【好书荐读】房地产信托融资有哪些模式？其流程是怎样的？
编者按：本文摘自《房地产企业常见法律问题及风险防控》一书，该书由法律出版社出版。房地产开发历时周期长、投资额度大、涉及法律关系多，其过程中法律风险频发，且容易引发纠纷，许多房地产企业即便面对常见问题，也只是见招拆招，疲于应对。德衡房地产业务中心的律师基于多年服务于大中型房地产企业的经验，站在房地产企业的立场，就土地取得、项目投融资、施工建设、税收筹划、商品房预销售、争议解决等方面多发的法律问题从实务角度进行分析，给予短小、精练、通俗、易懂的专业解答，为房地产企业、房地产领域法律人士解决日常法律问题提供很好的借鉴，是不可或缺的实用手册。德衡律师集团征得编者本人同意和授权，在集团微信公众平台每周一陆续推送（遇节假日顺延），以飨读者。
房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。
开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求（四证齐全，开发商自有资金比例30%以上），项目前期融资十分艰巨。在此情况下，房地产信托融资因程序简单、变通性强等特点受到开发商青睐。尽管信托贷款比银行开发贷款要求的条件有过之而无不及（需满足“四二三五”，即四证齐全，二级开发资质，自有资金比例35%以上），但《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十六条“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金”的规定使信托公司可以根据项目及项目公司的具体情况灵活设计变化多样的信托产品，以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。
房地产开发项目在哪些时点需要引进信托资金
凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点，主要为：（1）招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前，一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金（法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资），另一方面尚不符合开发贷款申请条件，最好的办法是通过设计信托产品募集资金；（2）受让土地后、开发贷款条件具备前，或者银行开发贷款在审批过程中时（银行贷款程序烦琐、审批时间较长）则可用信托资金过渡；（3）银行开发贷款到期必须收回，而项目仍需建设资金，此时可由信托资金置换银行开发贷款。
房地产信托融资的基本法律关系
房地产信托融资法律关系基本结构图
上图实线表明合同关系及签约顺序，虚线表明资金来源及走向。
如上图所示，投资人分为优先级受益人和次级受益人的信托产品称之为结构化信托，其中优先级受益人在分配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利，剩余收益（若有）或剩余信托财产（若有）由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商（资金需求方）或其关联公司，在房地产信托法律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务（如信托收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益，则由次级受益人追加认购次级信托份额，并将该等追加资金分配给优先级受益人）。
为便于设计信托产品，目前房地产信托大多为结构化信托，不过根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》的要求，一支信托计划产品中，优先和劣后受益权配比比例不得高于3∶1。
信托资金投入房地产项目的几种基本模式
信托资金投入房地产主要有以下四种模式：信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型。
信托贷款型，即将信托募集到的资金以向开发商发放贷款的方式投入房地产开发项目，是房地产信托融资的早期形式和常规模式，但因其条件较银行贷款更严格（四二三五），直接以贷款方式操作的信托投资较少，并且自2013年8月以来，为防范“影子银行”问题，监管部门进一步加大对信托贷款的控制力度，贷款方式已少有选择。
股权投资型，指信托公司将信托募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积或新设公司的方式投入房地产开发项目，通过阶段性持股达到获取预期收益的目的。此种方式往往包含“对赌”设计，极端情形下（开发商不按约定回赎股权或支付投资人收益）信托公司会处分股权（转让股权、减资或解散公司）以保证投资人利益不受损害。
权益投资型，指信托公司以信托募集到的资金为对价受让开发商在某一阶段的特定权益（应当是具有可让渡的、专属性的权益，且该权益能够在未来期限内产生稳定现金流），从而获得信托收益的模式。此种模式具有灵活性，易于设计信托产品。
财产信托型，与REITs（房地产信托投资基金）有一定相似之处，即开发商将房地产开发项目（建设中或已建成）作为信托财产委托给信托公司管理，该信托财产的部分受益权由委托人转让给投资人以获得资金，在约定的信托期限届满时，由委托人或委托人的关联公司回赎受益权以结束信托。此种模式因受受益权转让相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题，实务中很少采纳。
上述四种模式中，后三种实际均为准贷款型，即以股权投资、权益投资、财产信托之名，行贷款之实。按照信托有关规定，对信托产品的合规性审查应当采用实质重于形式原则，但若按照此原则执行，恐怕没有几只产品符合合规性和风险控制的要求。这也正是目前国家加强对房地产信托监管的原因之一。
房地产信托融资的基本流程
如下图所示，完成下述过程需要的法律文件有：
（一）融资合同类：贷款合同或股权转让合同、章程修改案或收益权转让合同、财产信托合同等；
（二）配套合同类：次级受益权认购书、次级受益权追加认购承诺函、抵押合同、股权质押合同、保证合同、账户监管协议、还款协议或支付协议（需强制执行公证）等；
（三）信托文件类：信托计划说明、认购风险申明书、保管协议、优先级信托合同等。
房地产信托融资中开发商聘请律师的必要性
因房地产信托融资涉及的法律关系复杂、监管严格、文件繁多，需要律师全程参与，保证融资的合法性、维护各方利益。对信托公司而言，其律师服务的内容包括论证信托融资方案的合法性、合规性和可行性，评估法律风险、提出修改建议，对各类法律文件进行审查、修改等。对于开发商而言，信托融资虽为最快捷、有效的资金杠杆，但亦有着非常严酷的风险，更需要律师全面介入，为其融资行为保驾护航。融资方律师通常提供的服务内容包括：
（一）解答与信托融资有关的法律咨询，应融资方要求出具相关法律意见书；
（二）协助融资方拟定融资申请书、对融资方拟定的融资申请书进行法律审查；
（三）结合法律规定审查信托公司提出的信托融资方案的合法性和可行性，向融资方提示风险；
（四）审查合作框架协议、融资合同、配套合同、信托文件等；
（五）协助融资方就融资方案、融资框架协议、合同文件以及配套协议等与信托公司进行协商、沟通和谈判，根据谈判情况对合同文件进行修改；
（六）协助融资方办理强制执行公证；
（七）其他与信托相关的服务。
相关法律法规
（一）《信托公司集合资金信托计划管理办法》
第二十六条第一款信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。
（二）中国银监会办公厅《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》
二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3∶1。
三、……信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
注：本微信内容对原稿有所删减。
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■ 作者简介
吕士威律师，德衡律师集团高级合伙人、房地产业务中心总监，现担任山东省律协土地与房产专业委员会副主任、山东省律师协会律师讲师团讲师、青岛仲裁委员会仲裁员、百通集团公司独立董事。荣获青岛市司法行政系统先进个人、青岛市优秀律师称号。
吕士威律师擅长重大、疑难房地产诉讼案件的代理，和房地产投融资、房地产项目并购/合作开发、城镇化（城中村改造/农村建设用地流转）及商业地产项目运作等非诉讼法律服务。。