有可能会出现违约金显然过高的情况，这时法官会根据开发商的请求予以降低比例。另外还会出现合同约定的交房日期，并不符合法律规定的单体竣工备案日或者综合验收日期，往往是交房日期早于法律法规规定的交房条件成就的日期。那么违约金的计算日期的截止到合同约定的日期还是符合法律规定条件之后？笔者认为应当延期至符合法律规定的交付条件的日期，这样可以避免开发商为了不支付违约金，在房屋未达到交付条件的情况下交付给购买者，而购买者却最终无法进行居住的问题出现。
上述两种方式的选择需要购房者根据自己的具体情况，决定要房还是解除，一般在房价上涨的情况下，购房者会请求继续履行合同由开发商支付违约金。当然有些对房屋有特殊要求的，如学区房等，应当考虑是否会耽误上学的情况作出解除合同或要求违约金的选择。
四、除向开发商主张逾期交房
违约金外，购买者还可以主张哪些损失
购买者还可以主张以下损失：
第一，租房的租金损失。当然该损失的主张需要有前提条件，就是购买的房屋系购买者的首套房，即购买者并没有其他房屋可以居住，如购买者或其配偶名下还有其他房产，该项租金损失是得不到支持的。另外，对租金的要求也相对严格，要求所租住的房屋与购买房屋系同一地段、环境、面积等基本一致。如果并非同一地段，且环境、面积与购买房屋的情况相差很大，也不会得到支持。法院为了确定实际的租金损失会采取司法鉴定的方式，对购买房屋周边同类房屋的租金价格进行鉴定最终确定租金损失。
租房的租金损失与逾期交房违约金同时主张时，可能会出现二者之和超出合同法规定的违约金数额，即出现违约金数额过高的情况，这时法院将会根据合同法相关规定，对违约金与租金之和进行调整。
第二，与逾期交房相关联的另一个后果就是逾期办证。一般在预售合同中会约定房屋交付后XX日内开发商给予办理房产证，但是因为逾期交房的情况出现，办理房产证的时间势必也会拖后，如果出现上述情况，那么购房者是可以向开发商主张逾期办理房产证的违约责任的。即购房者既可以主张逾期交房的违约金也可以主张逾期办证的违约金。但笔者认为二者可能会出现重复的期间，即在某短时间内开发商既需要支付逾期交房违约金也需要支付逾期办理房产证违约金，这显然增加了违约金的承担比例。故笔者认为如果有不符合合同法规定的违约金数额的情况，法院应当根据开发商的请求予以调整。
综上，如果购买者将逾期交房违约金、逾期办证违约金、租房损失同时主张，也同样适用合同法中关于违约金数额调整的规定。
五、开发商不承担逾期交房
及逾期办证违约责任的情况
1、《商品房预售合同》中约定了逾期交房免责事由出现时，开发商可以不承担违约金。如商品房预售合同中约定了：在约定交房日后XX天内，开发商仍不能交付房屋的，开发商承担违约责任。如果在预售合同中约定的免责时间内，开发商完成了交房，那么按照合同约定，开发商无需支付违约金。
2、不可抗力。不可抗力属于法定不承担违约责任是事由。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。当出现不可抗力等情况导致开发商逾期交房的，开发商不承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
3、因购房者的违约行为无法交房的，开发商不承担逾期交房违约金。如购房者没有按照预售合同约定将房款全部支付、开发商通知交房后购房者仍不办理交房手续等。这种情况下不利的法律后果应当有购房者自己承担，开发商不承担逾期交房违约责任。
上述三种情况属于开发商不承担违约责任的情况，因此如购房者请求开发商承担相关的违约责任，则应当先将该三种情况排除之后再进行。
综上所述，开发商逾期交房违约责任的承担，既要收诉讼时效的约束，也要收购房者实际主张违约金或损失数额的影响，更有排除违约金承担的情况，应当具体问题具体分析，不能一概而论。
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■ 作者简介
施燕，山东德衡律师事务所律师，施律师擅长代理民商事纠纷，在公司法律服务、经济纠纷、房产纠纷等领域有坚实的理论基础及丰富的实践经验。
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