楼市彻底变了

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作者 | 十一侠

来源 | 米宅（ID：MizhaiPlus）

一颗事关中国楼市最大的棋子突然落下，让所有人都防不胜防。

这个通知的名字很长，我数了数，一共58个字，但是能让你关心的其实只有一句话：

国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。

具体的时间表是：

自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。
自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

在此之前，很长一段时间以来，人们对于楼市的信心，都来源于一个充满魔法的名词：土地财政。

这也是很多专家之所以看多楼市的最大底层逻辑。

地方政府严重依赖于土地财政，所以才造成地方对政策的消极执行，这是在调控之后，各城市房价热度屡创新高的所有根源。

▲图片来源于投实

财政部公布的数据是， 2021年1到4月累计，全国政府性基金预算收入24277亿元，同比增长36.6%。其中，国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。

也就是说，2021年前4月全国卖地一共收入了2.1383万亿元，因为这个钱全部留在了地方，占地方一般公共预算收入的比例是52%。

地方财政100块收入里面，卖地收入的钱52块。

专家说的很对，看了这个数据，没人会怀疑那个楼市永远涨的逻辑。

这也是民间对楼市庞大信息的基础之源。

但是现在，一切忽然断了，甚至连支撑这个逻辑的支柱都不存在了。

这是一招狠棋。

整个中国楼市的逻辑都变了。

之前，是地方财政依赖，所以供给越少，地价越高。没钱了就拍几块，就能解决很多问题。

现在，则是流水落花本无情，一路漂泊向前行，甚至在手里空转的机会都没有了。

大家都成了流水线上的打工人，做好自己的那一份工就好了。

地产对于中国经济的意义到底是什么？

不管是改善人们的居住需求，是有效支撑国民经济快速发展，还是中国城市化建设的主要载体。

以上任何一个，房地产开发企业都功不可没，这是毋庸置疑的事实。

但是从国家的顶层思维来看，房地产已经不可能再是核心战略。

因为这就像鸦片，可以止痛，可以兴奋，但是吃多了，就成毒药了，会反噬，这才是最可怕的。

从2019年的7月30日政治局会议开始，关于房地产的一切，都已经挑明了说了。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这句话只有44 个字，字字千金。

读完这句话，地方政府，开发商，房地产投资客都开始紧张，仿佛地产行业的前景已成定局。

中国经济双循环则彻底将房地产打入了谷底，这是中国楼市身份转换的最重要的原因。

在此之后，更多的大棒接踵落在了房地产身上。

三道红线直接卡死的是房地产融资。

有多少昨日还风光无限的地产头部企业，忽然之间就危机重重，陷入违约的沼泽之中。

甚至有人因为200亿的到期债债，就到了卖地买资产求生的地步。

在几年前，这完全是不可想象的，那个时候，高杠杆加持狂飙突进做规模争老大，才是地产正常人干的事。

谁知道光阴一转，当时垮的步子有多大，今天扯住的蛋就有多疼。

然后则是一年三次的集中土拍。

大多数时候，楼市的持续火热，都是因为供需失衡。每年实际的共计，总是只能到实际供给的百分之几十，从来都没有按计划完成过。

这一方面是供给过少造成供需失衡；另一方面也造成了开发商抢地，从而又抬高溢价，地王频出。

但是不管是那一面，最终的结果总是助燃了房价。

集中预告，集中出让，就是预告多少拍多少，这是对供给的针对性政策。

但是这些都是表象，真正的本象则仍是土地财政。

一个流传久远的共识是，房价过高，是因为地价太高。这是必然的，因为当一个城市几乎百分百要靠卖地过生活发工资的时候，地价是不可能不高的。

现在好了，一切都解决了。

这真的是一个雷厉风行的时代。

那些积重难返的过往，往往是三下五除二的就给解决了。这个时刻，总让人想起1990年代，那是另一个雷厉风行的时代，奠定的却是此后20年中国经济的发展基础。

谁能说这一刻，奠定的不是此后的另一个20年。

到了这里，关于楼市那些旧日的博弈、那些消极执行的基础被连根拔断了。

地方关于土地的最大蜜糖，就这样被端走了。

从三道红线，到土地集中出让，再到出让金归于税收，这一系列的层层递进的政策，令人叹为观止，真的是大手笔。

狂飙了几十年的中国楼市，在民众心里已成宗教的地产信仰，到这一刻，已经彻底完成了历史使命。

接下来，该以民生的姿态出现了。

可以肯定的是，此后的楼市将有几个显著的特征。

第一，国央企的参与度将越来越深。此后，在出让金变更后，很多城市不愿意做的一级土地整理，大概率将由国央企接手。

后期的楼市开发，也将越来越向大型的地产托拉斯集中。

第二，提倡了很久的共有产权房，和公共租赁用房，将真正迎来爆发的时刻。

中国楼市正在全面的新加坡化。

国内住宅将越来越两极分化：豪宅将会越来越权贵化，税费也会越来越高。和普通住宅消费的隔绝，也将越来越远。

剩下的就是刚需的共有产权房；再往下就是底层的租赁房。

这是一个满足各阶层需求的分配形式。

第三，房地产税到了非出不可的时刻。

中国房地产领域的税费，一直以来有三种：建设环节税费，交易环节税费和保有环节税费。

一直以来，保有环节的房地产税之所以迟迟难出，就是因为土地出让金和前两个环节的税费，收起来更方便。

现在最大的变化就是，土地对于政府来说，已经是彻底的去金融化。

此时，土地的经济属性开始增强，这促使地方政府能更主动的调整供给总量。

之前在总供给不足的情况下，土地供给减少，抬高地价，已经成为央地矛盾的最主要表现。

现在则到了地方政府不得不做增量的时刻。在房产税之下，地方政府为了得到增量税收，只能通过多出让土地来实现。

这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长，形成了截然的反差。

而地方的积极性，也必将从卖地转向增量税收。

真是好手段。

此刻，中国楼市的底层逻辑，已经产生了质的变化。

过往两三年，国内楼市经历了最为无序慌乱的时刻。调控越来越严格，但是价格却越来越涨，市场也越来越热。

这一切，都是因为，过往只是在表象上下功夫。

现在，则是直指本相，打的是楼市真正的七寸。

更多的配套性变革还在路上，我们静静等待！

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