房地产企业“地下车库”中的那些事

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近年来，随着业主法律意识不断觉醒、维权意识不断增强，开发商再也不能像以前一样对“地下车库”任性处置。但由于产权和用途的不同，一直以来，车库（位）在进行土地增值税清算时的处理，给财务小伙伴带来了很多困惑。

一

有产权车库（位）

从产权方面划分，车库（位）可以分为有产权车库（位）、无产权车库（位）两类。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的车库（位）作为公共配套设施的一种，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款的规定，应按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

另外，纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

对有产权且能够转让的车库（位）等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税。 

这里需要补充说明的是，目前地下车库是否分摊土地成本国家并没有统一规定。一般的原则是，如果地下建筑计入容积率的，则分摊土地成本，否则不予分摊。例如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）第六条规定，“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊”。

二

无产权车库（位）

产权明晰的权车库（位）按照上述政策很好处理，但是对于无产权的车库（位）在土地增值税清算时的处理，各地规定不一致，有着显著的地方特色，这里的无产权车库（位）是指无法办理产权证的地下车库（位）。

无产权车库（位）根据用途又分为普通车库（位）、人防车库（位）、机械车库（位）等。为了帮助大家了解各地的规定，我们将地下车库（位）分类进行梳理。

（一）普通车库（位）

1.转让——不计收入，不扣成本

按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：

《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）文件规定，无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

2.作为公共配套设施

作为公共配套设施时，处理方法与有产权配套设施的处理方法一致，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施。

3.自用

《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

4.出租

出租又根据出租的期限不同，分为几种情况。

（1）出租期限与商品房同等期限，计收入、扣成本

当出租期限等同于商品房使用期限时，税务机关在土地增值税清算时，视同销售处理。

例如，湖北省地方税务局发布《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）第十七条第四款规定：“对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用”。    

（2）出租，不计收入、不扣成本

①例如山西省规定出租一定期限（一般不超过20年）时，根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号）规定，无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

②更有甚者，不论期限，只要出租，均不计收入、不扣成本。例如，《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发[2010]235号）对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。 

（二）人防车库（位）

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

基于此，房地产开发企业利用人防设施改造的地下车库在土地增值税清算时又分为以下几类：

1.确权有偿转让——计算收入，扣除成本

具有代表性的省市如下：

2.归全体业主或无偿移交给政府等——成本可扣除

按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：

在实践中，例如房地产企业向人防办移交时，很难取得税务机关认可的证明，因此事实上不能扣除，代表性的区域有青岛。

3.有偿转让——不计收入，不扣成本

按照以上方法进行土地增值税清算具有代表性的省市如下：

大家知道，地下车库一般收入和成本形成倒挂，如果能够计算收入、分摊成本，则在按照三分法清算土地增值税时，可以有效降低“其他类房产”对应的土地增值税增值率，从而降低土地增值税；一旦不允许扣除，则不能起到抑制税率增长，导致企业多缴纳土地增值税。

(三)机械车库（位）——不计收入，不扣成本

近来，不少城市出现地下车库（位）稀缺，一位难求的局面。机械车库（位）应运而生，它是利用机械设备提高单位面积停车数量的停车方式，有效的解决停车难的问题，但是机械车库（位）一般不能取得产权证，房地产企业通常以出租方式获得收益，其收入与成本在土地增税清算时也会让财务人员产生困惑。 

根据广州市地方税务局发布的《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）第二条第四款规定：“对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除”。

无产权车位究竟如何处置最好，需要考虑房产税、管理费收费标准和物业等多重因素，需要根据具体情况具体处理。

以上是我们归纳的地下车库（位）不同情况土地增值税清算解决方法，因为地域性差异较大，财务的小伙伴在处理具体实务时请参照当地的具体法规并与税务局进行有效的沟通。

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转自：孙炜财税课堂

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