房地产项目的土地增值税筹划技巧（专论）
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在多年的地产江湖岁月中，不少企业拼得不亚于刀光剑影的生活，企业员工几年工作搞得浑身疲惫不堪，谁料待到财务进行竣工结算时，才发现利率远不达到预期，甚至处于盈亏平衡点的状况。话虽如此，令人慰的是不少企业也重视财务税筹工作了，本编也借此收集一些资料，结合具体实务案例分析，提供几种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。
三、分别签定装修合同和销售合同进行纳税筹划
1、法律依据
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号 ）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”
2、筹划方案：分别签定装修合同和销售合同进行纳税筹划
由于房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。
3、案例
某房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。请进行纳税筹划。
（1）筹划前的涉税分析
土地增值率为600/400=150%.
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。
因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元。
应缴纳营业税1000×5%=50万元。
应缴纳城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。
（2）筹划方案
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。
（3）筹划后的涉税分析
则土地增值率为400/300=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元，营业税700×5%=35万元，城建税和教育费附加35×（7%+3%）=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元，城建税和教育费附加9×（7%+3%）=0.9万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6万元。经过纳税筹划后，可以减轻企业税收负担396.6-305=91.6万元。
四、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。
房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
五、 利息支付过程中的纳税筹划
1、法律依据：房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
2、筹划方案：房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10％以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。
3、案例
某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。请确定该企业是否提供金融机构证明？
解析：如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为：（1000 1200）×10％=220（万元）；如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：200+（1000+1200）×5％=310（万元）。
可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。
六、 代收费用处理过程中的纳税筹划
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的， 在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。由此，企业利用这一规定可以进行纳税筹划。
总之，除以下上种常规途径外，还有更加需有技巧的手法，可能需涉及一些并购、收购、资本运营层次的动作。如：
A 设立独立核算的销售公司
设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。
B 变房地产销售为股权转让
财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让此项股权不征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。
以上提及的营业税，均是按原营改增前的思路讲述，如有不妥，请指正为谢！
来源：麦考思成本咨询
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