【律师案例】执行行为异议 —— 不动产买卖合同纠纷一案

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执行行为异议

—— 不动产买卖合同纠纷一案   

案件简介

2011年7月27日，Z公司与T公司、F公司签订《实物资产交易合同》，约定从T公司、F公司处购买房产，总价款18350万元，Z公司已经支付大部分价款并实际占有该不动产，但因一直拖欠购房尾款5650万元及相应违约金，房屋未完成过户登记，其产权仍在T公司、F公司名下。2014年Z公司因贷款纠纷被法院执行，执行过程中，其从T公司、F公司处购买房产被执行法院采取查封措施，事后Z公司向债权人G公司出具《授权委托书》，授权G公司全权办理Z公司与F公司、T公司等转让方签订的《实物资产交易合同》、《补偿协议书》相关事宜。之后，G公司与F公司、T公司协商确定，合同未履行的剩余房款为5650万元，违约金3350万元，共计9000万元。2015年6月10日，F公司与T公司共同向执行法院出具《关于配合XX法院依法处置XX房产的同意函》，同意执行法院对涉案房产的土地使用权、房屋所有权进行司法处置所需的查封、评估、拍卖、过户等；在对该两处房地产拍卖成交后，所得拍卖款在扣除相关执行费用后，要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第十九条，优先支付F公司和T公司应得剩余价款（暂计为9000万元）。查封房产经评估、拍卖成交后，执行法院依法作出案款分配方案，确定：F公司、T公司按照与Z公司签订的《实物资产交易合同》享有的剩余购房款5650万元及违约金共计9000万元的债权从涉案房地产拍卖款中优先支付。2015年9月16日，该执行案件执行终结。

2016年9月7日，异议人杨某某对执行法院在执行G公司与Z公司等被执行人金融借款合同纠纷一案中，将涉案房产拍卖款中的9000万元支付给F公司（第三人）的执行行为不服，提出异议。

焦点问题

杨某某提出异议的理由是：1.未经过法院生效判决确认即将拍卖款中的9000万元支付给F公司和T公司，导致Z公司可供执行的财产减少，损害了另一执行案件的申请人杨某某的利益；2.即使上述款项经过司法确认，根据《规定》第十九条，优先支付给第三人的款项应仅包括剩余购房款，而不应包括利息及违约金等。

T公司则认为：1.杨某某的异议申请已经超出法律规定的期限；2.根据《规定》第十九条的规定，拍卖款的分配不需要生效裁判的认定，且拍卖款分配之前，拍卖房产并不属于被执行人Z公司的财产，异议人杨某某对案款没有任何权利；3.《规定》十九条所指的价款并未指明仅为房款，还应当包括违约金、利息等。

根据双方各自的主张,本案争议的焦点包括以下两个方面:

1．杨某某的异议申请是否已经超出法定期限？

2．从拍卖款中优先支付第三人剩余购房款及违约金的行为是否侵害了异议申请人杨某某的利益？

办案思路及历程

接受F公司、T公司委托后,我们认真研究了F公司、T公司与Z公司就涉案房产交易、处置等事项达成协议的相关事实和证据，并结合司法执行情况和法律法规规定，从提出异议的期限入手，进而论证执行法院从拍卖款中优先支付第三人剩余购房款及违约金的行为符合法律规定。

具体办案思路如下：

1．杨某某的异议申请已经超出法律规定的期限

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出”。本案中，执行案件于2015年9月16日执行终结，而异议人杨某某于2016年9月7日方提起异议申请，显然其异议申请已经超出法律规定的异议期限。

2.G公司与F公司、T公司协商确定支付3350万元违约金的约定合理

《实物资产交易合同》第10.2条约定：“乙方未按合同约定期限支付转让价款的，应向甲方支付逾期付款违约金。违约金按照延迟支付期间应付价款的每日千分之五计算。逾期付款超过三十日，甲方有权解除合同……”按照该条约定，F公司、T公司主张，Z公司拖欠购房尾款5650万元的违约金，从2012年7月15日起至涉案房产拍卖日2015年9月9日止，按日千分之五的标准计算为3亿余元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准计算为4000余万元。而G公司在取得Z公司全权授权后，与F公司、T公司协商确定Z公司支付F公司、T公司3350万元违约金，其金额明显低于合同约定的违约金数额，未超出合理限度。因此，支付F公司、T公司3350万元违约金的约定合理。

3.从拍卖款中优先支付第三人剩余购房款及违约金的行为符合法律规定

首先，在案款分配之前，涉案房屋不属于被执行人Z公司的财产，异议人杨某某对案款没有任何权利。2011年7月27日，Z公司与T公司、F公司签订《实物资产交易合同》，第10.2条约定：“乙方未按合同约定期限支付转让价款的，应向甲方支付逾期付款违约金……逾期付款超过三十日，甲方有权解除合同……”。由于Z公司一直拖欠购房尾款5650万元及相应违约金，房屋未完成过户登记，其产权仍在T公司、F公司名下。按照购房合同的约定，在当时Z公司出现严重违约的情况下，T公司、F公司完全可以解除合同将房屋收回。案款分配方案完全是基于T公司、F公司同意对涉案房屋进行拍卖才可以进行的，若变更分配方案，不支付T公司、F公司9000万元的购房款及违约金，T公司、F公司将不会同意对房屋进行拍卖，从而将直接影响案件的最后执行。

其次，异议人杨某某认为执行法院作出的案款分配方案需经过司法确认方可优先支付的主张缺乏法律依据。

最后，根据《规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”可见，该条所指的价款并未指明仅为购房款，还应当包括违约金、利息等。

综上，从拍卖款中优先支付第三人剩余购房款及违约金的行为符合法律规定，未侵犯异议人杨某某的任何利益。

办案结果

一审法院采纳了我方的代理意见,认为异议人杨某某提出异议的时间已超出法定期限，且将剩余购房款5650万元及违约金3350万元从房地产拍卖款中优先支付给第三人，符合法律规定，异议人杨某某的异议请求缺乏事实依据和法律依据，判决驳回异议人杨某某的异议请求[具体参见（2016）京04执异21号]。

办案随想

执行行为异议是指当事人、利害关系人针对法院在执行过程中的执行行为本身存在违法而提出的异议，判断某种执行行为是否违反相关规定的标准在于，该执行行为是否违反了有关规定，并侵害了当事人、利害关系人的合法权益。因此准确理解执行行为异议内涵，熟知执行行为异议相关法律法规，是准确判断执行行为合法性，有效应对他人滥用执行异议申请权的前提。

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