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泛海困局

记者向阳 支点财经 2021-11-16



泛海控股(000046.SZ)仍未走出困局。


继去年巨亏46亿元之后,今年一季度泛海控股再次亏损1.49亿元。亏损看似收窄的背后,是它忍痛卖地获得了30.66亿元的收入。


年盈利曾超31亿元的泛海控股,因何走到如今的境地?近日,支点财经记者就此进行了采访。


武汉CBD多个项目停工


被泛海控股卖掉的地,是泛海控股主要控股子公司武汉中央商务区股份有限公司(以下简称“武汉公司”)旗下重要项目武汉中央商务区的一部分,接盘方是绿城中国(03900.HK)。此笔交易完成迅速,今年1月6日宣布卖地,3月20日便已完成过户。


记者了解到,武汉公司于2007年取得该地块的土地使用权,包括机动车停车场用地、商业用地及居住用地,计容建筑面积约17.52万平方米。本次交易之前,该地块使用权已被抵押给银行,剩余抵押担保未清偿的债权余额为6.71亿元。


对卖地原因,泛海控股并未遮掩,坦言是为了优化公司的资产结构及改善资金状况。


包括上述地块在内的武汉中央商务区,泛海控股布局于20年前。


武汉中央商务区的原址是王家墩机场,位于汉口主城区,占地约7.41平方公里。早在2002年,为开发建设武汉中央商务区,泛海控股便成立了武汉公司,并承担其中2.67平方公里核心地段的开发建设。


根据规划,武汉中央商务区要形成以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主,且“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心,以及聚集会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。


其中,泛海控股规划的主要地标性建筑有甲级写字楼泛海时代中心、5A级商务综合体武汉中心大厦、超大型综合体武汉世贸中心、国际全能商务服务综合体泛海国际SOHO城等。2007年,泛海控股获得相关地块的土地使用权,两年后项目正式开工建设。


截至目前,在武汉中央商务区项目上,泛海控股已建成泛海国际SOHO城、泛海城市广场、泛海国际创业中心等多个商业项目,以及约十个住宅项目。


记者梳理泛海控股历年年报发现,自2011年起,以武汉中央商务区为代表的华中项目,累计为其贡献收入超过400亿元。


未完工的泛海时代中心


然而,泛海控股在武汉中央商务区的多个未竣工项目,均因资金短缺而停摆多时。


5月8日,记者实地探访发现,泛海时代中心其中的两栋大楼玻璃外墙均仅施工一半,另一酒店项目中的一栋大楼主体框架结构未完成,武汉世贸中心土地挖建工作未进行,这些项目现场无工人施工作业,均处于围挡状态。


未完工的酒店项目


记者还注意到,从外立面来看,武汉中心大厦已经完工。现场一名值班保安告诉记者,该大厦内部建设还有较多工程,包括消防设施等,“这些项目都处于停工状态,因为缺钱已经停了一两年”。


这一说法也得到泛海控股一名内部员工的证实,“相关项目确实已经停工较长时间,目前未收到复工通知”。


外立面已完工的武汉中心大厦


武汉中央商务区还有大量地块一直未开发。泛海控股披露的信息显示,武汉中央商务区规划总建筑面积为414.29万平方米,而截至去年底,剩余规划建筑面积为287.4万平方米未开发。这意味着,十年多的时间里,完成规划建筑面积仅仅三成。


被强制执行标的超30亿


那么,开发建设武汉中央商务区的武汉公司有多缺钱?


泛海控股披露的几则欠款事项可窥一斑。


今年1月,由于拖欠信达融资租赁有限公司贷款余额,武汉公司将武汉中央商务区相关酒店商业用地,以5.45亿元价格转让给信达融资抵偿部分债务。


此前,去年12月底,武汉公司通过旗下青岛公司已将青岛泛海国际购物中心以8.88亿元的价格转让给信达融资。


今年3月,另一债主中英益利资产管理股份有限公司将武汉公司诉诸法庭,原因在于后者拖欠其13亿元借款本金未还。


4月,泛海控股披露的信息显示,武汉公司向山东高速环球融资租赁有限公司申请的20亿元融资尚未清偿完毕。


天眼查信息显示,截至今年5月10日,武汉公司因未按时履行法律义务被法院强制执行13次,执行标的约34亿元。


武汉公司被强制执行部分信息(数据来源:天眼查)


此外,武汉公司还因多次拖欠税款而被列入欠税公告名单。其中最高的一笔欠税为企业所得税,累计欠税余额约2.81亿元。


武汉公司欠税部分信息(数据来源:天眼查)


以上欠债只是冰山一角。泛海控股披露的信息显示,截至2020年底,武汉公司负债合计高达713.21亿元。其中,流动负债为480.63亿元。


母公司泛海控股也无力支持武汉公司。截至2020年底,泛海控股负债合计1460.1亿元。其中,流动负债1136.19亿元,而货币资金仅为193.88亿元。


泛海控股的控股股东泛海集团同样有心无力。同期,泛海集团的负债合计高达2363.29亿元。其中,流动负债1846.87亿元。同样,相对债务来说,货币资金也不多,仅有227.51亿元。


此外,4月20日,泛海控股发布公告称,泛海集团及其一致行动人合计持有公司71.23%的股份,其中29.65%股份因债务纠纷被法院冻结。


天眼查信息还显示,截至5月10日,泛海集团因未按时履行法律义务被法院强制执行6次,执行标的超过57亿元。


泛海集团被强制执行部分信息(数据来源:天眼查)


转型金融业务踩雷


泛海集团由山东威海人卢志强创立于上世纪80年代末。其中,以房地产开发为主营业务的泛海控股1994年在深交所上市。早年的泛海控股在北京、上海、深圳等一线城市核心地段成功开发多个项目。2016年,泛海控股创下最好业绩,实现营业收入超246亿元,归属净利润超31亿元。


泛海集团的资产更为庞大,除核心资产泛海控股外,还投资了民生控股(000416.SZ)、民生银行(600016.SH、01988.HK)、联想控股(03396.HK)等多家上市公司。


2007年,卢志强以控制2609亿元的总市值,被称为内地“市值第一人”,并因此获得了“内地李嘉诚”的称号。


多位接受记者采访的业内人士表示,泛海控股走到如今的局面,与其从房地产转向金融业后的走向不无关系。


泛海控股自2014年启动转型,2020年1月,公司所属证监会行业分类更是从房地产变更为金融业。


其间,泛海控股耗资超百亿元进行了大手笔收购:2014年,出资30多亿元获得民生证券控股权;2015年,斥资20亿元获得亚太财险控股权;2016年,出资60多亿元取得民生信托控股权。目前,泛海控股分别持有民生证券、民生信托、亚太财险44.52%、93.42%、51%的股份。


“泛海控股转型不一定是坏事,转得好就走得顺。但相对房地产来说,金融业的风险是险上加险。”城市运营专家、中国豪宅研究院院长朱晓红如此评价。


转型前后两年,泛海控股业绩直线上升。取得最好业绩的2016年,房地产收入为185.5亿元,金融业收入为60.49亿元。


然而,此后泛海控股业绩急转直下。2020年,营业收入为140.57亿元,归属净利润亏损46.22亿元。


数据来源:支点财经根据Choice数据整理


记者查阅泛海控股近年年报发现,自2016年起泛海控股在国内并无新增土地储备。2019年,还将其北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目,以140多亿元卖给了融创中国(01918.HK)。


泛海控股房地产收入由此大幅萎缩。2020年,房地产收入仅为21.35亿元。


此外,泛海控股已建成的商业项目运营不佳。以武汉中央商务区已建成的泛海国际SOHO城为例,记者5月8日走访其8栋大楼发现,根据楼层索引展示,每栋大楼都有空置。其中,1号楼共有150多间办公房空置,空置率超过50%。一楼商业铺面,也有部分闭店停业。


泛海国际SOHO城1号楼空置情况


泛海国际SOHO城一楼底商闭店停业门店


泛海控股金融业务虽持续增长,但未能弥补房地产业务损失。2020年,泛海控股实现最好金融业务收入118.81亿元,但与其最好房地产收入180多亿元还有较大差距。


以民生信托为代表的金融业务爆雷,让泛海控股雪上加霜。2020年的“80吨假黄金事件”,导致民生信托提供的40.74亿元融资被套。记者从民生信托了解到,民生信托已通过自有资金对相关信托项目进行了足额兑付。


2020年,民生信托业绩同比大幅下降,实现营业收入22.43亿元,净利润亏损4.49亿元。


根据媒体报道,据不完全统计,由民生信托作为原告的诉讼纠纷或发起的执行金额,目前已超156亿元。


“金融业本来就是杠杆行业,一旦某项资产出现风险,便会形成杠杆压力。”看懂研究院高级研究员程宇对记者说,“当压力出现时,必然要从其他业务上抽取资金来填补,进而导致其他业务无法正常开展。”


面对困局,泛海控股进行了自救。目前,正与交易对象筹划以23.64亿元的价格,转让持有的民生证券13.49%股份。2020年,泛海控股已通过引入投资者的方式,以42.29亿元的价格转让了民生证券27.12%股份。


记者获悉,泛海控股正在加快引入战略投资者,同时拟对武汉中央商务区采取合作开发、股权合作、资产/股权转让等多种方式,盘活资产化解债务压力。


(实习生欧阳路明、刘婧钰参与采写)



编辑丨刘定文 胡馨月

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