房地产项目收购三大方式【利与弊】

房地产财税咨询 2021-12-09

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力彑

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常见的收购方式

所谓房地产项目的收购，泛指房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。

目前，普遍采用的房地产项目的收购方式大体上有三种，即股权收购、资产收购和项目收购。

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交易主体和操作模式

（一）股权收购

所谓“股权收购”，是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，通过持有目标公司的股权而间接的持有房地产项目。既包括全资和绝对控股型的收购，也包括非控股的参股型收购。此种模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。股权转让方式为大家所熟悉，就是双方签订股权转让协议，办理相关变更登记。所谓增资扩股的方式进行收购，即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。

1、交易主体：

收购方和目标公司的原股东。不需要征得目标公司的同意，交易的决策权在股东手里。

2、操作模式：

在股权转让模式下，进行股权收购的操作模式：收购方收购目标公司原股东的全部或部分股权，达成协议后签订《股权转让协议》，然后到工商部门办理相应的变更登记。

采取增资扩股方式进行收购，具体来说，由收购方即增资方与目标公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资报告》，并到工商部门办理变更登记。如果目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则需要经相关商务部门批准，然后再办理工商变更登记。

（二）资产收购

“资产收购”是指，以目标公司的资产为标的进行收购的法律行为，是收购方购买被收购方实质经营性资产的交易。该资产，既包括有形资产，也包括无形资产。

1、交易主体：

收购方和被收购方（房地产项目的所有权人）。

2、操作模式：

通过收购目标公司的实质经营性资产，来控制房地产项目。根据《公司法》的相关规定，由目标公司的董事会、股东会作出特别决议，交易双方签订转让协议。如果有债权人的，公告并通知债权人。

（三）项目收购

所谓“项目收购”，是指收购已经有关主管部门批准立项，获得某一地块的土地使用权，并在土地上进行了部分投资但尚未竣工的建设项目。

1、交易主体：

收购方和被收购方（房地产项目的所有权人）。

2、操作模式：

采取项目转让的方式进行收购。

3、项目收购应满足的条件

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条以及《北京市房地产转让管理办法》第十条及《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》第一条的规定，出让土地上的房屋在建工程项目转让的，须同时满足下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上；

（3）拟转让的房地产不得有下列情形：

①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；

②依法收回土地使用权的；　

③登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

④权属有争议的；

⑤未经依法登记取得房地产权属证书的；

⑥法律、行政法规规定不得转让的其他情形。

实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体（分公司和子公司都可以），然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。项目公司除持有该房地产开发项目以外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。

几种收购方式的利弊分析

（一）股权收购

1、优势

（1）税赋低廉，有利于降低收购的总体价格

进行房地产项目的交易，往往将不可避免的涉及到高额的税费，包括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税和城市维护建设税和教育费附加等。这些费用，有的是需要收购方来缴纳的，有的需要被收购方缴纳，但是最终都会体现在收购价格上，也就是说，收购方不仅要缴纳其应缴纳的税费，还要承担被收购方应缴纳的税费，直接导致收购成本的大为增加。而作为房地产项目的收购方，如何以最低的成本获得最大的收益是他们最为关注的，怎样去合理的避免高额的税负？在实践中，为了避免支付高额的税费，通常采取股权收购的方式来降低税负。因为采取股权收购方式，各项资产无需作为销售处理，房屋、土地等无需办理过户手续，避免转让方的流转和所得税和契税等财产税，从而可获得更为优惠的股权收购价格。部分股权收购时，可以采用无形资产和不动产投资方式，免交营业税，大多数情况下还可以免土地增值税。即在采用股权收购的方式时，一般情况下，无需缴纳增值税、营业税、所得税、契税等高额税费，大为降低了收购总体价格，而且收购前开发成本和资金占用利息可以全额计入此后项目总成本，有利于降低今后项目处置的土地增值税。

（2）在法律程序上，操作相对简单

股权收购只要收购方与目标公司股东达成协议收购股权，办理工商变更登记，取得目标公司的股权优势后，再进行董事、监事改选即可。

2、存在的风险

（1）目标公司进行房地产开发，往往是在一个地上建设多个项目，如写字楼、住宅、酒店、商贸等，该等资产可能都是预期盈利前景较好的项目，也可能存在一些预期盈利前景不佳的项目，如果在收购前，能够将那些预期盈利前景不明朗的资产进行剥离的话，前期投入的成本可以得到保障；如果不能进行剥离，需要一并收购的话，不仅将导致收购成本增加，而且面临预期整体盈利效果不理想的风险，前期投入资金无法获得保障。

（2）存在或有负债。虽然采取股权收购方式，收购方仅在出资范围内承担责任，目标公司的原有债务仍然由目标公司承担，但因为目标公司的原有债务对今后股东的收益有着巨大的影响。对于目标公司的或有债务在收购时往往难以预料，因此，股权收购存在一定的负债风险。

（3）被收购企业的税务义务以及由此产生的法律责任（包括原应尽而未尽的义务、新纳税义务）均由新股东承继。在信息不对称的情况下，很可能掉入被收购方设立的陷阱，导致收购方有可能要为被收购方的股东“买单”。

3、进行股权收购时应考虑的因素

（1）目标公司股权的权属状况：

在收购前应对目标公司的权属状况进行尽职调查，查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷。如果存在质押和权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。故，应关注目标公司股权的权属状况，以确保收购后股权权属不发生争议。

（2）房地地产项目资产的权属状况：

采用股权收购的方式收购目标公司的股权，最终的目的是通过持有目标公司的股权而间接的控制房地产项目资产，并通过持有和经营该等资产而获得收益，故房地产项目的权属状况如何，将直接影响目标公司的经营状况和盈利能力，从而影响收购方日后的收益。因此，在进行股权收购前，应根据房地产项目的现状查明其是否具备开发建设的基础文件（如已建成的工程，看是否具备土地使用权证、房屋产权证等相关文件；如在建工程，看其是否取得相关的立项批文和不同部门的批准，四证是否齐全，是否已将验收，将来办理房屋产权证书时是否存在障碍等等），是否存在抵押等他项权利或存在其他权属争议等。

（3）目标公司债权债务状况：

进行股权收购，目标公司原有的债权债务关系，如没有特别约定的情况下，并不会因目标公司股东的变更而发生转移，该等债权债务仍由目标公司享有或承担，最终会影响到收购方在收购后对目标公司享有的利益。因此，在收购前，要查明目标公司是否存在数额较大的对外担保、已存在或潜在的重大债权债务纠纷，以避免出现潜在的财务风险和法律风险。

（4）目标公司其他股东的优先购买权：

如果目标公司的股东仅有一人的情况下，则不存在目标公司其他股东优先购买权的问题。如果目标公司的股东为两人以上的有限责任公司，此时就应注意其他股东的有限购买权问题。在进行收购前，要求其他股东出具放弃优先购买权的声明函。

（5）对税务方面要进行尽职调查，避免税务风险。

（二）资产收购

1、优势

（1）可以避免被收购方向收购方转嫁“或有负债”。在资产收购时，收购双方必须对目标公司资产进行逐项的核对，进行清产核资和评估。这样就可以比较准确的评估和避免负债的影响。同时，收购方也可以在收购时剔除某些负债。

（2）可以避免少数股东的阻挠。如果采取股权收购的，部分股东想继续保留手中持有的股权，那么就可以采取资产收购的方式避开部分股东的阻挠。

（3）税务风险较小。

2、不利因素

（1）收购方不能承继被收购方的税收优惠。

在资产收购中，由于被收购方的法律主体地位的独立，收购方将不能享有被收购方的税收优惠。但是如果采取股权收购的方式，由于收购方和被收购方的法律地位不变，被收购方的税收优惠将会得到保留。

（2）缴纳高额的税费。

通常情况下，采取资产收购方式进行房地产项目的收购，收购方应缴纳的税费包括：契税、印花税；被收购方应缴纳的税费包括：土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加。具体的税率标准如下：

①契税：根据《中国契税暂行条例》第一条、第二条、第三条及其实施细则的规定：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人（卖方）为契税的纳税人，契税的税率为3%—5%。

②印花税：根据《中国印花税暂行条例》的相关规定：在中国境内书立、领受产权转移书据的，应当缴纳印花税，税率为万分之五。

③土地增值税：根据《中国土地增值税暂行条例》的相关规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（卖方）为土地增值税的纳税义务人。土地增值税按照纳税人转让房地产所得的增值额和相关税率来计算。土地增值税实行四级超率累进税率：30%—60%；

注：增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过100%、未超过200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。

④营业税：根据《中国营业税暂行条例》的规定，在中国境内转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应按转让额、销售额的5%缴纳营业税；

⑤所得税：根据《个人所得税法》的规定，在中国境内取得财产转让所得的个人，应当按照纳税所得额20%缴纳个人所得税；根据《企业所得税法》的规定：在中国境内取得财产转让所得的企业，应当按照纳税所得额的25%缴纳企业所得税。

⑥城市维护建设税：《根据城市维护建设税暂行条例》的规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，应当按实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额的一定比例缴纳：纳税人所在地在市区的，税率为7%；县城、镇税率为5%；不在市区、县城或镇得，税率为1%；按实际缴纳的增值税、营业额、消费税的税额缴纳教育费附加。

⑦教育费附加：根据《征收教育费附加的暂行规定》，按照实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额的3%缴纳教育费附加。

3、进行股权收购时应考虑的因素

（1）涉及到房产、土地等资产时，要求四证齐全，取得相关的立项批文和相关部门（环保部门）的批准等。在进行收购前，必须对目标公司的资产进行全面、细致的尽职调查。

（2）对目标公司的各项资产进行清产核资，评估，以保障收购资产的安全性。

（3）对于资产收购方式，影响最大的是对该资产享有某种权利的人，如担保人、抵押权人、商标权人、专利权人、租赁权人。对于这些资产的转让，必须得到相关权利人的同意，或者必须履行对相关权利人的义务。无论是资产收购还是股权收购，都可能因被收购方的债权人认为转让价格大大低于公允价格，而根据《合同法》的相关规定，主张转让合同无效，行使撤销权，导致收购失败。因此，取得债权人的同意对收购行为非常重要。

（4）重大合同的履行情况，将负债风险降到最低。

（三）项目收购

1、优势

产权转让清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让。

2、不利因素

（1）高额的税费，增加收购成本，纳税种类基本同资产收购；

（2）手续较为繁琐。

3、进行项目收购时应考虑的因素

作为收购方的律师，在进行项目收购时，主要是调查转让方的资信情况、项目地块出让金的支付及查封、抵押、项目的立项文件，四证是否齐全，在建工程是否存在查封、抵押情况，项目施工进度及工程款支付情况，项目预销售情况，以及其他债权债务情况等。

（1）考察转让方是否具备转让的主体资格

一方面要看，转让方是否是项目的权利人，即项目的土地使用权人。若项目为合作开发的，则应查阅合作开发协议，确保与有权的项目转让方签订项目转让合同。

另一方面，对工商档案进行查询,确认项目公司是否有效存续，是否受过行政处罚，注册资本缴纳情况等。