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2018-03-21 房地产财税咨询

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

一、房产税的概念
　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
　　房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

与房屋不可分离的附属设施，属于房产。
二、征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中：
　　城市征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。
　　县城指县人民政府所在地。
　　建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。
　三、纳税人：房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：
　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；
　　2.产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
　　3.产权出典的，由承典人纳税。
　　4.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
　　5.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
　　6.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

四、房地产公司房产税政策规定

1、对房地产开发企业建造的商品房，售出前，对房地产企业来说是存货（库存商品），故在出售前不征收房产税。

2、对出售前房地产开发企业已使用的商品房应按规定征收房产税。

自用：按房产余值依1.2%的税率计算缴纳房产税。

3、对出售前房地产开发企业无偿出借（如关联企业物业公司）的商品房应按规定征收房产税。

出借：由开发企业按房产余值依1.2%的税率计算缴纳房产税。

4、对出售前房地产开发企业已出租的商品房应按规定征收房产税。

出租：按租金收入的12%缴纳房产税

5、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

6、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

某房地产公司于2015年通过“招拍挂”取得一块土地，在该块土地上进行房地产开发，建有普通住宅，车位和商铺。其中车位用作自用。在进行会计核算的时候，企业并未将地价纳入到车位的账面原值，因此企业在申报缴纳房产税的时候，也未将地价款纳入到车位的房产原值中缴纳房产税，需补缴房产税及滞纳金。

7、售楼部、样板房是否缴房产税

（1）开发项目临建设施转为售楼部、样板房是否需要缴纳房产税：

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。

但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

（2）开发产品转为售楼部、样板房是否缴纳房产税？

　国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。如果账面未结转售楼部价值，税局可根据工程预算进行核定计征房产税。

8、房地产公司建造的地下停车场（车库）是否缴纳房产税？

地下建筑应征收房产税，财税[2005]181号规定凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　（1）房地产自用的地下建筑属于商业和其他用途房产，

应税房产原值=房屋原价×（ 70 %— 80 ％）

　　应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%）] × 1.2 ％。

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　（2）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

四、计税依据
地上建筑	计税依据	税率	税额计算公式
从价计征	房产计税余值	1.20%	全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
从租计征	房屋租金	12%	全年应纳税额＝租金收入×12%

地下建筑	计税依据	税率	税额计算公式
商业用途	房产计税余值	1.20%	1.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。 2、全年应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
出租	房屋租金	12%	全年应纳税额＝租金收入×12%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。 9、房地产公司是有房产证才开始缴房产税吗？纳税义务时间从什么时侯开始？某房地产公司建造一栋办公楼， 2014年4月建成交付使用，2015年1月办理竣工验收备案，2016年1月获得房产证。该公司财务人员2016年拿证后开始申报该办公楼的房产税，被税务局从交付使用的次月即2014年5月开始补收房产税和滞纳金。依据：根据房地产纳税义务发生时间 1.原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税； 2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税； 3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续之日的次月起纳税；在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，从当月起计征房产税。 4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。 5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。 6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。 7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税。作者：段志坚（明治）