【好书荐读】被收购方在房地产项目并购中有哪些风险及如何应对？

编者按：本文摘自《房地产企业常见法律问题及风险防控》一书，该书由法律出版社出版。房地产开发历时周期长、投资额度大、涉及法律关系多，其过程中法律风险频发，且容易引发纠纷，许多房地产企业即便面对常见问题，也只是见招拆招，疲于应对。德衡房地产业务中心的律师基于多年服务于大中型房地产企业的经验，站在房地产企业的立场，就土地取得、项目投融资、施工建设、税收筹划、商品房预销售、争议解决等方面多发的法律问题从实务角度进行分析，给予短小、精练、通俗、易懂的专业解答，为房地产企业、房地产领域法律人士解决日常法律问题提供很好的借鉴，是不可或缺的实用手册。德衡律师集团征得编者本人同意和授权，在集团微信公众平台每周一陆续推送（遇节假日顺延），以飨读者。

通常，在房地产并购交易中，收购方的风险要大于被收购方，因而往往是收购方前期投入比较大的精力做尽职调查，被收购方却往往容易忽视其风险。但事实上，被收购方在转让项目过程中并非一点风险都没有，如果不注意风险防控，一样会面临重大损失。本文拟对房地产项目并购中被收购方的主要风险作出提示，并对如何应对这些风险提出律师建议。

被收购方的主要风险

（一）转让款能否安全收回

对被收购方而言，转让款安全及时收回是其主要的交易目标。实现这一目标一来依赖于收购方有良好的资信能力，具备足够的支付能力；二来依赖于合同中约定的支付条款是否有利，能否顺利达到支付条件。而这更多依赖于双方的市场地位，因而该风险更多是一种市场风险。

（二）交易税负失控的风险

通常来说，一单房地产项目并购交易涉及的税负是非常巨大的，牵涉税种主要包括企业所得税、土地增值税、营业税、契税和印花税。税负的承担方式对交易价格有着重大影响。

在实践中，交易双方当事人如果对税负缺乏细致筹划，仅仅约定双方因本次交易产生的税负由双方各自承担，很有可能在交易执行过程中出现失控局面。而被收购方作为税负的主要承担方，面临这一问题的风险更大。

（三）交易一旦失败项目资产减值的风险

任何一笔交易，不能只计划交易成功的实现路径，还必须考虑到交易失败的风险。在交易失败情况下，被收购方面临着如何恢复项目原状、保全项目资产价值的问题。若项目已经开始按照收购方的设计意图开发，那么一旦交易失败，被收购方将可能被迫面临拆除重建或者按照现有设计继续施工的选择。无论哪一种选择，都存在导致项目资产减值的风险。

关于风险应对的律师建议

（一）对于转让款的安全收取，被收购方首先应当注意事先考察收购方的资信能力，并在转让协议中力争促成对自己有利的付款条款，设计有保障的付款进度。通常通过设立共管账户的形式要求对方事先支付足够的诚意金，并安排好资金的解付节奏。其次应将收到大部分项目转让款作为土地使用权过户登记的前提或至少同步完成，因为土地使用权过户登记之后，被收购方将失去对项目的实际控制，从而失去向收购方收取价款的可控筹码。

（二）税收筹划对于重大的房地产项目交易是必不可少的，尤其是对于被收购方而言，在确定交易价格时，一定要充分考虑税负的影响。对于正规交易，双方可以共同委托独立的税务师，对双方的税负进行公开透明的分析，合理分担税负，避免将来出现重大误解，影响合同履行。

（三）在协议谈判和起草过程中，应当对合同解除后的退出路径作出安排，并明确出现因收购方违约导致合同解除时，如何恢复或保障项目的价值。这无疑要求起草收购协议的律师具备很深的专业功底和文字表述能力。

相关法律法规

《合同法》

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

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■ 作者简介

贾国栋，山东德衡律师事务所律师，联席合伙人，房地产一部主任，房地产与建设工程专业律师，在房地产诉讼与非诉讼业务领域具有丰富的经验。主要研究领域：房地产税务、建设工程。