房地产行业合理筹划土地增值税

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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目后的余额计算征税，按照增值额超过扣除项目的比率，采取“超率累进税率”形式。

因此，我们就可以从两个方向进行税收筹划1.充分加计允许扣除项目进行纳税筹划充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。

利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。 

首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：X5%×（1＋7%＋3%）＝5.5%X 
    式中：5%——营业税 
    7%——城市维护建设税 
    3%——教育费附加 
    这时，其全部允许扣除金额为： 
    100＋5.5%X 
    根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为： 
    X＝（1＋20%）×（100＋5.5%X） 
    解以上方程可知，此时的最高售价为128.48， 
    允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5%×128.48）。 

其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20%时，即应适用“增值率”在50%以下，税率为30%的规定。假定此时的售价为（128.48＋Y）。由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y。这时允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5%Y 
    增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5%Y） 
    化简后增值额的计算公式为：94.5%Y＋21.41 
    所以应纳土地增值税：　30%×（94.5%Y＋21.41） 

若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30%×（94.5%Y＋21.4）　即Y＞8.96 

这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96）。 

通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44.同时，企业还应当考虑由于价格提高所带来的销售额度降低的影响。否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。

来源：网络

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