解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享

2017-11-14 郝书坤 房地产财税咨询

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地下车库与地上房产形成建筑整体，从投入产出比来看，地下车库通常呈现实际造价成本高而市场销售价格低的特征，即“成本倒挂”，并且地下车库的销售通常从时间上滞后于地上房产，很难做到与地上房产同步。上述原因会导致企业出现“前盈后亏”，而我国的企业所得税法对“前盈后亏”情况无法退税。

一、案例概况

某企业的某楼盘商品房已销售完毕，车位尚未售出，车位成本为3000元每平方米，而当地地下车库的市场价格为1000元每平方米。

二、企业的困惑

未来销售地下车库的年度就会出现卖一平方米车位亏损2000元的倒挂状态，而企业所得税只能向后弥补亏损，就会出现“前期盈利，后期亏损”，企业无法退税的现象。

三、解决思路

按照国税发【2009】31号文第33条（以下简称第33条）规定进行成本分摊，即“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施”来处理，也就是说将地下车库的成本全部分摊到地上房产中。这样将有效解决地下车库成本与房屋成本挂钩的问题。

四、效果分析

如果前期将全部商品房销售，而车位全部没有对外销售，那么车位的成本全部进入房屋销售成本扣除，以后卖地下车库的时候，只有收入没有成本。即使极端情况下，前期由于车位的销售收入未计入，而成本全部计入，产生亏损，由于我国施行“向后5年弥补亏损”的弥补亏损制度，这部分亏损也能下未来卖车位时得到扣除。

五、合法性分析

1、符合第33条立法本意

第33条的立法本意，如将地下车库与房子每一平方米成本分摊的相等，有可能出现“成本倒挂”，为解决该问题，总局在31号文件草稿讨论中，曾经有过对地下车位给予成本系数（例如50%）的动议，但是由于车位所处城市不同，同一城市的区域不同，其销售收入相差悬殊，难以给出同销售收入配比的成本系数，因此总局在33条中，干脆换一种思路解决问题，利用地下基础设施形成的停车场所，一律作为公共配套设施。

2、关于地下车库是否保留成本的分析

对于利用地下人防设施建造的车位，按照33条，车位无需保留成本，这一点全国税务机关已经达成共识，争议较大的是有产权的地下车位是否需要保留成本。

我们来看一下33条的原文“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”，我们可以理解为利用地下基础设施形成的停车场所，无论产权归属，均可以作为公共配套设施费处理。

这一点，我们业界人士已于2014年7月9日当面就此事请教了写国税发【2009】31号文件的那位总局领导，总局领导再次明确，33条无需考虑产权，只要是利用地下基础设施形成的停车位，一律无需保留成本。

六、本方案适用范围

从第33条规定不难看出，本成本分摊方案仅适用于利用地下基础设施形成的停车场所，而不适用于企业单独建造的停车场所。

七、结语

地下车库情况比较复杂，再加上各地地方性政策比较杂乱，对相关人员的政策理解把握程度要求较高，稍有不当就会给企业带来税务风险。我们建议企业与专业咨询公司合作，在降低企业税务成本的同时降低税务风险。

　　作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司高级咨询师

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