【律师视点】刘桂敏、于韬文：房屋更正登记的适用条件
山东德衡律师事务所高级联席合伙人
山东德衡律师事务所律师助理
笔者在《房产登记机构能否依职权撤销房屋登记》一文中分析了《房屋登记办法》（以下简称《办法》）对房产登记机构依职权撤销房屋登记的限制条件，即排除房屋权利已为他人善意取得的情况，当且仅当当事人存在以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的行为，且该行为已被司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件所证明时，房产登记机构才能依职权撤销原房屋登记。
那么，当登记机构发现房屋登记簿记载错误，是否有权力直接更正错误事项？如果权利人、利害关系人发现记载错误，该如何进行救济？就上述问题，笔者作出了分析整理。
一、更正登记辨析
（一）更正登记的内涵
相关法律法规及规范性文件并未赋予更正登记明确的定义，笔者认为，更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护权利人的真实权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”不动产登记簿是物权归属和内容的依据。但是不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人（真正权利人）的权利随时面临丧失或受损害的危险。为了维护真正权利人和利害关系人的利益，各国物权法规定了更正登记制度。
（二）更正登记与变更登记的区别
房屋变更登记是指针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。《办法》第三十六条规定：“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(二)房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的；(三)房屋面积增加或者减少的；(四)同一所有权人分割、合并房屋的；(五)法律、法规规定的其他情形。”需说明的是，该条“姓名或者名称变更”，仅指同一主体姓名或名称的变更，如张某更名为张某某。如果是因主体变更导致的姓名或名称不同，如张某变更为李某，甲公司变更为乙公司，则不属于变更登记的情形，应当申请转移登记。
更正登记与变更登记共同点是房屋的登记状态与实际状态不符，不同点是造成状态不符的原因不同。前者是因错误或者遗漏登记造成的，强调申请人或者登记机构主观上存有过错；后者是因登记后的事实发生了改变所致，强调各项登记要素客观上的变化。
二、更正登记的一般程序
《办法》第七十四条规定了更正登记的启动程序:“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记”。据此可知，更正登记程序可以依据权利人、利害关系人的申请启动；登记机构拟更正错误记载事项时，须履行相应的前置程序且满足规定的条件。为便于理解，特制作流程图如下：
点击图片查看大图
三、更正登记的具体要求
《办法》第七十五条将登记簿错误记载事项分为“涉及房屋权利归属和内容”和“不涉及房屋权利归属和内容”，并就这两种情况规定了不同的更正程序。
（一）房产登记机构发现记载错误
1、“不涉及房屋权利归属和内容”的记载错误
《山东省实施<房屋登记办法>细则》（简称《实施细则》）对“不涉及房屋权利归属和内容的”记载错误进行了规定，是指面积、结构等房屋自然状况错误，或者笔误、遗漏等造成的记载错误。《办法》规定，登记机构发现“不涉及房屋权利归属和内容”记载错误时，应书面通知权利人办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理的，登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
此处登记机构进行更正登记的前置条件是登记机构已履行通知义务、权利人无正当理由怠于行权，且原申请登记材料或有效法律文书足以证明拟更正事项的真实性。
2、“涉及房屋权利归属和内容”的记载错误
对于“涉及房屋权利归属和内容的”事项，虽然《办法》和《实施细则》没有规定，但是根据排除法，应指“面积、结构等房屋自然状况错误，或者笔误、遗漏等造成的记载错误”以外的事项。根据《办法》规定，对“涉及房屋权利归属和内容的”记载错误的更正，登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房产登记机构应当暂缓办理。
对房屋权利归属和内容的改变，属于实质性变更，相当于撤销原登记、做出新的登记。正如笔者上一篇文章所述，登记机构撤销登记受到严格限制，排除房屋权利已为他人善意取得的情况，当且仅当当事人存在以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的行为，且该行为已被司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件所证明时，房产登记机构才能依职权撤销原房屋登记。因此，对“涉及房屋权利归属和内容的”记载错误，房屋登记机构是不能依职权主动更正的。
（二）权利人申请更正登记
《实施细则》第四十条第一款规定：可以申请更正登记的权利人是指房屋登记簿记载的权利人。另规定，权利人可以就房屋的自然状况、权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记，但不得就房屋的权利归属申请更正登记。
《实施细则》将“权利人不得申请房屋权利归属的更正登记”作为但书条款，是由于更正登记本身的属性所致。笔者在本文第一部分指出，更正登记产生的前提是因登记行为本身存在瑕疵造成的，通过更正登记，将原登记错误的事项还原至真实状态，是对原登记的修正，其并不能改变原登记所反映的权属关系。权利人对于房屋权利归属有异议，只能通过申请转移登记的方式来解决，不能申请更正登记。
（三）利害关系人申请更正登记
《实施细则》第四十条第二款规定：利害关系人是指对登记簿记载的权利归属存有异议，主张自己为真正权利人，或者对权利内容存在异议，认为权利内容与实际状况不符从而损害自己利益，并且有一定证据的人。另外，第四十一条规定：利害关系人可以就房屋权利归属、权利内容及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记。
因为利害关系人不是房屋登记法律关系的当事人，所以对其申请更正登记的权利要加以限制。《办法》规定：利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。如权利人不同意更正的，利害关系人只能申请异议登记，并在异议期间内提起诉讼或申请仲裁。
《房屋登记办法》
第七十四条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
第七十五条 房产登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房产登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房产登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房产登记机构应当暂缓办理。
第七十六条 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
《山东省实施<房屋登记办法>细则》
第四十条 可以申请更正登记的权利人是指房屋登记簿记载的权利人。
可以申请更正登记的利害关系人是指对登记簿记载的权利归属存有异议，主张自己为真正权利人，或者对权利内容存在异议，认为权利内容与实际状况不符从而损害自己利益，并且有一定证据的人。
第四十一条 权利人可以就房屋的自然状况、权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记；但不得就房屋的权利归属申请更正登记。
利害关系人可以就房屋权利归属、权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记。
第四十二条 “不涉及房屋权利归属和内容的”记载错误，是指面积、结构等房屋自然状况错误，或者笔误、遗漏等造成的记载错误。
涉及房屋权利归属和内容的记载错误，登记机构应书面通知有关权利人在30日内办理更正登记。
或许您还想看
刘桂敏、于韬文：房产登记机构能否依职权撤销房屋登记 ——从一起生效判决谈起
作者简介：
刘桂敏律师，山东德衡律师事务所高级联席合伙人，行政法律事务部主任。业务领域专注于政府法律顾问、涉房屋土地税务等行政类争议解决。
联系方式：
电话：13964219887
邮箱：liuguimin@deheng.com
作者简介：
于韬文，山东德衡律师事务所政府与行政应诉部律师助理。擅长业务领域：资本市场与证券、政府法律顾问及各类行政案件。
联系方式：
电话：15854246686
邮箱：yutaowen@deheng.com
✦本文仅代表作者观点，如需转载、节选，请在文首注明作者及来源。
更多内容，敬请关注：德衡商法网
www.deheng.com（英文）
www.deheng.com.cn（中文）
德衡律师集团全国免费服务热线：
手机拨打：4001191080
座机拨打：8008600880