【特稿】跌入高按陷阱怎自救？
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財仔按3年2458宗 憂爆「港版次按危機」
據中原研究部統計，截至今年第三季，2022年落成的新盤由財務公司承按的有541宗，涉及買賣合約金額45.67億元，分別佔7.1%及6.2%，按季下跌0.6及0.4個百分點。2021年落成的新盤由財務公司承按的有820宗，涉及買賣合約金額88.79億元，分別佔7.6%及8.7%，按季上升0.2及0.4個百分點。2020年落成的新盤，由財務公司承按的有1,097宗，涉及買賣合約金額101.92億元，分別佔6.5%及7.4%，按季上升0.1及0.3個百分點。
轉按差價財仔按買家難頂
換言之，自2020至今年第三季落成的新盤，由財務公司承按的宗數共2,458宗，涉資共236.38億元。據按揭業人士指出，財仔按的特點，一般開頭是有兩三年的「超低息蜜月期」，息口較銀行按揭的還低，之後才會收取財仔息，有見過最高P+2厘甚至P+ 3厘的高息，故此不少新盤會聯同財務公司提供財仔按，利用頭兩三年的「超低息蜜月期」吸引稍欠能力的買家上車，而買家則憧憬兩三年後加人工或樓價上升，可以輕易將單位轉按去銀行，避開財仔按的高息屠刀。
然而人算不如天算，過去兩三年樓市正值高峰期，新盤均以高溢價出售，目前轉按去銀行，在樓價跌息口升之下，銀行按揭計算的樓價與小業主當日的買入價，至少有數十萬元甚至過百萬元的差額，需要轉按的小業主補足。借財仔按的買家本身實力已經「麻麻哋」，現在霎時間要拿出數以百萬元現金補差價上會，可以預見情況極不樂觀。
或隨時釀「黑天鵝」事件
財仔不受金管局規管，他們的財務狀況無人知曉，這更讓人憂心，事緣財仔的資金亦是來源於銀行體系，若果財仔因為大批高按客戶出事，也許被拖累甚至破產，嚴重的話更會波及銀行體系。這些財仔按恐怕已成高危群組，同時由於財仔按的客戶數目不少，恐怕也會由此衍生不少社會問題，政府對此實應及早防備應對，以防出現「黑天鵝」，甚至演變成「港版次按」危機。
「爆煲」與否看兩大因素
港大房地產及建設系客座副教授張聖典認為，2020年至2022年間約有15萬宗物業成交，2,458宗財仔一按所佔比例不高，加上一手按揭控制得較好，惟最終供款人會否「爆煲」，仍要視乎未來樓市下行幅度。他相信，自金融風暴及金融海嘯後，金管局的按揭風險已管理得很好，借貸人收入及資產審查都做得好足，抵禦樓市下調能力比以前強，樓市「割喉」或「斷崖」下跌情況出現機會不高，但最終仍要待經濟復常，社會需要重拾上升動力，政府要在此方面下工夫。
港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為，要看財仔按揭會否大規模「爆煲」以致動搖香港金融穩定，要視乎本港就業情況。如果情況穩定，相信不會有問題。
有地產代理的統計數據顯示，近年由財仔承造的按揭宗數及涉及買賣合約金額，截至今年第三季，宗數達2,458宗，涉及買賣合約金額達236.38億元，在現時「樓價跌息口升」的情況下，相信不少小業主會面對「抬錢轉按上會」難題。既然已經「洗濕咗個頭」，自投高按陷阱的小業主怎樣自救？
根據業內人士建議，已經借入高按的小業主有四招自救：
第一招：還息不還本。業主如果無法供足按揭款項，可向銀行申請「還息不還本」。根據金管局指引，按揭客戶可以申請最長24個月的「還息不還本」計劃，相關計劃已經多次展期，最新申請限期至明年7月底。但這個「還息不還本」僅適用於銀行的按揭客戶，財仔不受金管局規管，未必接受「還息不還本」。有需要的市民需自行了解銀行除接受正常七成按揭的「還息不還本」外，還會不會接受二按的「還息不還本」。
第二招：與家人商量借錢補足差價轉按去銀行。由於財仔按揭的「蜜月期」結束，按息會大幅由 P - 變P+，視乎不同樓盤，過去有P+2厘甚至P+3厘，所以轉按去銀行是減省利息支出的不二之選 。由於現時樓價下跌，銀行估價會較兩三年前成交的樓價低，當中有數十萬元甚至過百萬元的差額，小業主如果過不了壓力測試，手頭又沒有儲蓄，又不想撻訂的話，找家人做擔保人甚至向親友商借資金，實屬沒有辦法之中的辦法。
第三招：放租，由租金幫輕自己的供款壓力。這招不難理解，當小業主的親友都自顧不暇，無法提供金錢幫輕小業主的話，小業主在面對樓價下跌又不想賤價賣樓的話，可考慮把物業放租，收租減輕自己部分供樓壓力。當然，放租後要考慮自己的居住問題，或需厚着臉皮「啃老」，又或者自己先租住環境差劣但租金廉宜的劏房。
第四招：賣樓。樓價下跌之際賣樓是最無奈之舉，但若不想被財仔、銀行或發展商收樓，甚至破產的話，賣樓是最後一步。現時在3年內放售物業，需要支付額外印花稅（SSD），買入6個月內要收取20%，6至12個月內要收取15%，12至36個月內要收取10%。可以預見，小業主現時放售物業，有機會蒙受很大損失，可能會有「唔要間樓，還倒欠一身債」的情況，所以若非萬不得已也不建議賤價賣樓。
社評 | 樓市下行「財仔次按」堪憂 宜及早摸底應對
地產代理的統計數字顯示，由2020至2022年第三季落成的新盤中，由俗稱「財仔」的財務公司承造的按揭宗數高達2,458宗，涉及的買賣合約金額達236.38億元。這些高成數按揭的買家，財力有限，選擇以「財仔」按揭上車，底層邏輯是「賭」樓市在短期內有較大幅上升。但本港樓價今年恐會錄得逾一成跌幅，加上疫情打擊經濟和美國大幅加息，都令「財仔」按揭爆煲的機會大增。如果大量業主和「財仔」破產，可能波及本港銀行體系，也會衍生不少社會問題，政府和金管局對此要及早應對、未雨綢繆。
本港樓價自2003年沙士後一直反覆上揚，直至2021年9月見頂，給很多人形成了樓價只升不跌的錯覺。一些自身財力不足的買家，為求盡快上車，明明過不了銀行按揭的壓力測試，也「走捷徑」去找財務公司借到盡做按揭，以八成、九成、九成半按揭上車。由2020年至今年第三季，每個季度由財務公司承按的新盤佔總數的6%至9%。
「財仔」按揭的特色是「先甜後苦」，頭兩至三年都會讓買家以超低息、甚至免息作招徠，但過了「蜜月期」則要償還超高息，不少高達「P +2厘甚至P+3厘」。買家的「如意算盤」，一是在「蜜月期」可以升職加薪，二是「蜜月期」內樓價大幅上升，那麼「蜜月期」結束後就可以將按揭「轉會」至銀行，繼續享受低息。可惜人算不如天算，過去三年，遇上疫情、加息、樓價下跌，這群高風險上車客隨時已變成負資產。由於轉按時銀行是以承按時的樓價計算按揭，小業主隨時需抬錢「上會」，如果沒有能力繼續供，隨時會被「殺訂」及面臨破產等風險。
本港樓價今年已跌約9.23%，按年跌幅已是2008年金融海嘯後最大，而且短期趨勢仍然向下。在樓市進入下行周期，地產界自然希望政府能「減辣」救市。對此，財政司司長陳茂波早前表明要考慮「五個因素」，他的結論是無需「減辣」：目前的樓價水平仍然相當高；平均成交數字與過往相距不遠；近年供應量無大增；未來如果與外地及內地進一步恢復正常通關，對前景仍有信心；市場普遍取態較為審慎，未見大規模恐慌式拋售。
本港的樓市和金融體系固然比亞洲金融風暴和金融海嘯期間穩健得多，但樓市對整體經濟影響相當廣泛而深遠，絕不可掉以輕心。本港第三季末負資產住宅按揭貸款宗數增加至533宗，按季增加8.7倍，負資產住宅按揭貸款涉及30億元，按季增加逾9倍。數字與1997至2003年低潮時期的逾10萬宗比較固然不多，但增長勢頭迅猛。更關鍵的是，金管局承認，這些數字僅涉及銀行提供的一按貸款，並不包括二按，由於銀行沒有客戶在二按下未償還貸款資料，因此無法知悉實際上有多少宗屬於負資產。換句話說，那些向「財仔」借錢的負資產有多少，金管局也不掌握。
「財仔」不受金管局規管，他們的財務狀況無人知曉，但「財仔」的資金亦是來源於銀行體系，若大批高成數按揭客戶出事，「財仔」也許被拖累甚至破產，嚴重的話更會波及銀行體系。同時由於「財仔」的按揭客戶數目不少，恐怕也會由此衍生不少社會問題，政府對此實應及早摸底、做好防備應對預案，以防出現「黑天鵝」，甚至演變成「港版次按危機」。
記者：曾業俊、蔡競文
報紙編輯：馬 寧
網絡編輯：梁美玲